Registrazione preliminare
Questa sezione vuole offrire un aiuto concreto per chi vuole registrare un preliminare, spiegando quanto costa, come fare e quali sono le regole che lo disciplinano.
In particolare la pagina è strutturata in tre distinti momenti:
le cose da sapere
il calcolatore
il tutorial
(in arrivo)
Partiamo dalle cose da sapere.
Innanzitutto è importante chiarire come ogni contratto preliminare sia soggetto – in fase di registrazione – ad un’imposta di registro in misura fissa (pari ad euro 200,00).
Se tuttavia sono versate somme a titolo di caparra o di acconto, questi importi sono tassati in maniera ulteriore ed autonoma. In particolare si distingue fra:
%
acconto
%
caparra
Tutte le somme versate a titolo di tassazione su quanto anticipato su caparra o acconto sono però recuperabili in sede di tassazione del contratto di vendita; in breve sono scontate dall’imposta di registro dovuta per il trasferimento definitivo.
Ci sono tuttavia alcuni casi particolari che pongono problemi ulteriori, affrontiamoli.
Contratto definitivo ad IVA - si detrae dall'imposta fissa
Se il contratto definitivo è ad IVA l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (euro 200,00). Anche in questo caso è però possibile recuperare quanto versato in misura proporzionale per caparra o acconto, come chiarito dalla risposta ad interpello n. 954-474/2013 prot. n. 106965/2013 in data 16/09/2013.
Credito d'imposta che assorbe quanto già versato - si compensa in IRPEF
Nell’ipotesi in cui la parte acquirente abbia un credito d’imposta che – se e solo se sommato a quanto già pagato per la registrazione del preliminare relativamente alla quota per caparra o acconto – superi quanto dovuto a titolo di registro per il trasferimento definitivo, la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 17E del 24/04/2015 al punto 4.9 ha chiarito come sia possibile recuperare detto importo in sede di dichiarazione dei redditi (IRPEF) ovvero in compensazione delle somme dovute ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
Ci sono però altri due aspetti da considerare quando si registra un preliminare, e riguardano bolli e quanti atti presentare.
Il preliminare deve essere infatti corredato da marche da bollo da euro 16,00 ciascuna ogni 100 righe. Le marche da bollo non devono essere più recenti rispetto alla data di sottoscrizione del preliminare.
Ai fini dell’esatto adempimento dell’obbligo fiscale di registrazione è sufficiente presentare un solo originale (sottoscritto dalle parti) del preliminare. In verità si consiglia di presentarne sempre due; si dovranno così pagare più bolli, ma uno dei due documenti vieni riconsegnato con apposto il timbro con estremi e data di registrazione.
Dopo questa breve introduzione è possibile procedere ad utilizzare il nostro modello di calcolo: è sufficiente inserire i dati richiesti per ottenere il totale da versare (escluse le marche da bollo, che come sopra indicato dipendono dalla lunghezza dell’atto).
Una nota importante: il modello si applica ai preliminari NON notarili, cioé non conclusi per atto pubblico o non autenticati da Notaio. Si ricorda che questo tipo di preliminare non blocca il bene nei Registri Immobiliari e non tutela da eventuali successivi gravami.
E’ invece ancora in fase di realizzazione il nostro tutorial dove viene spiegato come compilare il modello da presentare all’Agenzia delle Entrate per registrare il preliminare: a breve in arrivo!