Può succedere che nel contesto di una compravendita immobiliare le parti si accordino per una consegna posticipata dell’immobile, dando quindi la possibilità alla parte venditrice di rimanere nell’immobile anche per un periodo successivo alla stipula del rogito.

Si tratta di uno scenario non così raro, determinato da motivi diversi: il venditore deve a propria volta comprare casa e la stipula è successiva a quella della propria vendita; l’acquirente deve anticipare l’acquisto perché il tasso del mutuo potrebbe aumentare; causa ritardi vari il trasloco del venditore non è concluso; e così via.

Tutte le volte – tuttavia – emerge un tema che viene posto alla mia attenzione da parte dell’acquirente: come tutelarsi se il venditore non rispetta il termine previsto per al consegna posticipata o medio tempore si verificano dei danni nell’immobile?

Approccio quindi la questione riportando quali sono gli strumenti che la prassi contrattuale ha sviluppato in presenza di una consegna posticipata dell’immobile a tutela in particolare dell’acquirente e che è possibile inserire nel rogito di compravendita.

Il primo che si può citare citare (essendo quello che non esito a definire “tipico” e più diffuso) è la clausola penale, di cui abbiamo già largamento scritto in passato e che – ricordo e riassumo – consiste nel prevedere e determinare già una somma che il venditore dovrà riconoscere in ipotesi di mancata consegna dell’immobile entro la data concordata. Un’accortezza che sono solito suggerire ai clienti è che la penale abbia natura giornaliera e non (ad esempio) mensile o settimanale, perchè (in questo secondo caso) può nascere contenzioso nel caso in cui il ritardo sia relativo solo ad una frazione del periodo considerato.

La proposta della clausola penale spesso alimenta un dubbio da parte dell’acquirente: ma come recupero e ottengo la somma che mi spetta laddove non sia rispettato il termine della consegna posticipata?

Per risolvere questa criticità è possibile prevedere una somma in deposito presso (in genere) il Notaio che stipula l’atto. Questo importo potrà essere “scalato” dal prezzo di vendita oppure direttamente consegnato al venditore e verrà allo stesso restituito solo a seguito del puntuale rispetto del termine della consegna posticipata.

La somma in deposito è uno strumento assai utile ma che deve essere strutturato tenendo presenti tre aspetti importanti:

Tanto la clausola penale che la somma in deposito possono essere utilizzate sia a tutela del rispetto del termine della consegna posticipata che dello stato dell’immobile. Sul punto tuttavia si pone un ulteriore problema: mentre infatti il mancato rispetto di un termine è di evidente percezione (basta il calendario) sullo stato dell’immobile potrebbero sorgere contestazioni, affermando il venditore che eventuali (ovviamente piccoli) vizi erano già presenti e quindi già oggetto di contrattazione e l’acquirente – invece – sostenere il contrario.

Per questo motivo sul punto io suggerisco sia fatto contestualmente alla stipula dell’atto (subito prima o subito dopo) un verbale fra le parti (con eventuale anche documentazione video) che dia atto dello stato dell’immobile e l’iter sia ripetuto in sede di consegna posticipata.

In particolare invito a non lesinare sulla documentazione: più foto o video o note sono disponibili, più dettagli sono condivisi, meno (da un lato e dall’altro) possono emergere “brutte sorprese”.

La questione investe anche eventuali danni a cose e persone presenti nell’immobile. Si è soliti – o almeno: io così procedo – inserire nell’atto di compravendita una clausola che espressamente disciplini il tema e attribuisca una responsabilità piena sul punto al venditore, ma mi è successo si chiedessero maggiori garanzie. Può essere quindi opportuno prevedere un’assicurazione responsabilità civile verso terzi che copra i danni (anche involontari) che dovessero verificarsi.

Residua (da ultimo ma non meno importante) il tema delle spese relative all’immobile durante il periodo in cui lo stesso è ancora occupato dal venditore.

La prassi prevede che ogni onere ordinario (anche condominiale) e per utenze resti in capo al venditore. Ecco quindi che la lettura dei contatori e la voltura delle utenze avverrà in sede di consegna posticipata nonché – sempre in coincidenza con quell’occasione – si chiederà all’amministratore di condominio una liberatoria aggiornata delle spese.

Diversa – invece – è la gestione delle spese straordinarie condominiali nonché dell’IMU. Dal momento dell’acquisto il nuovo proprietario è legittimato ad intervenire in assemblea condominiale e votare e pertanto sarà lui a doversi fare carico di eventuali lavori deliberati dopo la stipula anche se l’immobile è ancora occupato dal venditore. E anche l’IMU è invece dovuta – in capo all’acquirente – fin dalla stipula, anche (lo ricordo e lo segnalo) se si tratti di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, perché ciò che è determinante – ai fini dell’esenzione – è l’effettiva residenza (che ovviamente non può essere spostata in ipotesi di consegna posticipata).

Concludo con un consiglio finale che origina dalla mia quotidiana attività professionale.

I problemi maggiori quando si prevede una consegna posticipata non nascono dal mancato rispetto del termine o dalla presenza di danni occorsi all’immobile bensì dalla omessa gestione (fin dall’inizio e quindi dalla proposta) di tutti i temi di cui sopra. Mi è capitato sovente che ci fosse un accordo condiviso sul termine della consegna posticipata (puntualmente rispettato) ma non fosse stato affrontato il tema delle spese o (frequentissimo) dell’IMU (perché in genere si ritiene erroneamente che basti acquistare come prima casa senza dovere spostare la residenza).

Ecco quindi che diventa fondamentale quando si prospetta uno scenario in cui il venditore abbia necessità di una consegna posticipata del tema portare subito all’attenzione del Notaio incaricato della compravendita la questione in modo che lo stesso possa essere di aiuto nell’evidenziare tutti gli aspetti (anche pratici, oltre che giuridici) della questione ed evitare che possano sorgere discussioni.

In breve, anche in questo caso è bene recarsi dal Notaio prima di fare la proposta, e non dopo, pensando che si viene in studio “solo per mettere una firma”.