“Addio mia bella addio e la pace la faccio io“, così cantavano gli sbandati italiani dopo il disastro di Caporetto nella fuga verso il Piave ed oltre. Senza volere ovviamente accostare quella tragica (ma anche eroica) pagina della nostra storia alle più misere vicende terrene odierne, ecco che il legislatore pare oggi consentire di intonare “Addio azione di restituzione addio e la legittima la faccio“. Battute canore a parte andiamo con ordine e scopriamo cosa sia accaduto e quale riforma il Parlamento abbia appena approvato.

Ne avevamo parlato già ad ottobre, anticipando come fosse prossima un’importante svolta in ambito immobiliare con particolare riferimento alle donazioni.

In breve (piccolo riassunto senza entrare in tecnicismi) si ricorda come nel nostro ordinamento le donazioni siano viste come una sorta di “anticipo di eredità” e pertanto quando si apre una successione vadano considerate anche ai fini della valutazione del patrimonio del defunto.

E come si sa alcuni soggetti (cosiddetti legittimari) hanno diritto ad una quota di eredità che non può essere loro negata. Ma se il defunto un vita si era spogliato dei propri beni con donazioni e nulla (o poco) rimane per i legittimari costoro cosa potevano fare? Tale è la tutela che il nostro ordinamento riconosce(va) ai legittimari di agire nei confronti di coloro i quali avevano ricevuto in donazione dal defunto i beni per ottenere la quota spettante per legge.

Non solo: laddove questi donatari avesso venduto a terzi i beni ricevuti in donazione i legittimari potevamo agire anche nei confronti dei terzi acquirenti, proprio con l’azione di restituzione e a determinante condizioni, al fine di recuperare anche a danno di costoro i beni.

E’ il motivo per cui bisogna(va) prestare attenzione in occasione di acquisto di immobili la cui provenienza fosse una donazione e non tanto – segnalo – per rischi “concreti” (le ipotesi in cui effettivamente questa azione di restituzione sia stata esercitata vittoriasamente sono decisamente poche) ma per motivi giuridici: soprattutto le banche tendevano a rifiutare la concessione di mutui per l’acquisto di immobili con provenienza donativa (o chiedevano garanzie ulteriori, assicurazioni, risoluzione della donazione).

Ecco quindi che da più voci – con il Notariato in prima linea – si chiedeva di intervenire in materia, al fine di rendere più semplice e sicura la compravendita di immobili con provenienza donativa anche alla luce di un dato non banale: nel recente passato in Italia si sono stipulate più di 200.000 donazioni l’anno, il che si è tradotto in oltre centina di migliaia di immobili destinati a languire ai margini del marcato.

Ed ecco che il legislatore – come fortunatamente con maggiore frequenza ora sta facendo, si veda anche il caso dell’interpretazione della norma in materia di cessione di nuda proprietà e usufrutto – è intervenuto con l’approvazione dell’art. 44 del Disegno di Legge “Semplificazioni”, approvato in via definitiva dalla Camera dei Deputati il 26 novembre 2025.

In particolare la nuova norma ha totalmente riscritto l’art. 563 Codice Civile, che ora recita:

Traduciamo per chi non è avvezzo al linguaggio normativo: se il donatario vende ad un terzo l’immobile ricevuto in donazione il legittimario che lamenta una lesione della propria quota ereditaria non potrà più – come era fino.. a ieri – agire nei confronti del terzo acquirente. In breve, l’acquisto è salvo e la precedente donazione non costituisce più un problema per la circolazione dell’immobile.

E’ evidente che si tratta di una riforma che impatta in maniera sensibile sul mercato immobiliare e che apre altresì ad alcune valutazioni generali, che – anticipo – sono a mio parere sia positive che negative.

Innanzitutto emerge il dato temporale: da quando si applica la nuova disciplina e cosa accade alle donazioni già stipulate e alle successioni già aperte?

E’ bene infatti ricordare come l’azione di restituzione presuppone sempre una successione già aperta, e cioé che l’originario donante sia deceduto: fino a quando è in vita i (futuri, potenziali) legittimari nulla possono pretendere.

La disciplina transitoria chiarisce che la nuova normativa si applica per tutte le successioni che si aprono dall’entrata in vigore (ricordo: che si ha con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale) in avanti, mentre alle successioni già aperte si applica ancora la precedente normativa (quindi sì azione di restituzione anche contro i terzi acquirenti) a tre condizioni:

1. è già stata notificata e trascritta una domanda finalizzata all’azione di riduzione (l’azione di riduzione è il presupposto per poi agire con l’azione di restituzione, è praticamente l’azione con cui si “lamenta” che la propria quota di legittima si è ridotta o è evaporata causa donazioni);

2. viene notificata e trascritta una domanda finalizzata all’azione di riduzione entro sei mesi dall’entrata in vigore della nuova normativa;

3. viene notificato e trascritto a carico del donatario e/o dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione entro sei mesi dall’entrata in vigore della nuova normativa.

Per il passato in pratica ci sono sei mesi per rivendicare i propri diritti, poi tutto è condonato. Attenzione però: in questi sei mesi la situazione è ancora “fluida” e quindi è comprensibile che soprattutto le banche che dovessero erogare mutui possano muoversi secondo la precedente disciplina e – almeno – chiedere da parte dei potenziali legittimari la rinuncia all’opposizione alla donazione.

Sempre parlando di passato c’è il tema delle compravendite già stipulate con provenienza donativa, ove in genere si procedeva stipulando (di buon grado o fortemente indotti dalla banca che concedeva il mutuo all’acquirente) una polizza assicurativa a tutela del rischio che un legittimario potesse in futuro agire con l’azione di restituzione. Ovviamente tutto è valido ma se la polizza non occorre più consiglio di valutare la possibilità di recedere con diritto alla restituzione del premio relativo al periodo futuro.

Tutto bello, tutto più semplice, diventa più facile vendere e comprare casa ma – va detto – una questione rimane in sospeso: dove finisce la tutela per i legittimari?

Perché – è chiaro – con questa riforma per chi non vuole lasciare niente ai propri figli tutto diventa (un po’) più facile: basta donare l’immobile a chi si desidera, costui lo vende, il ricavato liquido diventa facilmente occultabile e il legittimario non recupererà più nulla.

L’istituto della legittima può sembrare arcaico, ha molti detrattori (la frase più banale: “con i miei soldi ci faccio quello che voglio, perché devo lascarli per forza a quel mio figlio”), però nasce nel solco di un’ideologica chiara, che è quella della centralità della famiglia e dei rapporti famigliari. Dire addio all’azione di restituzione è dare un colpo a questa struttura e quindi dobbiamo iniziare a chiederci se sia giusto o sbagliato e – se necessario per dare certezza ai traffici giuridici – quali strumenti utilizzare a compensazione. Si tratta però di questioni che ritengo opportuno affrontare successivamente, eventualmente all’esito di una prima verifica “sul campo” degli effetti della nuova norma.

Riservo un’ultima positiva valutazione, probabilmente un po’ di parte.

Questa riforma è stata fortemente voluta dal Notariato e la circostanza che il legislatore – che questo legislatore – l’abbia accolta non può che rappresentare, come già indicato, motivo di grande soddisfazione. Il Notariato ha dimostrato ancora una volta di non essere una casta (come vorrebbe quale illetterato detrattore) ma di vivere la quotidianità del Paese, dei problemi del Paese e di essere in prima linea, per quanto di propria competenza, nell’offrire soluzioni. Il Notariato è una grande risorsa per l’Italia e lo dimostra ogni giorno, vogliamo lavorare, vogliamo lavorare bene e farlo nell’interesse di tutti.