Una delibera della Giunta Regionale dell’Emilia – Romagna – la n. 1744 del 27 ottobre 2025 – rischia di sconvolgere il mercato immobiliare della nostra Regione. Il provvedimento prevede infatti nuove modalità attuative per la regolarizzazione strutturale degli edifici, in presenza di difformità anche rientranti nelle tolleranze di legge, ex artt. 17 e 19 bis L.R. n. 23/2004.

La situazione, anticipo, è ancora “in evoluzione”, anche alla luce – va detto – della poca chiarezza del legislatore, ma è opportuno anticipare i primi elementi che emergono, con una ricostruzione generale.

Tutto origina – o almeno, così emerge – dalla relazione tecnica integrata, strumento utilissimo, fortemente sponsorizzato alcuni anni fa dagli allora vertici del Notariato bolognese, ma che – si ricorda – non è espressamente previsto da alcuna norma di legge. In breve, possiamo serenamente ricondure tale obbligo all’alveo delle cosiddette consuetudini (aggiungo: locali, in quanto non ovunque diffuso in ambito nazionale ma neppure regionale).

Ciò premesso va altresì ricordato come la giurisprudenza di legittimità ormai da anni e in maniera netta abbia chiarito come gli immobili con abusi siano in generale commerciabili – si veda su tutte la sentenza a Sezioni Unite n. 8230 del 22 marzo 2019 – salvo gli estremi casi in cui il titolo edilizio sia totalmente assente o riferito ad un fabbricato completamente diverso.

E anche in tema di abitabilità – seppur con oscillazioni a volte poco comprensibili – sempre gli Ermellini hanno confermato che nulla osta al trasferimento anche in assenza, valorizzando esclusivamente l’aspetto informativo, cioé chiarendo che l’acquirente deve esserne informato.

Riepilogando: gli immobili urbanisticamente difformi (o privi di abitabilità) sono serenamente trasferibili (ai sensi di legge e lo conferma la giurisprudenza della Corte di Cassazione), è ovviamente necessario che la parte acquirente sia pienamente consapevole dell’intera situazione urbanistica, la relazione tecnica è evidentemente lo strumento migliore a tale fine, non previsto da alcuna disposizione normativa ma originato (a livello locale) dalla prassi contrattuale.

Ed ecco che in tutto questo interviene la Giunta Regionale dell’Emilia – Romagna che con la delibera di cui sopra impone (si vedano in particolare i capi II e V dell’Allegato 1) un nuovo non banale onere ai tecnici (e quindi ai proprietari) in sede di predisposizione della relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale.

Si prevede infatti che laddove il tecnico predisponga una relazione tecnica ai fini della stipula di un atto notarile ed emergano difformità, anche rientranti nelle tolleranze di legge, il tecnico stesso debba comunque depositare presso l’ente locale competente un'”attestazione del rispetto delle norme tecnice per le costruzioni ai fini della regolarizzazione sismica delle opere.”

La nuova disposizione regionale trova – generalistica – applicazione qualora le difformità – nel conteato delle tolleranze – abbiano riguardato le strutture dell’immobile o comunque comportino effetti sulle stesse o sulla risposta delle medesime all’azione sismica.

E’ evidente come si tratti di una ricostruzione non puntuale che rimanda ad una responsabilità del tecnico che deve dichiarare se tali “tollerate difformità” abbiano o meno implicazioni sull’azione sismica. Tale impostazione applicata alle tolleranze costruttive, soprattutto i commi 1, 1.1 e 1 bis dell’Art. 19 bis della L.R. 23/2004 ha un impatto indiscriminato poiché qualsiasi tolleranza potrebbe avere potenzialmente effetti sull’azione sismica.

Pensiamo infatti all’ipotesi tragica, cioé laddove effettivamente si verifichi un terremoto: a posteriori, con le macerie, come può un tecnico difendersi sostenendo che le difformità (rientanti nelle tolleranze) dallo stesso illo tempore verificate e “accettate” non siano state invece sottovalutate e poi determinanti per il crollo dell’immobile?

E’ inoltre evidente come soprattutto per immobili realizzati negli anni ’60 o ’70 molte tolleranze (soprattutto quelle rientranti nel parametro del 2% del comma 1 sopra citato) siano riconducibili a fisiologici errori di rappresentazione grafica e di approssimazione dovuti ad una minore precisione degli strumenti di misura dell’epoca, quindi non ad interventi effettivamente realizzati difformemente o successivamente alla costruzione fabbricato.

Si tratta in breve dell’obbligo dalle non banali conseguenze anche professionali – si ripete: e anche in ipotesi di presenza di difformità nelle tolleranze di legge – di depositare una relazione che attesti oltre ragionevole dubbio come tali difformità non incidano sulla struttura sismica dell’edificio. Si sottolinea: edificio, nel caso quindi della cessione di una porzione di fabbricato (l’abitualità dei casi, si pensi ad un appartamento in un condominio), la verifica dovrà essere sull’intero stabile.

E’ palese che ci troviamo innanzi a una disposizione draconiana, che pone nuovi rilevanti oneri ai proprietari e ai tecnici, in totale controtendenza con quanto ricostruisce la giurisprudenza di legittimità; riavvolgiamo il filo della narrazione per meglio focalizzare il tutto e giungere – infine – ad un’interpretazione e ricostruzione della norma nel solco del nostro ordinamento.

E’ ormai pacifico per la Corte di Cassazione che un immobile con abusi e anche senza abitabilità sia commerciabile. La relazione tecnica consente alle parti di avere contezza dello stato urbanistico dell’immobile e di evitare contenziosi. Ora la Regione Emilia Romagna impone ai tecnici in presenza di difformità anche (evidenzio: anche) nei limiti di legge prima di dichiarare tali difformità nella relazione tecnica (che, si ripete: non è prevista espressamente da nessuna disposizione normativa) di presentare una relazione sismica. Una relazione sismica che comporta una richiesta di accesso atti anche delle strutture (che in base all’epoca della realizzazione possono trovarsi presso il Polo Archivistico RER, la Protezione civile, l’Archivio di Stato, o in Comune) nonché in ipotesi di appartamento in un palazzo di cento unità di dovere tenere conto.. dell’intero palazzo.

E i costi? Difficilmente quantificabili, tenendo conto del costo tecnico della pratica di regolarizzazione da presentare in Comune (già per le tolleranze abbiamo tavola legittimo, tavola rilevato, tavola confronto, modello R1, dichiarazione asseverata, relazione tecnica esplicativa, dichiarazione sintetica descrittiva) più, dopo il decorso del termine di 30 giorni, l’ulteriore dichiarazione da fornire al Notaio rogante attestante che la regolarizzazione sia stata presentata e che il procedimento si sia concluso.

Nel caso di un appartamento in contesto condominiale si devono altresì considerare le eventuali opere e/o oneri aggiuntivi laddove emergano criticità relative all’intero fabbricato, con il tema altesì del consenso – per l’accesso alle singole unità – da parte dei rispettivi proprietari.

Se fossimo nel film “300” inserirei la celebre frase del messaggero persiano di Serse  innanzi alla risposta del re Leonida alla sua richiesta di “terra e acqua” ma ho troppa considerazione della cultura greca classica per ricondurla a questa più banale vicenda.

Ora però ci troviamo con un mercato spaventato, con tecnici che non sanno cosa fare, relazioni forse da riscrivere, proprietari preoccupati, acquirenti pronti a recedere dai preliminari già firmati pretendendo il doppio della caparra se non viene fornita questa attestazione sismica.

E’ chiaro si debba intervenire, ed in attesa dei confronti, degli sviluppi, delle (spero e invoco) modifiche normative e aggiustamenti necessari, dei contributi più autorevoli del mio, offro la mia iniziale chiave di lettura.

Torno su un punto: è pacifico che gli immobili anche con abusi siano commerciabili. E’ altrettanto chiaro che la relazione tecnica sia uno strumento utile, che consiglio costantemente, che evita problemi, ma non normato, e quindi mi è difficile comprenderne il suo ingresso “tout court” in una delibera regionale. Ed infine non vi è evidenza – o almeno: non ne trovo traccia – di sanzioni nell’ipotesi in cui questa attestazione sismica non sia presentata.

Proprio da questa ultima considerazione dobbiamo quindi muoverci. Cosa accade se nel predisporre la relazione tecnica integrata il tecnico rileva difformità che rientrano nei limiti delle tolleranze di legge? Fino a.. ieri, nulla, lo segnalava e tutti procedevano sereni alla stipula. Da oggi, invece, dovrebbe depositare presso l’ente locale (inciso: siamo sicuri i Comuni siano pronti? Ne ho qualche fondato dubbio) l’attestazione sismica altrimenti le difformità – anche se nelle tolleranze di legge – risultano non sanate.

Ma se l’attestazione sismica non viene presentata cosa accade? Ai fini di quella singola vendita assolutamente nulla, l’immobile rimane infatti commerciabile, perché un immobile con abusi (grandi o piccoli) può essere venduto e può essere acquistato.

Tuttavia – ed è qui la differenza – se in futuro su quell’immobile saranno eseguiti lavori (si pensi ad una ristrutturazione) allora sarà necessario depositare l’attestazione sismica. In quel momento, infatti, quel documento diventerà fondamentale per il positivo esito della (nuova) pratica edilizia.

In questa ricostruzione ed interpretazione (che a mio modesto parere è allineata con l’indirizzo della giurisprudenza di legittimità ed evita la paralisi del mercato) è quindi evidente che ancora una volta ciò che rileva è l’obbligo informativo fra le parti. La parte acquirente deve essere consapevole della presenza delle difformità (lievi o non lievi) perchè ciò potrà comportare in capo alla stessa parte acquirente maggiori oneri in futuro, esattamente come accade nelle ipotesi di immobili privi di abitabilità o con abusi edilizi.

L’obbligo informativo – e qui concludo – è centrale e non nasce tuttavia con l’atto notarile ma già in sede di trattative preliminari. Il promissario acquirente deve quindi essere subito informato che ci sono (o possono esserci) difformità anche se queste rientrano nelle tolleranze di legge. E’ opportuno – mio consiglio – anticipare il momento della predisposizione della relazione tecnica, che spesso viene commissionata dopo il contratto preliminare e la proposta (con la scusa “finché non sono certo di vendere non spendo soldi”) o addirittura a ridosso della compravendita, mentre ora diventa fondamentale fin dal principio.

Domanda ultima (che già mi è stata posta): ma è necessario anche spiegare al potenziale acquirente che si dovrà depositare un’attestazione sismica se si fanno interventi sull’immobile?  Tecnicamente questo obbligo non c’è (è una norma di legge, e come si sa “ignorantia legis non excusat” ma di certo rientra nella buona fede contrattuale ed in ogni caso fin d’ora io lo scrivo nell’interesse di tutti, venditore, acquirente, mediatori e tecnici (consiglio per questi ultimi: nella relazione, indicatelo).