L’edilizia convenzionata, in particolare quella disciplinata dai Programmi di Edilizia Economica e Popolare (cosiddette “convenzioni PEEP”), ha da sempre posto problemi interpretativi in tema di vincoli alla circolazione degli alloggi. Tra questi, il più rilevante è certamente la disciplina del prezzo massimo di cessione, imposto dalla legge per tutelare la finalità sociale degli interventi urbanistici agevolati ed evitare speculazioni.

Il nodo giuridico affrontato è quello della commerciabilità di tali immobili, soprattutto quando la convenzione che li ha generati non contenga criteri di determinazione del prezzo massimo fissato dalla legge. In altre parole: in assenza di criteri per determinare il prezzo, il vincolo può considerarsi operante?

Con l’Ordinanza n. 377 del 5 gennaio 2024, la Corte di Cassazione (Sezione II Civile) ha affrontato una questione finora controversa: se gli alloggi PEEP realizzati in diritto di superficie siano soggetti al vincolo di prezzo massimo di cessione previsto dall’art. 35, comma 8, solo se la convenzione lo disciplina espressamente.

La Corte ha infatti affermato che in assenza di una previsione convenzionale dei criteri per determinare tale prezzo massimo, detto vincolo non può operare. In altri termini, l’alloggio può essere commercializzato liberamente, senza che valga il limite di prezzo previsto dalla legge, perché privo di un criterio di quantificazione.

Questo è un punto di svolta rispetto alla tradizionale impostazione secondo cui – anche nei casi in cui la convenzione non riportasse il prezzo massimo – il vincolo fosse comunque applicabile, secondo un meccanismo di “onere reale” che segue l’immobile nei passaggi successivi di proprietà.

La disciplina degli alloggi PEEP è contenuta nell’art. 35 della legge n. 865/1971:

• agli alloggi convenzionati in diritto di superficie è richiesto il rispetto di un prezzo massimo di cessione solo se la convenzione contiene i criteri di determinazione;

• ove tali criteri manchino, secondo la Cassazione, non può operare alcun vincolo di prezzo, perché non c’è nulla da determinare.

Nel corso degli anni, sia la giurisprudenza sia la dottrina avevano evidenziato un quadro piuttosto articolato in materia:

• alloggi PEEP antecedenti l’anno 1971 non sono soggetti ad alcun vincolo convenzionale o legale;

• alloggi convenzionati in piena proprietà potevano essere assoggettati, in passato, a vincoli di alienazione e prezzo, poi mitigati o eliminati da successive riforme e interventi normativi;

• con l’evoluzione normativa, soprattutto dalla legge n. 179/1992 e dalle disposizioni “Bucalossi” confluite nel d.P.R. n. 380/2001, si è determinato un più ampio spettro di regimi applicabili ai diversi tipi di convenzione.

La novità dell’Ordinanza 377/2024 è proprio quella di considerare non operante il vincolo ultra-legale del prezzo massimo quando manca l’indicazione convenzionale dei criteri per la sua determinazione – con importanti implicazioni in termini di negoziabilità.

La pronuncia ha effetti concreti sia per i professionisti del settore immobiliare sia per i notai:

In conclusione, l’ordinanza 377/2024 rappresenta un importante passo evolutivo nella giurisprudenza sulla circolazione degli immobili in edilizia convenzionata. Pur non modificando la disciplina legale di riferimento, essa offre una chiave interpretativa di grande rilievo: senza criteri di determinazione del prezzo, non esiste vincolo di prezzo applicabile.

Questa soluzione – seppure ancora in fase di consolidamento – può segnare un ampliamento della commerciabilità degli alloggi PEEP in diritto di superficie, con conseguenze significative per la prassi notarile, la sicurezza delle transazioni immobiliari e l’effettivo mercato degli immobili convenzionati.