Una novità attesa da anni è in arrivo: la riforma degli articoli 561 e 563 del codice civile cambierà radicalmente la sorte degli immobili provenienti da donazione, rendendone più semplice la vendita e riaprendo un mercato da tempo “bloccato”.

Chi riceve una casa in donazione e decide di venderla incontra oggi una serie di difficoltà che derivano da una regola poco conosciuta ma molto incisiva. Si tratta di un tema che avevo già affrontato nel dettaglio ma che è opportuno illustrare nuovamente in questa sede.

Infatti, secondo la legge attuale, gli eredi legittimari del donante (semplificando: coniuge, figli e, in mancanza, genitori) hanno diritto a una quota di eredità minima, detta quota di legittima, che non può essere lesa nemmeno con donazioni fatte in vita.

Se alla morte del donante un erede ritiene che una donazione abbia ridotto la sua quota, può proporre l’azione di riduzione, per chiedere di reintegrare il suo diritto.

Fin qui, è una tutela familiare comprensibile.

Ma la legge va oltre: consente al legittimario di chiedere la restituzione del bene anche nei confronti del terzo acquirente che lo abbia comprato dal donatario.

In altre parole: chi compra una casa di provenienza donativa può correre il rischio di perderla.

L’attuale disciplina (art. 563 c.c.) pone due limiti principali:

Ciò significa che, fino a vent’anni dalla donazione, il terzo acquirente non può dormire sonni tranquilli.

Ed è per questo che:

• molte banche non concedono mutui su immobili di provenienza donativa;

• molti acquirenti rinunciano all’acquisto o chiedono polizze assicurative costose per coprire il rischio;

• e in generale il mercato delle case donate resta bloccato per anni, con danno per venditori e acquirenti.

La riforma in discussione – già approvata dal Senato e ora all’esame della Camera – interviene proprio su questo punto, modificando gli articoli 561 e 563 del codice civile.

L’obiettivo è duplice:

1. tutelare comunque i legittimari, che potranno continuare a ottenere un ristoro se lesi;

2. garantire stabilità ai terzi acquirenti, che non potranno più subire la restituzione forzata del bene.

Nel nuovo impianto, il legittimario non potrà più chiedere la restituzione dell’immobile al terzo che lo abbia acquistato a titolo oneroso (cioè pagando un prezzo) e che abbia trascritto il suo atto prima della domanda di riduzione.

Al posto della restituzione, sarà previsto un indennizzo economico: il legittimario leso avrà diritto a una somma di denaro, ma non potrà più “riprendersi” l’immobile venduto a un terzo.

In altre parole, la riforma sposta la tutela dal bene alla compensazione monetaria, garantendo così:

• certezza ai terzi acquirenti,

• stabilità ai contratti di compravendita,

• maggiore liquidità al mercato immobiliare.

Se la riforma verrà confermata nel testo attuale, gli effetti saranno immediati e significativi:

• semplificazione delle vendite: gli immobili donati potranno essere venduti più facilmente, anche prima dei vent’anni;

• maggiore disponibilità del credito: le banche torneranno a finanziare gli acquisti di immobili donati, riducendo la necessità di coperture assicurative.

• riequilibrio tra famiglia e mercato: il legittimario resta tutelato, ma senza bloccare la circolazione dei beni.

È una modifica che interviene su un tema concreto della vita quotidiana, destinata a sbloccare migliaia di immobili oggi “fermi” per motivi puramente giuridici.

Rimane una grande domanda che già in molti mi fanno: ora come comportarsi? Chi vuole – oggi – donare un immobile può già procedere o meglio aspettare?

E’ una scelta strettamente personale: certamente l’approvazione della riforma sembra più che probabile ma è legge solo quando pubblicata in Gazzetta Ufficiale. Nel mentre, se proprio non strettamente necessario, si può valutare se attendere ancora qualche settimana.