PRIMA CASA E PRECEDENTE SUCCESSIONE

da | 31 Lug 2022 | fisco, immobiliare | 62 commenti

È possibile acquistare un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa anche se si ha precedentemente ricevuto un immobile per successione o donazione su cui è già stato richiesto lo stesso beneficio fiscale?

L’agevolazione “prima casa” era stata inizialmente introdotta nell’ordinamento tributario come beneficio fiscale riferito unicamente agli atti traslativi a titolo oneroso.

Solo successivamente è stata estesa (con riguardo alle sole imposte ipotecaria e catastale) anche agli immobili ricevuti per successione ed ai trasferimenti a titolo gratuito (donazione) come  previsto dall’articolo 69, commi 3 e 4, L. 21 novembre 2000 n. 342. 

Oggi l’art. 69, ai commi 3 e 4,  dispone che l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa per i trasferimenti della “prima casa” derivanti da successioni o donazioni, quando sussistono i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione, le parti devono rilasciare le dichiarazioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.

L’intento dell’Amministrazione Finanziaria sembra quello di tenere distinta l’agevolazione “prima casa” prevista per gli atti a titolo gratuito (ex art. 69, commi 3 e 4, L. 21 novembre 2000 n. 342) da quella per gli atti a titolo oneroso (ai sensi della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, per l’imposta di registro), in quanto ritiene che le due agevolazioni abbiano alla base presupposti diversi, permettendo dunque a chi aveva precedentemente ricevuto un immobile per successione o per donazione e su cui aveva richiesto le agevolazioni “prima casa”, di poter acquistare a titolo oneroso un nuovo immobile usufruendo delle agevolazioni previste dalla Nota II-bis.

L’Amministrazione Finanziaria ha infine confermato quanto sopra appena esposto, attraverso la Circolare n. 44/E del 2001, riportando e specificando, in relazione all’art. 69, che «l’applicazione dell’agevolazione in argomento non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici previsti dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato».

Anche il Consiglio Nazionale del Notariato, nello Studio n. 30-2005/T, ritiene pienamente condivisibile la conclusione della Circolare, rilevando però che «la giustificazione della reiterazione dell’agevolazione per l’eventuale successivo acquisto a titolo oneroso è da ricercarsi piuttosto nel testo della lettera c) della nota II-bis e non in una “diversità di presupposti” non ricavabili nel sistema delle norme in vigore”.

È però importante sottolineare che, se è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa” su un immobile acquistato a titolo oneroso successivamente al primo acquisto a titolo gratuito o per successione, su cui sono già state godute le agevolazioni “prima casa”, non è vero il contrario.

Se si è già in possesso di un immobile acquistato a titolo oneroso usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, non è poi possibile richiederle nuovamente per immobili che verranno acquistati a titolo gratuito o che verranno ricevuti per successione (bisognerà eventualmente vendere l’immobile acquistato a titolo oneroso).

Rachele Nuti

dott.ssa - collaboratrice Studio

62 Commenti

  1. Salve. Io ho ricevuto pr eredità in piena proprietà un immobile. Ora voglio acquistare un immobile con agevolazioni prima casa presso il comune dove lavoro (diverso da dove ho l altro immobile). Posso usufruire di agevolazioni prima casa?

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    • Se non ha chiesto le agevolazioni per altri acquisti sì.

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  2. Salve io ho ricevuto in eredita porzione di un immobile dovuta al decesso di mia madre, su cui è stata richeista agevolazione prima casa.
    ora è deceduto anche mio padre. Nella nuova successione per ulteriori quote dello stesso immobile è possibile sempre usufruire dell’agevolazione prima casa?

    il commercialista nella prima successione ha indicato l’agevolazione sia per mio padre che per noi 3 figli avendo tutti la residenza li.

    Grazie

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    • Se uno degli eredi può richiedere le agevolazioni prima casa possono essere reiterate.

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  3. Buongiorno, ho ricevuto in eredita parte di due immobili in due comuni diversi (immobili che probabilmente hanno usufruito anni orsono delle agevolazioni della prima casa). Vorrei acquistare un immobile in un comune totalmente diverso (non ho mai comprato casa). Posso usufruire delle agevolazioni per questo immobile?

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  4. Salve,
    ho ricevuto in eredità un immobile su cui ho usufruito delle agevolazioni fiscali di prima casa.
    Adesso devo acquistare un immobile in un comune diverso da quello dell’immobile ereditato. Posso comunque usufruire delle agevolazioni di prima casa? (Quindi riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2%, trattandosi di acquisto da privato).

    Grazie per il riscontro

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  5. Buonasera,
    ho acquistato un immobile nel 2015 usufruendo dell’agevolazione prima casa.
    Nel 2022 ho ereditato nello stesso Comune un’altra abitazione su cui non ho usufruito di nessuna agevolazione o riduzione di imposta di successione.
    Quest’anno a marzo venderò la prima abitazione acquistata a titolo oneroso nel 2015 e ne acquisterò una attualmente in costruzione che sarà finita a dicembre 2026.
    Potrò usufruire delle agevolazioni prima casa su tale appartamento in costruzione all’atto del rogito.

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  6. Potrò usufruire delle agevolazioni prima casa su tale appartamento in costruzione all’atto del rogito?

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      • Grazie per la celerissima risposta.
        No, sono nello stesso Comune.
        Dovrò pertanto alienare, vendere o donare, anche la casa ereditata prima di acquistare quella in costruzione, giusto?

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        • Sì. O almeno cederne una quota, non può richiedere le agevolazioni prima casa se è proprietario esclusivo di una casa nel medesimo Comune.

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  7. Buongiorno, ho ereditato la quota di una casa a seguito del decesso di mia madre. La casa è ancora occupata da mio padre, proprietario della restante quota. Posso acquistare una casa nello stesso comune usufruendo delle agevolazioni prima casa?

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      • Buongiorno, vivo con i miei fratelli nella casa ereditata dai miei genitori.
        Sto per acquistare un immobile nello stesso comune come prima casa dove porterò la residenza.
        Per la quota della casa ereditata devo pagare l’Imu?
        Grazie.

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  8. Buonasera.
    Mio marito alla morte del padre ha ereditato una quota sulle proprietà (una casa divisa in 3 particelle + 1 casetta che risulta come deposito. La successione non è stata ancora portata a termine nonostante mio suocero sia morto nel 2021. Mio marito con i fratelli e la madre risultano proprietari in percentuale di tutte le particelle più io piccolo deposito. Al momento sulla particella che abbiamo dichiarato nostra non paghiamo Imu in quanto risulta prima abitazione, paghiamo Imu sul resto che risulta appunto di tutti.
    Ora vorremmo comprare casa nello stesso comune. Possiamo usufruire delle agevolazioni prima casa?

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  9. Buona Sera Notaio,
    in seguito della morte di mia madre nel 2007 ho ereditato una quota (1/6) della casa dove oggi vivo con mio padre.
    Ora vorrei acquistare una nuova casa con la mia compagna in un comune diverso, posso usufruire quindi di tutte le agevolazioni prima casa?
    Grazie in anticipo.

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      • e se l’immobile che intendo acquistare è nello stesso comune?

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        • A condizione di non avere alcun immobile in proprietà esclusiva in quel Comune.

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  10. Sono proprietario e ho la residenza in un appartamento ereditato da mio padre nel 75 (vecchio diritto successione) su cui mia madre ha l’usufrutto di un terzo.
    Posso usufruire della agevolazione prima casa per l’acquisto di un immobile nello stesso Comune?

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  11. Buonasera Notaio, nel 2022 alla morte di mia nonna ho ereditato per testamento un appartamento, dove in successione ho usufruito dell’agevolazione prima casa. Oggi 2025 ho ricevuto per testamento di mio nonno un’altro appartamento, posso usufruire in successione nuovamente dell’agevolazione prima casa? L’appartamento ricevuto nel 2022 è ancora in mio possesso e vi risideo.

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  12. Buongiorno Notaio
    nel caso di acquisizione mortis causa di 1/2 di un immobile con agevolazione prima casa, posso successivamente acquistare a titolo oneroso un altro immobile nello stesso comune?
    Mi sembra di capire di si in quanto l’acquisizione a titolo gratuito con benefici prima casa non dovrebbe impedire la fruizione di un successivo acquisto a titolo oneroso sempre con l’agevolazione prima casa.
    Specifico inoltre che sono proprietario di solo una parte (1/2) dell’immobile ricevuto in eredità e quindi non sono titolare esclusivo o in comunione di altra abitazione nel comune (lettera b art. 1).
    Ringrazio e saluto cordialmente

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    • Confermo nel Suo caso con le attuali regole la risposta alla Sua domanda è positiva.

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  13. Buongiorno,
    nel 2013 è mancata mia mamma.
    Io, mi fratello e mio padre abbiamo ereditato l’apartmento dove viveva con mio padre. Siamo proprietari 1/3 ciascuno. Nella successione ho usufruito agevolazioni prima casa. Ora mi compero un appartamento di mio padre, nello stesso comune. Posso usufruire agevolazioni prima casa?

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  14. salve notaio,
    se ricevo per testamento da mio nonno un immobile sul quale usufruisco in successione delle agevolazioni prima casa, posso successivamente usufruire dell’iva al 4% sul contratto di appalto se costruisco un immobile (da rendere prima casa) su un terreno edificabile da me acquistato nello stesso comune?

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    • Se è proprietario esclusivo di altra abitazione nel medesimo Comune ritengo non sia possibile.

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  15. Salve,

    ho ereditato una porzione di immobile a seguito di successione, beneficiando delle agevolazioni prima casa.
    Ora intendo comprare una casa in un comune diverso, posso beneficiare delle agevolazioni prima casa limitatamente all’imposta di registro giusto? quindi pagherò le ipotecarie e catastali in misura proporzionale giusto?

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    • Giusto. Le imposte ipotecarie e proporzionali sono fisse.

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  16. Buongiorno notaio. Lo scorso gennaio ho ereditato insieme ai miei tre fratelli la casa in cui risiedeva nostro padre. Solo io ho potuto chiedere, in sede di presentazione della dichiarazione di successione, le agevolazioni prima casa (che si sono estese a tutti gli altri fratelli, già titolari di altra prima casa). Ora uno dei miei fratelli vuole acquistare l’intero immobile. Sarà necessario corrispondere la differenza fra prima e seconda casa sulle imposte, anche se si tratta di provenienza ereditaria, dato che stiamo rivendendo prima dei cinque anni? La ringrazio per la risposta che potrà darmi

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    • Sì, sarà necessario versare la differenza relativamente alla quota di chi vende.

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  17. Buonasera notaio Cosenza,
    ho letto il suo interessante articolo comprendendone il senso, ma ho questo dubbio. Due fratelli acquistano per successione legittima della madre la quota di ½ ciascuno di due appartamenti ed entrambi richiedono le agevolazioni prima casa in sede di successione facendole valere su tutti e due gli appartamenti. Qualora di lì a poco andassero dal notaio volendo acquistare ciascuno la quota di ½ dell’altro, potranno entrambi richiedere una seconda volta le agevolazioni fiscali? La ringrazio se risponderà.

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    • Immagino procedano con la divisione. A mio avviso se uno ognuno si assegna quello per cui ha richiesto le agevolazioni non si ha decadenza. Ma è un mio parere, eventualmente suggerisco interpello all’Agenzia delle Entrate.

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  18. Buonasera Notaio,
    Ho ricevuto la nuda proprietà tramite atto di donazione da parte di mio padre che ha mantenuto l’usufrutto. Da donatario ho usufruito del bonus prima casa. Posso procedere con l’acquisto di un altro immobile usufruendo nuovamente del bonus?
    Ci sono vincoli relativamente al Comune in cui acquistarlo?
    Grazie

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    • Può acquistare come prima casa in quel Comune o in un altro Comune.

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  19. buon pomeriggio
    volevo chiedere se mia figlia puo’ usifruire agevolazioni per acquisto della prima casa essendo erede per successione a causa della morte di mio marito nel 2013 ; la parte di successione è di 1/6. La casa in cui vivo aveva un mutuo e avevo ricevuto agevolazioni pe rla prima casa. mutuo estinto nel 2016
    grazie e cordialita
    mgdadda

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    • Ritengo di sì, verifichi però con il (o la) Collega che curerà l’atto.

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  20. Buongiorno. Ho ricevuto in eredità piena proprietà due immobili. A Gennaio 2025 con la dipartita di mio padre sono diventato proprietario per donazione di 1/3 insieme alle mie sorelle. Vorrei acquistare questo immobile dove risiedo da 5 anni con agevolazioni prima casa presso il comune dove lavoro (lo stesso dove ho gli altri immobili di cui uno assegnato alla mia ex moglie). devo accedere ad un mutuo per riscattare le quote delle mie sorelle Posso usufruire di agevolazioni prima casa sia per il mutuo che per tasse catastali. ringraziandola anticipatamente rimango in attesa di un suo riscontro grazie

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    • Se ha altri immobili in proprietà esclusiva nel medesimo Comune non può richiedere le agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto nel medesimo Comune.

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  21. Salve, per successione ho 1/6 della casa dove ho la residenza (da sola). Sto però x comprare una 1’Casa in comune diverso:

    1) Il commercialista della successione, mi ha proposto l’Agevolazione 1°casa sulle TASSE di successione. Dice che non vincola nulla rispetto all’acquisto prima casa, perchè son 2 COSE DIVERSE .
    E’ così? O sto già attribuendo a questa casa l’agevolazione “costringengomi a venderla in 2 anni”?

    C’è modo di non essere obbligata a venderla? Es:

    A) Se ci sono le quote di mia madre e mio fratello, sono obbligata a vendere il mio 1/6? O l’obbligo non si applica sulle case in co-proprietà con altri? (…nel caso, la teniamo divisa 3)

    B) Se invece si fa la Divisione, e mi danno il 100% (senza un acquisto in denaro, ma solo pareggiando le quote su altre case) viene considerato un Acquisto 1’casa precedente a quello sulla casa nuova? Anche se non è un acquisto in denaro ma solo una redistribuzione di quote di successione?

    Il succo è:
    esiste modo di conservare la casa, per farci affitti brevi e pagare la ristrutturazione della nuova? Es:
    – tenerla come 1/6 (anzichè al 100% da divisione)
    – non chiedere l’agevolazione, nella Dichiarazione di successione

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    • Confermo che le agevolazioni prima casa usufruite in sede di dichiarazione di successione (ricorrendone tutti i requisiti) non impediscono di acquistare (a titolo oneroso) un nuovo immobile sempre con le agevolazioni prima casa.

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      • Quindi non avrò “l’obbligo di venderla”
        entro 2 anni dal rogito della nuova?

        (La ringrazio intanto per la risposta precedente, e il sito che è pieno di materiale interessantissimo)

        Rispondi
        • Confermo non deve rivendere, come indicato nell’articolo.

          Grazie per l’apprezzamento sul sito, mi fa veramente molto piacere.

          Rispondi
  22. Salve, ricevuto a maggio 2019 per successione quota 1/3 immobile con agevolazioni prima casa.
    Vorrei ora ricevere nello stesso Comune un immobile per intero tramite donazione dove spostare la residenza a breve. Posso richiedere nuovamente agevolazioni prima casa, essendo passati più di 5 anni dalla successione?

    Rispondi
    • Se ha richiesto le agevolazioni prima casa in sede di successione non può replicarle per la donazione.

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  23. Salve agosto 2023 ricevo tramite successione appartamento su cui avevo già la residenza e perfeziono gli atti successori richiedendo agevolazione prima casa pagando misura fissa 200+200 euro imposte ipocatastali. Ora settembre 2024 mi ritrovo ennesima successione con un altro appartamento piu grande in cui vorrei trasferirmi in futuro. Domanda : pur avendone già usufruito posso applicare imposte ipocatastali agevolate per prima casa con possibilità entro 18 mesi di portarvi residenza? Inoltre il primo appartamento potrei venderlo entro 24 mesi da quando perfeziono successione ultima? Grazie Andrea

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    • A mio avviso la risposta è positiva ad entrambe le domande.

      Suggerisco tuttavia un interpello sul punto all’Agenzia delle Entrate per conferma.

      Rispondi
  24. Buongiorno, con successione dopo la morte di mia nonna ho ereditato il 25% di un appartamento con agevolazioni prima casa (mia madre ha rinunciato al 50% dandone metà a me e metà a mia sorella. Oggi nell’appartamento ci vive mia sorella). Posso acquistare una casa nello stesso comune e chiedere un mutuo con le agevolazioni prima casa? Grazie

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  25. Buongiorno, ho ereditato il 50% di un appartamento e applicato agevolazioni prima casa dove ho attualmente la residenza, possiedo inoltre il 50% di altro immobile in altro comune acquistato a titolo oneroso con mio fratello (quindi non è una proprietà esclusiva e non è in comunione con coniuge), in quest’ultimo comune posso acquistare una abitazione con le agevolazioni e non alienare le altre proprietà? dalla lettura della norma sembrerebbe di si, in quanto possiedo altro immobile nello stesso comune acquistato fino al 50% ma non è proprietà esclusiva o in comunione con il coniuge, mentre possiedo quote in altro comune con agevolazioni prima casa ma su proprietà ereditata e non acquistata. Grazie per l’eventuale risposta

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    • In un Comune ove non ha la proprietà esclusiva (o in comunione con il coniuge) di un immobile abitativo confermo può procedere all’acquisto di un immobile abitativo con le agevolazioni prima casa.

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  26. Buonasera, il CAF non riesce a darmi una risposta a riguardo, pertanto, approfitto della Vs cortesia.
    Nel 2003, alla morte di mio padre, ho ereditato una quota di 2 appartamenti a Roma.
    Per il piccolo ho usufruito dell’agevolazione prima casa in quanto ci sono andato ad abitare.
    A febbraio è morta anche mia madre ed erediterò
    ulteriori quote degli stessi appartamenti, avremo il 50% io e mia sorella.
    Non possiedo altri immobili oltre questi due.
    Già mi sono trasferito nel grande e ho fatto la relativa variazione di domicilio.
    In considerazione di tutto ciò posso usufruire dell’agevolazione prima casa per la quota del grande?
    Grazie mille per il tempo che vorrete dedicarmi.

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    • Ritengo di no avendo già chiesto le agevolazioni in sede di successione.

      Tuttavia può chiarire il tema con un interpello all’Agenzia delle Entrate.

      Rispondi
      • Grazie per la disponibilità

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  27. buongiorno,
    de cuius con due abitazioni proprieta quota di 1/2 con il coniuge stesso comune, il figlio chiede agev 1 casa su una abitazione, il coniuge puo chiederla sull’altra solo se non era in comunione dei beni, ma i separazione, corretto?

    Rispondi
    • Con il decesso anche se in comunione.. la comunione legale dei beni si è sciolta.

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