Può succedere che a seguito di un acquisto usufruendo delle agevolazioni prima casa si decida di rivendere l’immobile prima che sia decorso il termine di cinque anni dalla data del rogito. In questi casi è possibile evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa godute se entro il termine di dodici mesi si acquisti un’altra abitazione principale sempre invocando il regime fiscale prima casa.

Ma cosa accade se non si riesce a riacquistare entro dodici mesi un nuovo immobile con le agevolazioni prima casa? Quali le conseguenze e cosa si può fare per renderle meno gravose?

Il mancato riacquisto di un altro immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa entro dodici mesi determina la decadenza dal regime fiscale goduto e la necessità di integrare le imposte dovute. Per l’atto di compravendita, in particolare bisogna distinguere due scenari:

E’ importante anche ricordare che laddove si sia usufruito di un credito d’imposta lo stesso diventa non più utilizzabile, e quindi non potrà essere scontato – in particolare quando l’acquisto è stato soggetto ad imposta di registro – dalla somma da dovere versare allo Stato.

Se inoltre è stato stipulato un contratto di mutuo fondiario la decadenza dalle agevolazioni prima casa impatta anche sui costi inerenti. In particolare si dovrà versare la differenza relativa all’imposta sostitutiva del mutuo, che passa quindi dallo 0,25% al 2% dell’importo totale del finanziamento.

La decadenza, invece, potrebbe non essere rilevante per il maturare o meno di un’eventuale plusvalenza. Infatti la relativa disciplina prescinde dal regime fiscale (se con agevolazioni prima casa o meno) dell’acquisto ma dipende esclusivamente dalla circostanza che l’immobile sia stato, per la maggior parte del tempo dall’acquisto alla vendita, l’abitazione principale. Quindi se si vende prima dei cinque anni un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa in cui si è abitato per la maggior parte del tempo ad un prezzo più alto e non si riacquista entro 12 mesi un altro immobile con le agevolazioni prima casa si dovrà pagare la differenza di imposta ma non maturerà alcuna plusvalenza.

In ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa è possibile procedere ad un ravvedimento operoso, cioé comunicare all’Agenzia delle Entrate – entro un anno dalla vendita – che non si ha intenzione di acquistare un altro immobile con le agevolazioni prima casa e di volere pagare la relativa differenza di imposte dovuta.

Il ravvedimento operoso consente di evitare l’applicazione della sanzione, pari al 30% dell’importo dovuto; in breve se entro un anno dalla vendita non si riacquista e non si chiede all’Agenzia delle Entrate di pagare la differenza ove l’Agenzia delle Entrate stessa se ne accorga non solo farà pagare le tasse dovute come acquisto senza le agevolazioni prima casa, oltre gli interessi maturati, ma applicherà anche la sanzione di cui sopra.

Il mio suggerimento – per potere procedere con il ravvedimento operoso – è di recarsi (di persona o tramite un proprio incaricato) all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate ove è stato registrato l’atto (se non noto basta chiedere al Notaio che ha stipulato la compravendita e/o il mutuo) con copia dell’originario atto di acquisto (e/o di mutuo) e copia dell’atto di vendita: sarà così l’amministrazione finanziaria a quantificare l’importo dovuto evitando possano emergere errori.