La Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, con la recente sentenza n. 24478 del 3 settembre 2025, torna ad affrontare il tema della decadenza dalle agevolazioni prima casa e offre un’importante precisazione sul concetto di impossidenzaai fini fiscali.

Molti contribuenti si chiedono se sia possibile usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa senza cedere il precedente immobile acquistato con lo stesso beneficio.
La risposta, secondo la Suprema Corte, è chiara: no, salvo i casi di cessione con riacquisto entro i termini di legge.

Nel caso esaminato, la contribuente aveva acquistato un nuovo immobile chiedendo di applicare l’agevolazione, ma aveva già fruito del beneficio per l’acquisto in quota di un altro immobile.
Quest’ultimo era di dimensioni ridotte e divenuto inadeguato dopo la nascita di due gemelli.

La Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito:

La sentenza richiama il consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass. 24657/2018, Cass. 20300/2018, Cass. 39877/2021):

• la titolarità – anche di una semplice nuda proprietà – di un immobile acquistato con le agevolazioni è sufficiente a escludere un nuovo beneficio;

• la valutazione dell’idoneità abitativa è rilevante solo se il primo immobile è stato acquistato senza agevolazioni(Nota II-bis, lett. b, DPR 131/1986).

È importante sottolineare che questa decisione appare più restrittiva rispetto a precedenti interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate, che in alcune risposte a interpello aveva ammesso la possibilità di ottenere nuovamente l’agevolazione se l’immobile era oggettivamente inidoneo.
Oggi, invece, la giurisprudenza è chiara: il beneficio “prima casa” è unico e non reiterabile.

Per i contribuenti questa sentenza rappresenta un monito importante:

• verifica sempre la tua situazione catastale e fiscale prima del nuovo acquisto;

• considera la possibilità di cedere l’immobile acquistato con agevolazioni entro due anni dal nuovo acquisto per non perdere i benefici.

Approfondimenti utili

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