Chiudiamo l’anno richiamando una normativa normativa introdotta proprio il 1° gennaio 2025: da tale data, infatti, il termine entro il quale il contribuente deve vendere la precedente abitazione acquistata con agevolazioni prima casa passa da 12 mesi a 24 mesi.

La modifica riguarda l’ipotesi in cui:

• si acquisti un nuovo immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa;

• si sia ancora proprietari di un altro immobile acquistato con le medesime agevolazioni;

• nell’atto di acquisto si assuma l’impegno a vendere la precedente abitazione.

Il nuovo termine biennale risponde a una prassi di mercato ormai consolidata, nella quale la vendita entro un solo anno risultava spesso difficilmente realizzabile.

Sul tema si era subito pubblicato un primo contributo, ma nel corso di questi dodici mesi si sono sovrapposti perplessità e chiarimenti anche da parte dell’Agenzia delle Entrate, per cui risulta utile oggi fare il classico “punto della situazione”, con un riepilogo delle fattispecie che spesso originano maggiori dubbi.

Un chiarimento particolarmente rilevante è contenuto nella Risposta n. 127/2025 dell’Agenzia delle Entrate.

Secondo l’Amministrazione finanziaria, il nuovo termine si applica anche agli acquisti effettuati prima del 1° gennaio 2025, quando il termine era ancora di un anno, a condizione che alla data del 1° gennaio 2025 il termine annuale non fosse ancora scaduto.

In altri termini:

• se il contribuente aveva acquistato nel 2024 con impegno a vendere entro un anno;

• e al 1° gennaio 2025 era ancora nei termini;

• il termine si estende automaticamente a due anni complessivi.

Attenzione: la nuova disciplina non sana i casi di decadenza già verificatisi, ma opera solo per le situazioni ancora pendenti.

Altro punto di grande interesse pratico è il rapporto tra:

• impegno a vendere la precedente abitazione;

• credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

Con la Risposta n. 197/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

Si tratta di un chiarimento importante, perché nella prassi:

• spesso si ritiene (erroneamente) che il credito d’imposta spetti solo dopo la vendita;

• oppure che l’impegno a vendere sia incompatibile con il credito.

In realtà, le due agevolazioni possono coesistere, ferma restando la necessità di rispettare il termine di rivendita.

Diversa è invece l’ipotesi in cui:

• la precedente abitazione “prima casa” venga venduta per prima;

• il nuovo acquisto avvenga successivamente.

Con la Risposta n. 297/2025, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che in questo caso (cioé quello “classico”: vendo la prima casa e poi ne acquisto successivamente un’altra) il credito d’imposta spetta solo se il nuovo acquisto avviene entro 12 mesi dalla vendita. Il termine biennale introdotto nel 2025 non si applica a questa fattispecie, che continua a essere regolata dall’art. 7 della legge n. 448/1998.

È quindi fondamentale non confondere:

• il termine per non decadere dalle agevolazioni;

• con il termine per maturare il credito d’imposta.

Nella quotidianità lavorativa devo fronteggiare spesso alcune convinzioni erronei dei clienti, che qui riepilogo:

• confondere le diverse fattispecie temporali (vendita prima o dopo l’acquisto);

• ritenere che il termine biennale valga in ogni caso;

• omettere nell’atto l’impegno espresso alla vendita, indispensabile per conservare i benefici;

• non pianificare correttamente l’utilizzo del credito d’imposta.

Le novità introdotte nel 2025 rappresentano infatti un’evoluzione positiva della disciplina della prima casa, ma richiedono:

• attenzione alle tempistiche;

• corretta redazione dell’atto notarile;

• piena consapevolezza delle differenze tra le varie ipotesi operative.

E’ importante quindi che il cliente (o il mediatore immobiliare ove presenti) illustri esattamente la situazione, avendo però le idee già almeno in parte chiare: questi articoli sono scritti anche per permettere un primo approccio alla materia, in modo da potere comunicare al Notaio tutti gli elementi utili per capire come impostare esattamente l’atto.

Il Notaio.. consiglia, scrive e aiuta, ma la volontà è sempre e solo quella delle parti.