Come prassi ogni gennaio inauguro gli articoli del sito con una mia previsione sull’andamento del mercato immobiliare nei dodici mesi che ci attendono. Il contributo rappresenta  una sintesi divulgativa delle valutazioni più approfondite che elaboro a supporto di gruppi di investitori e operatori del settore immobiliare. Una premessa è imprescindibile: un conto è il trend generale nazionale, altro conto è l’andamento dei singoli mercati locali. Bologna e la sua provincia – territorio in cui opero prevalentemente – presentano dinamiche che solo in parte coincidono con il dato medio nazionale.

Compravendite: il 2025 come base di riferimento

Il 2025 dovrebbe chiudersi con un numero di compravendite residenziali intorno alle 720.000–730.000 unità a livello nazionale, in lieve recupero rispetto agli anni precedenti ma ancora lontano dai picchi del 2021–2022.

Per il 2026 mi aspetto volumi sostanzialmente in linea con il 2025 o in leggero aumento, ma senza un apprezzabile incremento dei prezzi medi. La domanda rimane presente, ma è più attenta, più selettiva e fortemente condizionata dal costo del credito e dalla qualità dell’immobile.

Affitti brevi: più obblighi e possibile rientro di immobili sul mercato

Uno dei fattori potenzialmente più rilevanti per il 2026 riguarda il comparto degli affitti brevi, dal quale potrebbero rientrare sul mercato – anche delle compravendite – immobili oggi destinati a locazioni turistiche.

La Legge di Bilancio ha infatti introdotto un principio chiave: dal terzo immobile destinato agli affitti brevi scatta l’obbligo di apertura della partita IVA, con conseguente uscita dal regime “privato” e possibilità di godere della “cedolare secca” (che già per il secondo appartamento sale al 26%) nonché applicazione di ulteriori oneri contributvi.

A questo si aggiungono ulteriori obblighi già operativi o in fase di rafforzamento:

• Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio;

• adeguamento degli immobili ai requisiti di sicurezza;

• maggiore tracciabilità fiscale;

• crescente autonomia regolatoria dei Comuni, soprattutto nei centri storici.

Il risultato non sarà un crollo del settore, ma un progressivo riassestamento: per alcuni proprietari (in particolare quelli “meno strutturati”) l’investimento diventerà meno conveniente, con conseguente aumento dell’offerta disponibile sul mercato tradizionale delle compravendite.

Il nuovo: prezzi ancora elevati, ma incentivi indiretti

Il mercato del nuovo continua a presentare prezzi alti, talvolta difficilmente compatibili con il potere di acquisto medio. Tuttavia, conserva elementi di forza, corroborati dalla conferma di strumenti agevolativi fondamentali che incidono indirettamente sul mercato:

• Bonus Ristrutturazione;

• Ecobonus;

• Sismabonus;

• Bonus Mobili.

Questi incentivi continuano a sostenere la domanda di immobili da riqualificare e, indirettamente, anche il nuovo ad alta efficienza.

A ciò si aggiungono condizioni di mutuo più favorevoli per immobili in classe energetica elevata.

C’è un ulteriore elemento che potrebbe altresì incidere in maniera sensibile determinando una riduzione dell’offerta. Mi riferisco alle inchieste in corso (è partita Milano, iniziano a rincorrersi voci di indagini in corso anche in altre città metropolitane) che determinano il rallentamento o addirittura il blocco di cantieri (nonché una certa cautela da parte di investitori che programmavano nuove riqualificazioni), sottraendo quindi una quota di nuovi appartamento al mercato. Ed è chiaro che con meno immobili disponibili la richiesta sostenuta – o comunque non in calo – diventa un elemento impattante.

Domanda in crescita fuori dai centri cittadini

Mi aspetto che nel 2026 resti marcata – se non in aumento – la domanda di immobili fuori dai centri urbani, in provincia più che nel cuore delle città.

Le ragioni sono chiare:

• prezzi più accessibili;

• migliore qualità della vita (spazi, verde, silenzio);

• una minore centralità della presenza fisica quotidiana, anche per il lavoro.

È vero che gli spostamenti restano un tema, ma è altrettanto vero che siamo ormai abituati a ricevere tutto a casa: servizi, consegne, assistenza. Questo ha cambiato in modo strutturale le scelte abitative, soprattutto per famiglie e acquirenti di medio periodo.

Tassi di interesse: il vero motore del mercato

Il 2026 sarà segnato dal cambio di vertice alla Federal Reserve. La linea indicata da Donald Trump è esplicita: il successore di Powell dovrà tagliare i tassi.

Resta da capire se e quanto la Banca Centrale Europea seguirà questa impostazione. La mia previsione è che avrà margini molto limitati per non farlo, se non vuole penalizzare ulteriormente l’economia europea.

Tassi più bassi significano mutui più convenienti, e i mutui restano il principale volano del mercato immobiliare. Potrebbero aprirsi anche possibilità per nuove surroghe.

Le incognite: geopolitica e fine dell’effetto PNRR

Non mancano tuttavia ombre significative.

Sul piano internazionale, il proliferare dei conflitti – Ucraina, nuove tensioni in America Latina, possibili escalation in Medio Oriente o nell’area di Taiwan – rappresenta un rischio sistemico per l’economia globale.

Sul piano interno, il venir meno dell’effetto espansivo del PNRR potrebbe farsi sentire proprio nel 2026. Secondo molti analisti, il Piano ha sostenuto il PIL negli ultimi anni e la sua progressiva uscita di scena sarà un fattore da monitorare con attenzione.

Conclusione: il 2026 come anno di attesa

Se devo sbilanciarmi, il 2026 non sarà un anno di svolta, né in senso fortemente espansivo né recessivo. Lo considero piuttosto un anno di transizione, di assestamento, in attesa del vero banco di prova che potrebbe arrivare nel 2027.

Per chi acquista casa per viverci, il 2026 può offrire occasioni interessanti, soprattutto fuori dai centri storici e sugli immobili efficienti.

Per chi investe, sarà un anno in cui contano più che mai la selezione dell’immobile, la localizzazione e l’orizzonte temporale.

E se qualcuno vuole vedere.. come sono andate le mie previsioni per il 2025 non mi nascondo: ecco il mio precedente articolo (dove trovate il collegamento anche al 2024).