Il credito d’imposta è un tema interessa sempre chi acquista casa avendo già precedentemente beneficiato delle agevolazioni prima casa. In questo articolo si vuole illustrare una fattispecie particolare, relativa al contribuente che ha acquistato la propria abitazione prima del 22 maggio 1993.

Perché è così importante questa data? Segna l’entrata in vigore del decreto-legge 22 maggio 1993 n. 155 (convertito nella legge 19 luglio 1993 n. 243), norma che ridisciplina profondamente la tassazione delle compravendita immobiliari, con particolare riferimento all’IVA.

Prima dell’entrata in vigore del decreto-legge 22 maggio 1993 n. 155 (convertito nella legge 19 luglio 1993 n. 243) infatti:

• l’aliquota IVA agevolata (inizialmente del 2%, poi elevata al 4% dal 1° gennaio 1989)

• si applicava a tutte le cessioni di fabbricati abitativi di nuova costruzione,

• effettuate da imprese costruttrici,

• indipendentemente dal fatto che l’immobile costituisse o meno “prima casa” per l’acquirente.

In altre parole l’agevolazione IVA non era legata alla “prima casa”, ma alla tipologia del venditore e dell’immobile.

Il tutto – si precisa più per ricostruzione puntuale che per effettiva utilità – ad eccezione delle cessioni di immobili abitativi non di lusso effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici, oppure di immobili edificati prima del 18 luglio 1949: in questi casi, l’aliquota IVA ridotta (2% poi 4%) spettava solo se l’acquirente era una persona fisica in possesso dei requisiti previsti per la “prima casa”, ai sensi dell’art. 2 del D.L. 7 febbraio 1985 n. 12 (conv. in L. 118/1985).

Ecco quindi che nel 1993 avviene una svolta e con il decreto-legge 22 maggio 1993 n. 155, viene introdotto, anche ai fini IVA, un principio analogo a quello già vigente per l’imposta di registro:

l’aliquota IVA del 4% diventa applicabile in generale alle cessioni di immobili abitativi non di lusso solo in presenza dei requisiti “prima casa”, oggi contenuti nella nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, del d.P.R. 131/1986.

Si apre però dopo pochi anni un problema, relativo proprio al credito d’imposta. L’art. 7, comma 1, della legge 448/1998 riconosce un credito d’imposta a chi, dopo aver venduto un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, ne acquista un’altra con i medesimi requisiti.

Dov’è il problema?

Formalmente chi ha acquistatato prima del 22 maggio 1993 da impresa costruttrice un immobile destinato ad essere la propria “prima casa” formalmente non ha però usufruito (né richiesto in atto di usufruire) di tale regime fiscale, pur pagando IVA ridotta, perchè espressamente non previsto (come abbiamo visto sopra l’aliquota IVA era unica per tutti).

L’Agenzia delle Entrate è tuttavia intervenuta con la Circolare n. 19/2001 chiarendo che:

Negare il credito d’imposta in tali casi determinerebbe infatti una disparità di trattamento fiscale tra situazioni di fatto identiche.

Tuttavia l’Amministrazione Finanziaria ha evidenziato come per usufruire del credito d’imposta occorrano due requisiti documentali:

In questo modo gli uffici competenti dovranno e porranno verificare non solo la spettanza del credito ma anche la sussistenza (storica) dei requisiti “prima casa” sull’immobile venduto. Laddove infatti questi requisiti non risultaserro confermata si perde il diritto al credito d’imposta.

E’ altresì esclusa la possibilità di godere del credito d’imposta per tutti quelle compravendita effettuate prima dell’introduzione della normativa “prima casa”, ossia prima della legge 22 aprile 1982 n. 168. Le imposte pagate prima di quella data non possono quindi essere in alcun modo recuperate.

In conclusione si può senza dubbio evidenziare come la Circolare n. 19/2001 rappresenta un importante intervento di equità fiscale, che valorizza la sostanza economica rispetto al dato meramente formale. Chi ha acquistato casa prima del 22 maggio 1993 non deve essere penalizzato solo perché, all’epoca, la normativa IVA non richiedeva la dichiarazione “prima casa”. Come spesso accade, è tuttavia  fondamentale ricostruire correttamente la storia fiscale dell’immobile e fornire tutta la documentazione richiesta dallo studio notarile al fine di potere valutare nel dettaglio il regime fiscale applicabile.