Quando si vende un terreno agricolo, uno dei temi più delicati è quello della prelazione agraria. Molti proprietari ritengono, erroneamente, che se l’affittuario coltivatore diretto rinuncia alla prelazione o non la esercita, allora il diritto “passi” automaticamente al coltivatore diretto confinante.

La giurisprudenza prevalente, però, afferma un principio diverso e molto importante:

Si tratta di un orientamento consolidato, che ha conseguenze pratiche molto rilevanti nelle compravendite di terreni agricoli.

La prelazione agraria nasce con la finalità di favorire la formazione della proprietà coltivatrice e l’accorpamento dei terreni agricoli nelle mani di chi li lavora direttamente.

La legge individua principalmente due categorie di soggetti:

• l’affittuario coltivatore diretto del fondo;
• il proprietario coltivatore diretto del terreno confinante.

L’art. 8 della legge n. 590/1965 attribuisce la prelazione all’affittuario coltivatore diretto, mentre l’art. 7 della legge n. 817/1971 estende il diritto anche al confinante coltivatore diretto.

Tuttavia, il diritto del confinante è subordinato ad una condizione fondamentale:

Questo è il passaggio più importante e spesso meno compreso.

La legge non dice che il confinante può esercitare la prelazione se l’affittuario rinuncia. Dice invece che la prelazione del confinante esiste solo se sul fondo non è insediato un affittuario coltivatore diretto.

La differenza è enorme.

Secondo l’interpretazione prevalente della Cassazione:

• la presenza dell’affittuario coltivatore diretto costituisce una condizione impeditiva del diritto del confinante;
• tale esclusione opera anche se l’affittuario non esercita la prelazione;
• il confinante non “subentra” nel diritto dell’affittuario rimasto inattivo.

La ratio è chiara: il legislatore considera prioritario l’interesse di chi già conduce stabilmente il fondo rispetto a quello del vicino confinante.

Ma cosa accade invece se l’affittuario coltiva e conduce il fondo da meno di due anni?

Qui emerge un ulteriore aspetto molto interessante.

Per esercitare la prelazione, l’affittuario deve normalmente coltivare il fondo da almeno due anni. Tuttavia, diverse pronunce hanno chiarito che, ai fini dell’esclusione della prelazione del confinante, può essere sufficiente anche la mera presenza stabile dell’affittuario coltivatore diretto, pure se il biennio non è ancora maturato.

In sostanza:

• l’affittuario potrebbe non avere ancora i requisiti per esercitare validamente la prelazione;
• ma la sua presenza può comunque impedire al confinante di far valere la propria.

È proprio questo uno dei profili più discussi della materia. Nella pratica immobiliare, infatti, l’errore più frequente consiste nel notificare la denuntiatio soltanto al confinante, ritenendo irrilevante la posizione dell’affittuario che non intenda acquistare.

Ma se il fondo è condotto da un affittuario coltivatore diretto:

• il confinante potrebbe non avere alcun diritto di prelazione;
• una comunicazione errata potrebbe generare contenziosi;
• occorre verificare con attenzione la situazione concreta del terreno prima del rogito.

È quindi fondamentale accertare:

• chi conduce realmente il fondo;
• con quale titolo;
• da quanto tempo;
• se la conduzione sia stabile e non fittizia;
• se ricorrano tutti i requisiti soggettivi previsti dalla legge.

La Cassazione ha più volte affermato che operazioni negoziali artificiose, create per impedire l’esercizio della prelazione agraria, possono essere sindacate dal giudice.

Per questo motivo:

• i contratti agrari devono essere reali;
• l’insediamento dell’affittuario deve essere effettivo;
• non è sufficiente una conduzione apparente o meramente cartolare.

La verifica concreta della situazione agricola rimane decisiva.

In conclusione,  nella prelazione agraria esiste una vera e propria gerarchia:

1. prima viene l’affittuario coltivatore diretto;
2. solo in assenza di quest’ultimo può sorgere il diritto del confinante.