L’intepretazione dell’Agenzia delle Entrate tesa a colpire a la cessione contestuale di usufrutto e nuda proprietà da parte di un medesimo oggetto era subito stata oggetto di un mio commento. Avevo immediatamente evidenziato la gravosità (e anche l’assurdità) della pretesa dell’Amministrazione Finanziaria auspicando un intervento del legislatore e nel mentre tuttavia invitando alla prudenza.

Fortunatamente la politica si “è mossa” con celerità per merito ovviamente non tanto mio ma (anche: unitamente ad altri soggetti del mondo immobiliare, quale la FIAIP) del Notariato che aveva accesso un faro sulla criticità, tale da andare a minare la certezza (fiscale) del mercato ed è stato prontamente depositato (e già approvato) un emendamento alla Commissione Finanze della Camera.

Si tratta – in particolare – dell’emendamento 1.24 del Relatore Vito De Palma (Forza Italia) al d.l. n. 84/2025, disposizioni urgenti in materia fiscale, il quale ha previsto un nuovo comma 1-bis all’art. 1 il quale recita:

In breve si chiarisce che l’ipotesi impositiva prospettata dall’Agenzia delle Entrate (e cioé che la costituzione a titolo oneroso di usufrutto determini reddito imponibile in capo al proprietario cedente, senza che rileva la circostanza l’acquisto originario sia avvenuto da più di cinque anni o che si tratti di abitazione principale e senza neppure potere applicare l’imposta sostitutiva ma diventando tutto rilevante esclusivamente in sede di dichiarazione dei redditi) sia esclusa nel caso in cui il venditore contestualmente si spogli sia di nuda proprietà che di usufrutto.

Si tratta, come noto, dell’ipotesi più frequente, in cui l’acquirente decide di intestare ad un soggetto la nuda proprietà e ad un altro l’usufrutto, scenario in cui – come palese – la parte venditrice non ha alcuna facoltà di controllo.

L’emendamento chiarisce come in tale scenario si applichi la disciplina della “plusvalenza ordinaria” e quindi matura un onere fiscale in capo al venditore solo laddove la cessione sia infraquinquennale dall’acquisto (con dilatazione ad anni dieci se con lavori SUPERBONUS) e abbia ad oggetto un bene che non è stata abitazione principale per la maggior parte del periodo.

Due note finali sono importanti per non perderci all’interno dell’evolversi della questione.

Come ho appena chiarito l’emendamento non cancella totalmente la possibilità che vi sia plusvalenza tassabile o reddito imponibile in capo al cedente: la rilevanza fiscale rimane secondo le regole ordinarie in ipotesi di vendita contestuale di nuda proprietà e diritto di usufrutto nonché laddove il cedente rimanga nudo proprietario dell’immobile.

Ancora, si tratta.. di un emendamento: sicuramente è una notizia che rassicura e che “detta la linea”, ma non è una norma di legge definitivamente approvata e già in vigore, il testo (dell’intero decreto) dovrà essere approvato dalla Camera, per poi passare al Senato e solo a conclusione dell’intero iter (ricordo che se ci sono modifiche si riparte di nuovo, secondo quel modello noto come in gergo parlamentare come “navetta”) con la promulgazione in Gazzetta Ufficiale potremo tutti tirare uno sospiro di sollievo.

In breve, fiducia (grazie al Notariato, che ancora una volta si dimostra accanto ai cittadini) ma ancora un po’ di attenzione.