Nell’ormai lunga vita del nostro sito, abbiamo più volte avuto occasione di parlare di plusvalenza ed anche oggi – proprio ricollegandoci ad un nostro recente intervento ove affrontavamo il tema – riprendiamo quanto illustrato, in particolare in merito alla prospettiva ipotizzata relativamente alla manovra finanziaria che, purtroppo per il contribuente, ha trovato puntuale riscontro.
In particolare, ricordando ancora una volta – con possibilità di approfondimento del tema attraverso il nostro video esplicativo – l’inciso del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, rimasto in mutato che, all’art. 67 comma 1 lett. b),
prevede che debbano essere assoggettate al calcolo della plusvalenza le cessioni
a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.
tenendo a mente, inoltre, che nell’ambito di tali cessioni, è possibile chiedere sulla plusvalenza l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF pari al 26%, non sempre ma solitamente vantaggiosa, a fronte delle aliquote IRPEF che, in riferimento all’anno in corso, prevedono l’applicazione di un’imposta più favorevole unicamente per redditi inferiori ad euro 28.000,00.
Ma, se ciò è rimasto invariato, quali sono le modifiche, di non poco conto, introdotte dalla legge di bilancio 2024?
Ebbene, sempre all’art. 67 comma 1, vediamo l’inciso della lett. b-bis), a norma del quale debbono ritenersi ricomprese tra i c.d. “redditi diversi” anche
le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Pertanto, se nulla cambia in tema di esclusione, con mancata operatività della plusvalenza in caso di:
acquisti a titolo di successione per causa di morte
immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del tempo
sia ha un’estensione dell’applicazione impattante per gli immobili che rappresentano “seconde case” che siano stati oggetto degli interventi agevolati precedentemente citati.
Infatti, per tali immobili, non sarà più la data dell’atto di acquisto il momento risolutorio ai fini della determinazione dell’operare della plusvalenza, bensì, sarà necessario tenere come punto zero quello della conclusione degli interventirealizzati in funzione del c.d. “Superbonus” ed a partire da cui dovranno essere calcolati, non più cinque, ma ben dieci anni.
A tal punto, sorge spontaneo chiedersi come sia individuabile la conclusione di tali interventi, soprattutto in un’ottica di rivendita non nel breve periodo.
Ebbene, sicuramente è necessario considerare il tipo di intervento, non essendo possibile fornire una risposta universale.
Partendo dal presupposto che qualsiasi documento prodotto ai fini del riconoscimento delle agevolazioni relative al Superbonus possa essere utilizzato per dimostrare, altresì, la conclusione dei lavori relativi all’intervento, il ventaglio di opzioni che si presenteranno più di frequente sarà, plausibilmente, il seguente:
1) attestato di prestazione energetica finale;
2) attestazioni di conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato rilasciate dal direttore dei lavori e dal collaudatore statico;
3) comunicazione di fine lavori a chiusura del procedimento edilizio/urbanistico.
Ma le modifiche introdotte dalla legge di bilancio in tema di plusvalenza non finiscono qui.
Infatti, proprio ricollegandoci al nostro recente articolo richiamato in apertura del presente, andiamo ad analizzare il seguente nuovo inciso dell’art. 68 comma 1:
Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente.
Dunque, volendo semplificare, ai fini del calcolo della base imponibile da assoggettare al computo della plusvalenza, è necessario distinguere tra lavori effettuati con le predette agevolazioni e conclusi:
1) da meno di 5 anni all’atto di cessione;
2) da più di 5 anni (e da non più di 10) all’atto di cessione.
Solo nel secondo caso sarà possibile ricomprendere tra le spese incrementative del valore di acquisto i costi sostenuti nell’ambito dell’intervento agevolato e nella misura del 50%.
Per entrambe le opzioni illustrate, però, l’esclusione dei costi riconducibili al Superbonus ha effetto solo se:
a) si è fruito del predetto bonus nella misura del 110%;
b) ci si sia avvalsi della cessione del credito o dello sconto in fattura.
In conclusione, si ricorda e si evidenzia che le nuove disposizioni illustrate risultano già in vigore, applicandosi a partire dal 1 gennaio 2024.
Il quadro è sicuramente poco chiaro, anche per gli operatori del settore e con tante ipotesi non puntualmente descritte dalla nuova normativa; si è quindi in attesa di una circolare dell’Agenzia delle Entrate per i chiarimenti operativi.
Buongiorno Notaio,
A seguito successione (de cuius mancato 10 dicembre 2020) ho ereditato 4 immobili in condominio in cui è stato effettuato sismabonus 110. Per i costi ed inutilizzo nel 2024 mi vedrò costretto ad alienare 3 immobili (in altro risiedo). Leggendo letteralmente quanto stabilito non dovrei essere soggetto ad imposta del 26%. L’interpretazione è corretta o debbo aspettare qualche “sopresa”?
L’interpretazione è corretta.
Speriamo che la prossima circolare dell’Agenzia delle Entrate confermi non ci siano sorprese.
Buonasera egregio Notaio, ho comprato un appartamento in condominio come prima casa ed abitazione principale nel 2020, sono stati eseguiti lavori con il super bonus 110 ad oggi non sono stati completati, dovrei vendere il mio appartamento il mese prossimo il prezzo di vendita è superiore al prezzo di acquisto, desideravo sapere se c’è plusvalenza da pagare, grazie.
Se è stata la sua abitazione principale non c’è plusvalenza.
Se non è stata la sua abitazione principale bisogna verificare esattamente lo stato dei lavori, sul punto ritengo necessario un confronto con il Collega che stipulerà l’atto.
Buon giorno Notaio , sto ereditando appartamento di mia madre deceduta a gennaio 24 . A novembre 2023 hanno concluso i lavori con il bonus 110 . Io posso vendere la casa senza essere soggetta all imposta del 26%? E’ corretto ?
L’attuale interpretazione è nel senso che non vi sia plusvalenza; tuttavia è bene confrontarsi con il Notaio che stipulerà e nel mentre confidare vi sia la circolare esplicativa dell’Agenzia delle Entrate.
Buongiorno Notaio,
ho ereditato un immobile nel 1998 e successiamente nel 2016 ho acquistato dello stesso immobile quota parte dell’altro erede.
Partendo dal presupposto che il condominio dove è collocato l’immobile ha sostenuto spese per superbonus chiedo delucidazioni in merito al calcolo della plusvalenza nel 2022.
L’immobile (casa+ ripostiglio posto vano scala condominiale) a Novembre 2023 è stato oggetto di frazionamento scindendo cosi la casa dal ripostiglio, frazionamento necessario per vendita ripostiglio per realizzazione ascensore.
Il commercialista sostiene che la plusvalenza non calcolata dal notazio su atto di vendita febbraio 2024 vada calcolata sulla differenza tra rendita originaria dell’immobile rivalutata e valore di vendita .
Attendo conferma.
La plusvalenza da SUPERBONUS 110 si calcola sul corrispettivo (non rendita) di carico iniziale.
Buongiorno notaio, sono in procinto di vendere un immobile che ha usufruito del superbonus con comunicazione di fine lavori al 31/12 ma con lavori attualmente in corso (il prossimo venerdì verranno montate le finestre nel mio immobile). La mia domanda è relativa a quali documenti siano necessari per sancire l’effettiva conclusione dei lavori, mancando ad oggi
1) attestato di prestazione energetica finale;
2) attestazioni di conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato rilasciate dal direttore dei lavori e dal collaudatore statico;
non è tantomeno stato eseguito alcun collaudo
Se vendessi ora con APE pre superbonus in quale fattispecie ricadrei, plusvalenza o no (posto che ho acquistato l’immobile da oltre 5 anni)? Grazie
Ad oggi si ritiene (secondo molti autori) che non vi sia plusvalenza.
Tuttavia in assenza di una circolare esplicativa dell’Agenzia delle Entrate si tratta solo di una ricostruzione non certa.
Buongiorno,
ho acquistato un immobile nel 2023 ed usufruito del Sisma Bonus Acquisti all’85% (NON Susper Sisma Bonus acquisti al 110%). Purtroppo potrei avere necesità di rivendere tale immobile. Se ben comprendfo la legge di bilancio del 2024, sul tema delle Plusvalenze da Bonus Edilizi, trova applicabilità soltanto in caso di SuperBonus e quindi il bonus all’85% di cui ho beneficiato non dovrebbe generare plusvalenza alcuna. Quanto sopra è corretto ?
Confermo che da quanto scrive risulta non si ha plusvalenza, tuttavia per un riscontro esatto è necessario verificare esattamente quali agevolazioni siano state richieste (norme di legge richiamate nelle cessioni dei crediti / sconti in fattura).
Sul punto suggerisco un confronto anche con il commercialista.
Un immobile ricevuto in DONAZIONE nel 1995 sul quale sono stati eseguiti dei lavori di adeguamento energetico sfruttando il Superbonus 110 se viene venduto prima dei 5 anni dalla conclusione dei lavori su che base viene calcolato l’imponibile?
Valore di vendita – valore alla donazione rivalutato secondo indici ISTAT ?
A mio avviso valore di acquisto dei donanti.
Buongiorno,
ho acquistato un immobile nel giugno 2022 ed usufruito del Sisma Bonus Acquisti al 110%. Ho usufruito della cessione del credito per un importo di 90mila euro (anzichè 105 perchè l’istituto si è tenuto per 15 mila). Immobile è stato acquistato come prima casa, ma non ho spostato la mia residenza. Mi chiedo se c’è plusvalenza e come si calcola. Grazie
Se non è stata abitazione principale (non vi ha abitato) ritengo ci sia plusvalenza.
Calcolo: attuale prezzo di cessione cui sottrarre il corrispettivo di acquisto (e spese inerenti: ad es. notarili).
Quindi se vendo a stesso prezzo di acquisto non vi è plusvalenza? In tale modo non vi è alcun impatto dalla nuova norma sul superbonus?
Lo chiedo perchè qualche notaio sta ipotizzando che occorra calcolare la plusvalenza sull’importo del credito ottenuto (nel mio caso sarebebro i 90mila euro avuti dalla banca, o i 105 ceduti alla banca?).
Grazie.
Io ritengo nel caso di vendita al medesimo prezzo non ci sia plusvalenza.
Tuttavia sul punto l’unica certezza può essere data dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate che fornirà indicazioni esatte sull’interpretazione della nuova disciplina.
grazie. Attendiamo. Ci sono indicazioni sulle tempistiche di tale circolare?
Purtroppo no. Si sperava già entro fine gennaio ma credo che entro fine del corrente mese sia già un’aspettativa ottimistica.
Al fine di evitare plusvalenza, posso donare ad un parente, il quale posta residenza nell’appartamento e poi vende?
La donazione non esclude la plusvalenza.
Buonasera, ancora non vedo nulla di dichiarato dall’ agenzia delle entrate. Ci sono previsioni in merito alla plusvalenza per chi vende dopo aver acquistato con sismaacquisti 110?
Al momento confermo l’Agenzia delle Entrate ancora non si è espressa.
Mia suocera sta vendendo ad Euro 260.000 un appartamento che ha usufruito del Superbonus e che aveva acquistato nel lontano 1961 a Lire 3.900.000. Non vi è sicuramente intento speculativo, però temo che sul 50% che era di sua proprietà (il restante 50% è stato ereditato dal coniuge) ricada l’assoggettamento di imposta nonostante sia l’unica casa. La stessa l’ha locata da più di 10 anni in quanto ha trasferito la sua residenza, sempre nello stesso Comune, ma a casa del figlio. A questo punto, se la mia preoccupazione è confermata, come si calcola l’imponibile su cui versare il 26% dato l’importo in Lire, e, non si tiene conto delle ristrutturazioni che sono state fatte nel corso del tempo e di cui non si è tenuta traccia? Inoltre le chiedo se siete voi Notai che dovete provvedere a stabilire l’importo in sede di rogito?
Nell’ordine:
a. a mio avviso c’è plusvalenza
b. la plusvalenza è data dall’odierno prezzo di vendita cui sottrarre l’originario valore di acquisto rivalutato con il parametro ISTAT
c. l’importo è dichiarato dalla parte venditrice (eventualmente il Notaio incaricato può essere di supporto, facendosi pagare la consulenza).
Salve. la rivalutazione ISTAT va fatta all’anno della cessione o all’anno antecedente il superbonus?
Io interpreto come anno di cessione.
Buonasera notaio, vorrei vendere un immobile (non abitazione principale) su cui sono stati effettuati lavori con superbonus. L’immobile, acquistato nel 1985 dai miei genitori, al momento è per il 75% proprietà di mia madre (di cui 50% acquistato e 25% acquisito per successione alla morte di mio padre) e 25% mio (acquisto per successione alla morte di mio padre). La tassazione in questo caso andrebbe calcolata soltanto sul 50% della plusvalenza? Grazie per la cortese risposta.
La mia ricostruzione è che la plusvalenza sia solo al 50% ma attenzione: c’è una tesi – che io non condivido, ma è una mia opinione personale – per cui se i lavori sono stati fatti dopo la successione questa è “irrilevante” (e quindi si ha plusvalenza piena).
Dobbiamo attendere quindi la circolare.
Intanto la ringrazio per la cortese risposta. In realtà in questo caso i lavori sono stati iniziati da mio padre, quindi prima della successione, e terminati dopo la sua morte, a successione avvenuta.
Temo sia un elemento che possa avere rilevanza: la norma parla infatti di “esecuzione dei lavori”, la conclusione post-successione potrebbe rilevare per la plusvalenza.
Buongiorno,
vorrei vendere un immobile in cui ho risieduto sino a novembre del 2022 e in cui sono stati successivamente effettuati dei lavori col superbonus, conclusisi il 31/12/2023. Il testo della legge dice che sono esclusi dalla plusvalenza gli “immobili adibiti a residenza principale per la maggior parte degli ultimi dieci anni dalla data di cessione”. Secondo la mia interpretazione, nel mio caso non ci dovrebbe essere plusvalenza, avendo io risieduto lì per 8 degli ultimi 10 anni. Secondo altre letture che mi sono state fornite bisogna invece calcolare il tempo intercorso dalla fine dei lavori alla cessazione e verificare se per la maggior parte di questo tempo si è risieduto nell’immobile. Lei cosa ne pensa? Grazie mille per l’attenzione.
Personalmente penso non ci sia plusvalenza nel suo caso.
Tuttavia.. temo dovremo aspettare la circolare dell’Agenzia delle Entrate per capire cosa ne pensa l’Amministrazione Finanziaria.
Grazie mille per la cortese e celere risposta. Che lei sappia ci sono già delle tempistiche, anche solo orientative, per la circolare cui faceva riferimento? Grazie ancora. Cordialmente.
Si parla di fine febbraio, ma non abbiamo indicazioni certe.
Buon pomeriggio. I miei genitori hanno ristrutturato una casa con superbonus 110% che avevano auto costruito nel 1983. Ovviamente non esiste più alcuna documentazione contabile che possa documentare i costi sostenuti. L’abitazione è una seconda casa e rientra tra le casistiche in cui dovrà essere tassata la plusvalenza. Come si può, in questo casso, determinare il valore dell’immobile ante ristrutturazione affinché si possa determinare la differenza con il prezzo di vendita?
Non abbiamo ancora indicazioni esatte sul punto.
Il rischio è di dovere pagare la plusvalenza sull’intero prezzo di vendita.
Buonasera, ritorno alla questione plusvalenza su sisma acquisti che ponevo il 2 Febbraio (profittando della sua gentile disponibilità). Avendo acquistato a giugno 2022 e usufruito del sismabonus al 110, vorrei ora vendere. Ho fatto cambio residenza solo poco tempo fa, quindi molto meno della metà del tempo intercorso dall’acquisto. Perciò mi tocca versare plusvalenza, qualora Ade indicasse di farlo.
al fine di evitare tale ipotesi, pensavo a diversi possibili scenari:
1. fare rogito di vendita tra 20 mesi (in modo che trascorri fino alla vendità in tempo necessario affinchè io risulti residente per più di metà periodo da quando l’ho comprato appartamento;
2. faccio donazione ad un parente, che sposta subito la residenza nell’appartamento. questi dopo un mese può vendere senza plusvalenza, poichè è residente?
3. vendo a prezzo basso (sottraendo ad esempio il valore del bonus al prezzo di acquisto) ad u parente, il quale sposta subito residenza nell’appartamento e rivende dopo un mese.
Quali di queste opzioni non è corretta, o rischiosa?
Grazie.
L’unica che ritengo sicura è la 1.
Per il punto 2, che rischio c’è? Il donatario che sposta la residenza nell’immobile non diventa esente sa plusvalenza?
Grazie.
A mio avviso il rischio è che l’Agenzia delle Entrate contesti l’elusione fiscale.
Egregio Notaio,
nel caso di appartamento “acquistato” per successione nel 2015 sul quale gli eredi hanno effettuato ristrutturazione con Ecobonus 110%, in caso di vendita è prevista plusvalenza? Grazie mille Cordiali Saluti
Si ritiene non operi plusvalenza nel caso in oggetto, tuttavia si rende necessario attendere la circolare esplicativa per esserne certi.
Buongiorno, Notaio,
vorrei chiedere un’informazione in merito al calcolo della della plusvalenza:
– Sono proprietario di un immobile acquistato per mio conto dai miei genitori nel 2001, valore di acquisto in lire di 80 milioni;
– ho beneficiato di bonus 110% per un totale di circa. 115.000 Euro
– sarei intenzionato a vendere l´immobile a 150.000Euro.
Vorrei capire se, in questo caso specifico, si genera una plusvalenza e a quanto ammonterebbe?
Se non è stata Sua abitazione principale negli ultimi 10 anni confermo che matura plusvalenza.
Per il calcolo preciso suggerisco un confronto con il Suo commercialista o il Notaio rogante: indicativamente potrei ipotizzare – ma senza garanzia di certezze non conoscendo la posizione – fra euro 20.000,00 ed euro 30.000,00.
Buon pomeriggio Egregio Notaio, mia moglie ha acquistato un immobile come prima casa nel Dicembre 2018 ed ha stabilito la propria residenza ad inizio anno 2019 e di seguito io nell’anno 2021, successivamente ha usufruito dei lavori “Superbonus” con sconto in fattura, iniziati a gennaio 2022 e conclusi a dicembre 2023. In caso di vendita sarà tassata dalla plusvalenza del 26% o è esclusa? La plusvalenza viene calcolata sull’importo dei lavori eseguiti per il Superbonus o sulla differenza tra il prezzo di acquisto ed il prezzo di vendita? Grazie
Se per la maggior parte del tempo fra l’acquisto e la vendita avete avuto la residenza nell’immobile e lo stesso è stato vostra abitazione principale non emerge plusvalenza
Buongiorno devo vendere il mio immobile oggetto di superbonus 110%. I lavori devono ancora terminare. L’immobile è cointestato dal 1997 al 50% tra me e il mio ex marito. Io ho sempre usufruito del diritto di abitazione e risiedo per cui sono esclusa dalla tassazione. Il 50% del mio ex marito che risiede altrove dal 2005 secondo lei è da assoggettare a tassazione della plusvalenza??
Secondo me sì ma rimane il tema dei lavori da terminare: la legge parla di lavori “eseguiti”.
E’ opportuno attendere la circolare dell’Agenzia delle Entrate.
salve un mio cliente nel 2004 ha acquistato un immobile a 40.000.00 mila euro con i benefici prima casa ha avuto la residenza fino al 2012 poi per esigenze familiari e andato a vivere in altra abitazione. nel 2020 sono iniziati i lavori e ancora non terminati ” super bonus 110″ ora vorrebbe vendere l’immobile a 60.000.00 il cliente e soggetto a plusvalenza
La legge parla di “lavori eseguiti” ma il tema è aperto, prudenzialmente anticiperei che potrebbe esserci plusvalenza. Da verificare il valore attuale di euro 40.000,00 come oggi rivalutato.
Buongiorno sono qui a chiedere un chiarimento in merito alla vendita di una casa da farsi a breve. I miei genitori vivono nello spesso appartamento dagli anni 70 prima in affitto essendo una casa popolare che hanno poi riscattato dall’istituto case popolari a fine anni 90 , mio padre è venuto a mancare nel 2019, mia madre ha attualmente la residenza li e nel frattempo sono stati eseguiti i lavori di ristrutturazione energetica terminati a dicembre 2023. Essendo mia madre ricoverata presso una struttura abbiamo pensato di vendere l’appartamento in questo caso viene determinata una plusvalenza? Grazie anticipatamente e buona giornata.
A mio avviso in questo caso non c’è plusvalenza ma confrontatevi anche con il Notaio che stipulerà l’atto.
Buonasera Notaio, Le chiedo un’ulteriore spiegazione in merito alle novità riguardanti il conteggio della plusvalenza. Ho acquistato un appartamento nel 2021 come seconda casa, a breve inizierò dei lavori all’interno dell’appartamento usufruendo del bonus ristrutturazione 50%. Inoltre, essendo collocato in un condominio, è stato deliberato con l’ultima riunione condominiale, di procedere al rifacimento facciata esterna entro il 2024. Anche in questo caso il recupero fiscale sarà del 50% in 10 anni attraverso Dichiarazione dei Redditi o 730. Qualora dovessi vendere il suddetto appartamento vale ugualmente l’applicazione del 26% sulla plusvalenza realizzata? I bonus 50% (quindi non superbonus 110%) seguono la stessa applicazione riportata sopra, quindi possibilità di scontare dal valore di vendita il 50% dopo i 5 anni? Grazie per la cortese risposta
Sulla detraibilità in dichiarazione dei redditi ritengo sia necessario un confronto con il commercialista.
Buonasera Notaio, vorrei comprare un appartamento che è stato acquisito per successione nel 1987. Questa casa è stata l’abitazione principale della madre del proprietario fino al febbraio 2020, anno della dipartita della Signora. Nel 2022, nel condominio dell’appartamento, sono iniziati i lavori del Superbonus 110% (D.L. 34/2020) che si sono conclusi il 31/12/2023.
In caso di vendita dell’immobile, verrebbe applicata la tassazione da plusvalenza (26%) secondo quanto stabilito dalla legge di Bilancio 2024? In caso affermativo, su quale cifra si calcolerebbe la plusvalenza?
Ringrazio e saluto
A mio avviso non c’è plusvalenza ma sul punto è necessario confrontarsi con il Collega che stipulerà l’atto, unico che – verificata la documentazione – può fornire un riscontro certo.
Buonasera Notaio,
da informazioni più certe, ho appreso che la casa è stata acquisita, ahimè, per donazione. L’altra ipotesi di esclusione dal pagamento dalla plusvalenza al 26% è che la casa sia stata adibita ad abitazione principale. Nella fattispecie per 6 anni degli ultimi 10, in questo appartamento, è vissuta, avendone la residenza, la ormai defunta madre del proprietario. Se non c’era un comodato d’uso registrato, la plusvalenza bisogna pagarla o meno?
Se riesce a dimostrare che era abitazione principale non è dovuta plusvalenza.
La ringrazio, è davvero gentile e disponibile!
Buongiorno .
In data 2012 acquistando abitazione con i miei genitori io ero la proprietaria della nuda proprietà e loro avevano l’usufrutto .
Nel 2019 ho venduto a loro nuda proprietà per poter acquistare la mia abitazione ; ora volevo riprendere nuda proprietà ceduta lasciando sempre i miei genitori con usufrutto .
Il notaio mi chiede di rivolgermi ad un Commercialista per capire se incorro nelle plusvalenze in quanto l’immobile dei miei genitori nel 2022 è stato soggetto al superbonus 110 .
Preciso che i miei genitori hanno sempre abitato e continueranno sempre ad abitare in quel immobile , mi accollerò il residuo del loro mutuo di circa € 42.000,00 .
Ringrazio e porgo cordiali saluti .
Non posso esprimermi su una pratica di un Collega, se Le ha suggerito di rivolgersi al commercialista non posso che invitare a seguire il suggerimento.
Un immobile ricevuto in donazione e che ha usufruito del superbonus per il quale sono ancora in corso lavori, può essere venduto? A quale tassazione sarà assoggettato?
Può essere venduto.
Circa la plusvalenza dipende dallo stato lavori, dalla circostanza che sia o meno abitazione principale e dal costo originario di acquisto in capo al donante.
Buongiorno, abbiamo acquistato appartamento in condominio nel 2019 e sul lastrico solare abbiamo come affittuari due compagnie telefoniche che vogliono comprare l’usufrutto del lastrico per i prossimi 30 anni. Vorrei sapere se una volta frazionata la parte oggetto di usufruttò sulla mia parte dovrei pagare una plusvalenza per quanto incasseremo. Grazie Alessandro
Se non abitazione principale per la maggior parte del tempo a mio avviso si paga plusvalenza.
Suggerisco di confrontarsi con il Notaio che stipulerà l’atto.
Trattasi di abitazione principale per tutti i condomini
Grazie mille per la risposta
Non dovrebbe esserci plusvalenza, ma ovviamente suggerisco di verificare con il Notaio che stipulerà l’atto e potrà verificare nel dettaglio tutta la documentazione.
Buongiorno, come funziona la plusvalenza coi diritti di godimento? sono una agente immobiliare e ho un caso molto particolare: 4 nudi proprietari che non vivono nell’immobile , la mamma invece usufruttuaria, ha la residenza lì; superbonus eseguito nel 2021, ora vorrebbero vendere la casa ma non sanno cosa dovranno pagare
A mio avviso essendo abitazione principale di un familiare dei venditori non vi è plusvalenza: dovete tuttavia confrontarvi con il Notaio che stipulerà.
Salve . Nel 2017 ho acquistato un immobile da una prozia che si è riservata il diritto di abitazione. La prozia ha ristrutturato l’immobile con il superbonsu usufruendo dello sconto in fattura .I lavori sono stati ultimati nel dicembre 2022 nel febbraio 2023 la prozia è venuta a mancare. Ora io ho necessità di vendere per acquistare casa (l’unica) dove ho trovato lavoro (600 km dal paese natio e dall’immobile in parola). La prozia ha abitato l’immobile per 31 anni. E’ chiaro che non c’è alcun intento di speculazione. Se vendo devo pagare la plsuvalenza?
A mio avviso c’è plusvalenza.
Suggerisco di verificare con il Notaio che stipulerà l’atto.
Buongiorno notaio. A seguito del decesso di mio padre avvenuta a fine anno 2023 io e mia madre abbiamo ereditato tramite successione IL 50% di un immobile su cui è stato applicato il bonus del 110% (25% mia madre e 25% io) il restante 50% e proprietaria mia zia. Ad aprile dovremmo vendere l’immobile, da come ho capito non dovremmo essere soggetti a plusvalenza sulla nostra percentuale io e mia madre dato che è stato ereditato l’immobile già col bonus del 110% per successione. E per mia zia la legge cosa prevere
Confermo che – con l’attuale interpretazione – non vi è plusvalenza per Lei e Sua Madre.
Per Sua zia bisogna verificare quale sia la provenienza.
mia zia ha erediatao l’immobile tramite successione di mia nonna che è mancata nel 2017.successivamente lei e mio padre hanno fatto i lavori applicando il bonus del 110% sull’alloggio percio lei non ha ereditato come noi il 110% lo hanno fatto lei e mio padre dopo la morte di mia nonna quindi è soggetta alla plusvalenza?
Se la provenienza è una successione la normativa come al momento interpretata esclude plusvalenza.
Buonasera Notaio,
a Settembre 2023 è decuduto mio padre proprietario al 100% di tre immobili (abitazione principale con relativa pertinenze e una seconda casa) ,
Sono a chiedere se mia madre coniugata con il decuius dal 1954 (si presume comunione di bene sul certificato di matrimonio non si evince altro). non intestataria di alcun immobile, residente già nell’immobile ereditato può beneficiare dell’ agevolazione acquisto prima casa.
Attendo suo riscontro
Ritengo sia possibile per Sua madre richiedere le agevolazioni prima casa in sede di successione quale erede.
Buongiorno Notaio,
anche se come me mia madre in fase di successione eredita per sua quota il secondo immobile appartente al 100 a mio padre?
In sostanza, la normativa prevede che per acquisto di immobile con agevolazione prima casa non si debba essere in possesso di altri immobili ,il dubbio nasce proprio da questa postilla.
Attendo sue e ringrazio
Per le agevolazioni prima casa non si deve avere altro immobile in proprietà esclusiva (o in comunione con il coniuge) nel medesimo Comune oppure altri immobili acquistati come prima casa nell’intero territorio nazionale.
Buongiorno, vorrei fare una domanda visto che lei è una persona molto preparata, e invece io navigo nel marasma perché non capisco in quanto ho avuto più riscontri ma diversi tra di loro. Nel 2021 ho acquistato casa che poi ho ristrutturato con il 110, ora vorrei donarla a mio figlio (inoltre c’è mutuo che continua a rimanere a me) vorrei capire, visto che non c’è nessun introito o scambio di denaro devo pagare la plusvalenza?? Ringrazio anticipatamente.
Confermo che sulla donazione non si paga plusvalenza.
Grazie gentilissimo.
Gentile Notaio, vorrei acquistare la casa di un parente ricevuta per donazione dai genitori nel 1990 che ha terminato lavori Ecobonus il 31/12/23. Da quanto ho capito scatterebbe a carico del venditore il pagamento della plusvalenza . Quello che non capisco è come si fa a quantificare questa plusvalenza visto che nella donazione ovviamente non c’è stato nessun pagamento. Si dovrà valutare il valore dell’immobile ai costi del 1990 ? La plusvalenza del 26% si pagherebbe solo sulla differenza di prezzo tra valore dell’immobile nel 1990 e prezzo vendita del 2024 ? Quale ente è deputato a stabilire il valore dell’immobile nel 1990 ? (Agenzia entrate, catasto, ecc.) Grazie
Ritengo si debba fare riferimento al prezzo di acquisto in capo ai donanti originari, anche se il punto ancora non è definito.
Egregio Notaio,
ha novità sulla pubblicazione della circolare esplicativa che dovrà fare chiarezza sull’operatività o meno della plusvalenza nel caso di vendita di appartamento “acquistato” per successione alcuni anni fa e recentemente ristrutturato con Ecobonus 110%?
Grazie mille Cordiali Saluti
Purtroppo ancora nulla è uscito.
Egregio notaio, Le sottopongo il mio caso.
– immobile acquisito per eredità alla morte di mia madre nel 1983, 50/50 con mio fratello,
– acquisto della quota 50% di mio fratello nel 2012 con valore dichiarato di 60000 euro (rivalutato con coefficienti Istat a circa 70000 euro)
– ristrutturazione con Superbonus 110% con lavori terminati entro il 2023, importo circa 100000 euro
– vendita prevista a 280000 euro
E’ corretto ritenere soggetto a plusvalenza solo il 50% del valore dell’immobile (in quanto l’altro 50% corrisponde all’acquisizione per eredità)?
L’imponibile tassabile per la plusvalenza potrebbe essere dato da 280000/2 – 70’000 – 100000/2 ? o altro?
Confermo che a mio parere la plusvalenza coinvolge solo la quota oggetto di acquisto.
Per l’importo esatto consiglio di confrontarsi con il Suo commercialista e con il Notaio che stipulerà l’atto.
Salve.
Come funziona il calcolo della plusvalenza per un immobile costruito tanti anni fa (anni 80) per cui non esistono costi di costruzione scritti e documentati ?
Al momento non abbiamo indicazioni precise sul Suo caso specifico; temo che attualmente debba pagare la plusvalenza sul prezzo di vendita, ma consiglio di confrontarsi con il Collega che stipulerà l’atto.
Abbiamo risolto in questo modo: In questo caso si farà una perizia giurata attestando i costi di costruzione secondo i costi medi del periodo.
Altro quesito: l’ attualizzazione del costo va fatta al momento della cessione o all’anno antecedente il supebonus?
Ritengo al momento della cessione (ma è una mia valutazione).
Egregio Notaio, ho un quesito. Mio padre, nel 2015, ha ereditato un immobile insieme al fratello (mio zio), quindi risultavano proprietari al 50% e 50%. Nel 2020 mio padre è morto e io ho ereditato la sua parte (50%). Nel 2021, ho usufruito del superbonus 110%. Ora mio zio dovrebbe vendere la sua parte (50%). La vendita del suo 50% deve essere tassata al 26% secondo la nuova legge di bilancio? Aggiungo che per mio zio, questa risulta “seconda casa”. Grazie mille
Ritengo di no perché si ha per entrambi provenienza successoria.
Ovviamente verifichi con il o la Collega che curerà l’atto.
Buon pomeriggio
devo vendere una seconda casa dove per decisione del condominio sono in corso i lavori del bonus 110 la fine dei lavori è prevista per fine 2024 e il rogito sarà la prossima settimana
secondo lei dovrò pagare ka plusvalenza?
grazie
La normativa parla di “lavori eseguiti” ma per dare una risposta esatta è necessario conoscere nel dettaglio la situazione del condominio.
Credo sia necessario un confronto con l’amministratore e un Suo commercialista.