“Ai sensi dell’articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, il comma 1 dell’articolo 67 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, si interpreta nel senso che il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile ai sensi della lettera h) dello stesso comma 1 quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, mentre si qualifica come plusvalenza, tassabile ai sensi delle lettere b) e b-bis) del comma 1 al ricorrere delle condizioni temporali ivi previste, se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene“.
Nel mio precedente contributo spendevo parole di apprezzamento ma invitavo anche alla prudenza: eravano ancora innanzi ad un emendamento che doveva concludere il proprio iter parlamentare. Volendo citare Giovanni Trapattoni “non dire gatto se non ce l’hai nel sacco“.
Ma ora posso confermare che il DDL di conversione del Decreto Fiscale DL 84/2025 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 1° agosto 2025, nella Serie Generale n. 177, diventando la Legge n. 108 del 30 luglio 2025, e quindi entrando definitivamente in vigore.
Cosa succede quindi ora? Travolta l’assurda ricostruzione dell’Agenzia delle Entrate ci sono due scenari in cui muove il contribuente:
Se il cedente mantiene un diritto reale sul bene (ad es. il diritto di nuda proprietà), la costituzione del diritto reale minore viene tassata quale reddito diverso, quindi va dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi, a prescindere che sia abitazione principale o sia stata acquistata da più di anni cinque.
Se il cedente cede l’intera proprietà dell’immobile, anche se a soggetti diversi (ad uno la nuda proprietà e ad altro il diritto di usufrutto) si applicano le regole “ordinarie” in tema di plusvalenza, quindi possibilità di avvalersi dell’imposta sostitutiva pari al 26% e non imponibilità in ipotesi di cessione di abitazione principale o acquistata da più di cinque anni (o 10 anni laddove si siano eseguiti interventi agevolati ex SUPERBONUS 110).
Un’ottima notizia per il mercato immobiliare, si può ricominciare – senza rischi fiscali – a pianificare vendite di nuda proprietà e usufrutto.
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