Chi vende un immobile può realizzare una plusvalenza immobiliare, cioè un guadagno tassabile. Si tratta della differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto (eventualmente rivalutato e maggiorato delle spese documentate).
La plusvalenza si genera nei casi tipici previsti dalla legge:
quando si rivende un immobile entro 5 anni dall’acquisto, salvo che sia stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo;
quando si cede un immobile ricevuto per donazione e non sono trascorsi 5 anni dall’acquisto da parte del donante;
quando si vende un immobile ricevuto per successione, la plusvalenza non è mai dovuta.
La legge consente di tassare questo guadagno in due modi:
con le aliquote IRPEF ordinarie, inserendo la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi;
con un’imposta sostitutiva fissa del 26%, se si sceglie questa opzione al momento del rogito notarile.
Sorge allora un dubbio pratico molto frequente: se al momento del rogito non ho scelto l’imposta sostitutiva, posso farlo in seguito, con un secondo atto?
La risposta è no.
L’imposta sostitutiva è stata introdotta per semplificare gli adempimenti fiscali: invece di inserire la plusvalenza in dichiarazione e assoggettarla alle aliquote progressive IRPEF (che possono arrivare al 43%), il venditore può pagare un’imposta fissa del 26% direttamente al momento dell’atto.
Il meccanismo è semplice:
il venditore dichiara davanti al notaio di voler optare per l’imposta sostitutiva;
il notaio provvede al versamento all’Agenzia delle Entrate e a comunicare l’opzione.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito in più occasioni, e in particolare con la Risoluzione n. 143/E del 21 giugno 2007, che questa opzione deve essere esercitata contestualmente all’atto di compravendita.
Non è ammesso stipulare un secondo atto successivo per “recuperare” l’imposta sostitutiva:
l’opzione è valida solo se dichiarata al momento della cessione;
deve esserci contestuale versamento della provvista al notaio;
un atto tardivo non produce alcun effetto.
E allora cosa accade se in sede di atto di compravendita il venditore non opta per l’imposta sostitutiva e il contestuale versamento del relativo 26% al notaio?
Se non si sceglie l’imposta sostitutiva al momento del rogito, la plusvalenza dovrà essere tassata come reddito diverso:
va inserita nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF);
viene tassata con le aliquote IRPEF progressive in base al reddito complessivo;
può comportare un’imposta superiore al 26%, specie per chi ha redditi medio-alti.
In questi casi non esiste rimedio: l’unica via resta la tassazione ordinaria.
In conclusione diventa quindi fondamentale valutare fin dalle trattative l’eventuale incidenza della plusvalenza nel contesto della vendita e confrontarsi (in anticipo) con il proprio commercialista.
Il mancato versamento della plusvalenza al notaio può infatti comportare in sede di dichiarazione dei redditi (l’anno successivo) un esborso non banale senza possibilità di invocare l’applicazione dell’aliquota del 26% e – come chiarito dall’Agenzia delle Entrate – di una scelta successiva in tal senso.
Sto vendendo un immobile che non ha una rendita catastale perché è in corso di costruzione. Chi lo acquista porterà a termine facendo dei lavori edili e di conseguenza lo accatastera’. Da un punto di vista fiscale la plusvalenza verrà calcolata al momento dell’atto di vendita od al momento dell’immissione al possesso del compratore. Ed in ogni caso verranno valutate le spese effettuate dal compratore?
La plusvalenza è calcolata su valori di acquisto e vendita relativi alla parte venditrice, sono irrilevanti il valore catastale, l’immissione nel possesso e le spese effettuate dalla nuova parte acquirente.
Da molti anni abbiamo ricevuto in eredita’ un immobile da mio padre.Siamo 3 fratelli che hanno avuto i DUE NONI mentre mia madre ha avuto i
restanti TRE NONI.
L’immobile vale 45000 euro se un fratello si compra
con regolare atto di compravendita tutte le quote
dagli altri membri della famiglia se poi lo rivende dopo alcuni mesi(oppure nei 5 anni previsti dalla legge) deve pagare il 20% di plusvalenza?
Grazie della risposta.
Paga il 26% (non 20) sulle quote che ha acquistato.
Buongiorno
Sto vedendo un capannone, con rogito programmato x 20 1 01 2026 x cessata attività, posso chiedere l’imposta fissa del 26% va versare direttamente al notaio al momento della Vendita,
Aspettando sua Risposta
Cordiali Saluti
Bassetta Franco
Se vi è plusvalenza può chiedere al Notaio rogante di pagarla e versarla,
suggerisco di prendere contatti con il (o la) Collega.
Cordiali saluti
Buonasera
Sto vendendo un immobile acquistato 3 anni fa dove non ho la residenza anagrafica in quanto non avevo l obbligatoreitá al momento dell atto di compravendita nonostante ho usufruito dei benefici prima casa in quanto dipendente delle forze armate.
In questo immobile vicino la mia sede di servizio ho vissuto per 3 anni e adesso la sto vendendo
Sono soggetto a plusvalenza?
Al notaio é necessario dargli bollette, TARI per dimostrare che la mia dimora abituale é li?
Nell atto di compravendita viene scritto se sono soggetto o meno a questa tassa?
Grazie in anticipo
A mio avviso è soggetto a plusvalenza; Le suggerisco un confronto con il Notaio che stipulerà l’atto.
Potsios
Buongiorno
Nel marzo 2022 ho venduto un piccolo pezzo di terreno edificabile, dopo 20 anni di possesso, e ho pagato al notaio l’imposta del 14% sull’intero prezzo di vendita (non sulla plusvalenza) secondo la legge mille proroghe approvata all’inizio di quell’anno. Ora l’Agenzia delle entrate mi chiede il pagamento del 26% dell’intero prezzo di vendita, tolto il 14% già versato al notaio. E’ corretta questa richiesta? Grazie mille.
Dovrei vedere la cartella dell’Agenzia delle Entrate per capire su cosa sia basata la richiesta.
Buonasera,
sto vendendo un terreno edificabile ricevuto in eredità nel 2004 e successivamente lottizzato, dovro’ pagare le tasse sulla plusvalenza o no ?
Sì.
Salve, il pagamento delle imposte sulla plusvalenza è sempre il 26% se viene fatto al momento del rogito per un immobile ?
Sì.