La restrizione di ipoteca è un atto con cui creditore (di regola una banca) e debitore convengono che l’ipoteca originariamente iscritta su più beni venga limitata ad alcuni di essi, liberando gli altri. Non estingue l’ipoteca, ma ne riduce l’estensione oggettiva.

La restrizione non può essere ottenuta tramite la procedura semplificata di cancellazione prevista dall’art. 40-bis del Testo Unico Bancario (cd. “Bersani”), che si applica solo quando il mutuo è estinto e riguarda la cancellazione totale dell’iscrizione. La restrizione, invece, opera con il mutuo ancora in corso e richiede consenso espresso della banca formalizzato con atto notarile.

L’ipotesi più frequente è quella della vendita di unità immobiliari nuove da costruttore, quando il costruttore ha stipulato un mutuo edilizio o fondiario sull’intero complesso. Per poter rogitare i singoli alloggi, la banca deve liberare progressivamente le unità già pagate, lasciando l’ipoteca sulle restanti.

L’art. 8 del d.lgs. n. 122/2005 (c.d. TAIC – tutela acquirenti di immobili da costruire) prevede che il notaio non possa ricevere l’atto definitivo di vendita se, prima o contestualmente, non è stato stipulato un titolo idoneo alla cancellazione, restrizione o frazionamento dell’ipoteca gravante sull’immobile.

L’atto di restrizione è stipulato davanti a notaio e annotato a margine dell’iscrizione originaria dell’ipoteca presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. L’annotazione indica quali beni restano vincolati e quali vengono liberati.

Quando la restrizione riguarda un’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo bancario, l’atto rientra nell’esenzione di cui all’art. 15 del d.P.R. n. 601/1973, che prevede l’esenzione da imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta di bollo per gli atti relativi a finanziamenti a medio o lungo termine concessi da banche o intermediari abilitati.

Tuttavia le banche prevedono generalmente un costo amministrativo per la gestione della pratica o per la predisposizione del consenso necessario alla restrizione. È quindi consigliabile che il cliente si informi in anticipo presso la propria banca sui tempi e sulle modalità di rilascio di tale consenso, così da evitare ritardi o incomprensioni.