Mutui
La nozione:
Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
Il Notaio interviene nei contratti di mutuo cosiddetto ipotecario nei quali, a garanzia della restituzione del denaro ricevuto, viene costituita, dal debitore o da un soggetto terzo, ipoteca su un bene immobile.
Le norme
Codice Civile (artt. 1813 – 1822)
d.lgs. 01/09/1993, n. 385
deliberazione CICR 22/04/1995
art. 15 d.P.R. 22/12/1986 n. 917
Il mutuo ipotecario può essere fondiario (regolato dagli artt. 38 e ss del Testo Unico Bancario).
Il mutuo fondiario ha alcuni vantaggi per il cliente: onorari notarili ridotti alla metà, tassi più vantaggiosi, possibilità di detrarre in sede di dichiarazione dei redditi parte degli interessi passivi corrisposti.
Anche l’istituto di credito è favorito: in particolare l’ipoteca si consolida decorsi dieci giorni dall’iscrizione nei Registri Immobiliari, riducendo i rischi di revocatoria fallimentare.
Se il cliente non rimborsa il mutuo la banca può agire pignorando l’immobile che viene poi messo all’asta per recuperare le somme finanziate: dal 2016 il procedimento è stato velocizzato, con una diminuzione delle garanzie per i consumatori (qui l’approfondimento).
Il mutuo fondiario ha dei limiti di finanziabilità: il cliente può richiedere alla banca un importo che non sia superiore ad una determinata percentuale del valore del bene concesso in ipoteca.
In particolare, la somma richiesta a mutuo non potrà essere superiore all’80% del minore valore fra il prezzo di acquisto (in caso di compravendita) e la perizia del tecnico incaricato.
Questo importo può essere aumentato fino al 100% del valore in caso di garanzie ulteriori, quali polizze assicurative o fideiussioni prestate da terzi.
Attenzione alle truffe: i mutui fondiari oltre i limiti di legge sono a rischio nullità, come ha di recente chiarito la Corte di Cassazione (qui l’approfondimento).
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Nessuna garanzia ulteriore
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Con assicurazione o fideiussione
Il regime fiscale dei mutui ipotecari e fondiari cambia in base alla finalità del finanziamento.
Il cliente deve pagare un’imposta sostitutiva (versata direttamente alla banca in fase di erogazione) ed in alcuni casi ha la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo in sede di dichiarazione annuale dei redditi.
prima casa
imposta sostitutiva: 0,25%
sì detrazione interessi (19%)
seconda casa
Imposta sostitutiva: 2%
no detrazione interessi
liquidità
imposta sostitutiva: 0,25%
no detrazione interessi
immobile non abitativo
imposta sostitutiva: 0,25%
no detrazione interessi
Una raccolta di domande con relative risposte a casi concreti:
Posso detrarre gli interessi passivi del mutuo anche se acquisto una seconda casa?
Sì, perché la norma di legge (art. 15, n. 1 lett. b) d.P.R. 917/1986) concede la detrazione a chi richiede un mutuo per un acquisto di bene immobile da destinare a propria abitazione principale, non limitandolo quindi soltanto ai mutui per acquisto prima casa.
Sono cointestatario di un mutuo ma l’acquirente dell’immobile non sono io: posso detrarre gli interessi passivi?
No, per poter detrarre gli interessi passivi è necessario essere – in tutto o in parte – anche acquirente dell’immobile oggetto della garanzia ipotecaria.
Ho intenzione di stipulare il contratto di mutuo non contestualmente alla compravendita ma prima o dopo: posso comunque detrarre gli interessi ed è sempre un mutuo “prima casa”?
Sì, ovviamente se sono rispettati tutti gli altri presupposti e a condizione che il contratto di finanziamento sia stipulato entro i dodici mesi precedenti o successivi all’acquisto immobiliare cui si riferisce.
L’importo dell’ipoteca a garanzia del mutuo è invece generalmente predeterminato dalla banca. Per prassi si tratta di una cifra pari al 150, 180 o 200 per cento del valore del finanziamento, in quanto l’istituto di credito vuole garantire non solo il capitale ma anche tutti gli eventuali oneri (interessi capitalizzati, interessi di mora, spese legali) emergenti in caso di esecuzione immobiliare. In breve il creditore banca può chiedere al giudice dell’esecuzione in sede di riparto delle somme ottenute dalla vendita all’asta del bene immobile ipotecato e poi pignorato una cifra fino al valore dell’ipoteca, ovviamente motivandone l’importo. E’ sempre opportuno – prima del mutuo – informarsi in banca sul valore dell’ipoteca perché è il parametro di riferimento per gli oneri notarili.
La banca ha anche la facoltà di modificare unilateralmente le condizioni accessorie del mutuo: si tratta – in breve – di tutto ciò che non è durata del finanziamento e spread contrattuale. Questo diritto (chiamato “ius variandi”) è espressamente previsto dall’art. 118 del Testo Unico Bancario (d.lgs. 1 settembre 1993 n. 385) e può essere utilizzato solo in presenza di un giustificato motivo, sotto il controllo della Banca d’Italia. In genere si tratta di aggiornamenti – a seguito di aumenti ISTAT – di voci quali le spese per comunicazioni periodiche, l’incasso rata, gli oneri di rinnovazione dell’ipoteca; ci sono tuttavia casi in cui le motivazioni sono più “profonde” nascondendo la necessità della banca di “fare cassa”
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Il Notaio provvede a:
– redigere una relazione preliminare da inviare alla banca sullo stato giuridico del bene oggetto d’ipoteca;
– verificare l’assenza di clausole contrarie a norme di legge nel contratto di mutuo;
– leggere l’atto di mutuo alle parti;
– curare la registrazione dell’atto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca;
– consegnare alla banca la documentazione post-stipula.
Nel contratto di mutuo il cliente rappresenta la parte debole del rapporto. Pertanto questo Studio si preoccupa di:
– illustrare tutte le clausole dell’atto che prevedono possibili aggravi (in primis in materia di modifica unilaterale delle condizioni accessorie);
– chiedere riscontro circa l’effettiva sussistenza dei requisiti di fondiarietà (la cui assenza, secondo isolata ma recente giurisprudenza di Cassazione, può determinare la nullità del contratto di mutuo);
– verificare la corretta tassazione in materia di imposta sostitutiva (che sia applicata l’aliquota dovuta in presenza dei relativi presupposti);
– evidenziare l’inderogabilità delle norme del Codice del Consumo (foro competente, vessatorietà);
– accertarsi che la scelta del tasso – fisso o variabile – sia avvenuta in piena consapevolezza delle condizioni di mercato (ed assistita da una adeguato informativa precontrattuale).
Il nostro protocollo operativo prevede:
– che ogni pratica sia seguita da un collaboratore qualificato sotto la direzione del Notaio;
– che la relazione notarile preliminare sia anticipata – secondo la tempistica richiesta – all’istituto di credito;
– la disponibilità del Notaio a fornire ogni chiarimento richiesto a mezzo posta elettronica, in modo da avere tracciabilità e trasparenza;
– la ricezione da parte della banca della bozza del contratto di mutuo con almeno 2 (due) giorni lavorativi d’anticipo al fine che possa essere verificata e modificata ove necessario;
– la consegna di tutta la documentazione post-stipula ad una filiale della banca.