Come noto, chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e ne riacquista un altro entro 12 mesi ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro pagata nel primo acquisto, utilizzabile nel nuovo atto entro il limite dell’imposta dovuta.

Recentemente il meccanismo ha avuto un’ulteriore estensione, in parallelo alla possibilità di godere delle agevolazioni prima casa in ipotesi di acquisto non preceduto da preventiva rivendita, che può avvenire entro i successivi 24 mesi, ed anche in questo caso si ha la possibilità di usufruire del credito d’imposta.

Ma il vero punto critico in materia di credito d’imposta e su cui spesso è chiesto un supporto da parte di clienti ma anche operatori vari del mercato immobiliare è come calcolarlo. Oltre infatti alle ipotesi più semplici possono verificarsi fattispecie più articolate e con questo articolo si vuole affrontarne una in particolare, più frequente di quanto si immagini.

Mi riferisco all’ipotesi in cui il precedente acquisto (avvenuto fra persone fisiche, e quindi soggetto ad imposta di registro sul valore catastale) avesse ad oggetto una componente (ad es. un’abitazione con un’autorimessa) che poteva usufruire delle agevolazioni prima casa ed un bene (ad es. un’ulteriore autorimessa) che invece ne fosse esclusa.

Non solo (per rendere il quadro ancora più articolato): l’acquisto è avvenuto dopo l’1 gennaio 2014 e quindi è stata applicata l’imposta minima di euro 1.000,00, in quanto la somma delle imposte dovute (sia prima casa che non prima casa) era inferiore a tale importo.

Sembra uno scenario articolato ma in realtà capita più spesso di quanto si possa immaginare con una domanda ormai “classica”: a quanto ammonta il credito d’imposta? E’ pari all’imposta minima di euro 1.000,00 allora pagata? Oppure posso recuperare solo il 2% versato sul valore catastale della componente che ha effettivamente goduto delle agevolazioni prima casa?

La risposta è il criterio proporzionale e risiede in una semplice equazione matematica che vado ad illustrare, con un esempio pratico e numerico. Non è infatti corretto assumere che l’intero importo di euro 1.000,00 sia recuperabile come credito ed occorre invece scorporare la componente riferibile alla parte agevolata.

Ipotizziamo che abbiamo tre unità immobiliari, con relativi valori catastali (per semplicità già indicati):

Sull’appartamento e sulla (prima) autorimessa si paga il 2% di imposta di registro grazie alle agevolazioni prima casa: il calcolo è semplice il 2% di euro 25.000,00 è pari ad euro 500,00.

Sulla seconda autorimessa non si possono invece invocare le agevolazioni prima casa e quindi si paga il 9% sul valore catastale, pari ad euro 180,00.

Essendo la somma delle due imposte (euro 680,00) inferiore all’imposta minima di legge ecco che si versa dunque tale valore (euro 1.000,00).

Per calcolare invece quanto è possibile recuperare come credito d’imposta si dovrà utilizzare questa formula:

500 (cioé l’imposta agevolata versata) : 680 (cioé la somma delle due imposte) = X : 1.000 (cioé l’imposta versata)

Nel caso di specie abbiamo quindi 500 * 1000 / 680 = 735,294,

che arrotondiamoad euro 735,00 e rappresenta il credito d’imposta recuperabile in sede di nuovo acquisto.

Il ragionamento si fonda infatti su un principio essenziale e non derogabile: il credito d’imposta riguarda solo l’imposta pagata per l’acquisto agevolato “prima casa” e  non può quindi comprendere la parte di imposta riferibile a beni non agevolati o soggetti a diversa aliquota.

Quando viene applicata l’imposta minima di euro 1.000,00 si crea una commistione artificiale tra le due componenti e la proporzione serve proprio a ricostruire correttamente la quota agevolata.

E’ evidente l’importanza di questo meccanismo di calcolo in sede di nuovo rogito per determinare senza errori il credito d’imposta effettivamente utilizzabile. Il rischio infatti è quello di sbagliare e pagare di più o di meno, con, in quest’ultimo caso, la successiva contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Un consiglio finale: considerata la delicatezza della questione è giusto essere informati ma sconsiglio “il fai da te”. Consultatevi con il vostro Notaio di riferimento già in sede di trattative per l’acquisto di un nuovo immobile così da evitare sorprese sulle imposte dovute.