Si definisce “diritto di prelazione” il diritto di un determinato soggetto di essere preferito ad altri nella conclusione di un determinato contratto, purchè si abbia parità di condizioni.
Nel nostro ordinamento è possibile trovare due tipi di prelazione:
– prelazione volontaria, che trova il proprio fondamento nell’accordo tra le parti e ha efficacia obbligatoria;
– prelazione legale, prevista da norme di legge, con efficacia reale.
In generale, il procedimento che porta un soggetto ad esercitare il proprio diritto di prelazione si attua nel modo seguente.
La parte alienante (c.d. concedente) il bene oggetto di prelazione, individuato un possibile acquirente, deve comunicare al prelazionario (soggetto in capo al quale sussiste il diritto di prelazione) la propria volontà di alienare tale bene e le condizioni alle quali la vendita sarà assoggettata.
Al ricevimento di tale comunicazione, il prelazionario può decidere come procedere e possono, dunque, presentarsi i seguenti scenari:
1) il prelazionario esercita il proprio diritto e il contratto viene concluso, il diritto viene, quindi, esercitato;
2) il prelazionario non esercita il proprio diritto e il concendente può concludere il contratto con un terzo, il diritto si estingue;
3) il prelazionario non esercita il diritto di prelazione e il concedente non concludere il contratto con altri, il diritto di prelazione permane.
La comunicazione che il concedente attua per informare il prelazionario della propria intenzione di concludere un contratto di vendita prende il nome di denuntiatio e deve contenere una proposta contrattuale completa ed un congruo termine (30 o 60 giorni) entro il quale il prelazionario deve stabilire, da qui il nome di spatium deliberandi ossia “tempo necessario a decidere”, se esercitare o meno il diritto di prelazione.
Come anticipato in precedenza, esistono varie forme di prelazione, che danno vita, a loro volta, a sottoinsiemi, soprattutto nel caso della prelazione legale.
Due dei principali riconducibili a tale categoria sono, senza alcun dubbio, la prelazione agraria e la prelazione ereditaria.
LA PRELAZIONE AGRARIA
La prelazione agraria, disciplinata dall’art. 8 della legge 590 del 1965, si attua quando il bene oggetto di vendita è un terreno agricolo.
Tale diritto spetta, prima di tutto, al coltivatore diretto o, alternativamente, alla società agricola, all’interno della quale almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto, affittuario/a del terreno da almeno due anni.
Nel caso in cui il terreno non sia concesso in affitto ad una delle categorie di soggetti precedentemente ricordati, alle stesse categorie spetta il diritto di prelazione se proprietarie di terreni confinanti.
La ratio della disciplina è quella di favorire l’acquisto di terreni da parte di chi possa perpetuarne la coltivazione.
Anche nel caso della prelazione agraria, il proprietario del terreno che intende procedere alla vendita deve, necessariamente, notificare la proposta di vendita ad affittuario e confinanti allegando il preliminare di vendita ove sono riportate tutte le condizioni.
Nel caso della prelazione agraria il prelazionario ha trenta giorni di tempo, dalla ricezione della comunicazione, per esercitare il proprio diritto.
Quando il terreno viene venduto senza la corretta attuazione del procedimento di comunicazione da parte del venditore, l’avente diritto alla prelazione, entro un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita, può riscattare il terreno dall’acquirente.
LA PRELAZIONE EREDITARIA
La prelazione ereditaria, disciplinata dall’art. 732 del Codice Civile, come le altre tipologie, prevede il diritto di essere preferiti rispetto ai terzi acquirenti.
In questo caso, come facilmente è possibile immaginare dal nome che prende, il diritto di prelazione investe i coeredi del venditore intenzionato ad alienare la propria quota ereditaria, o parte di essa, ad un soggetto estraneo alla comunione.
In questo caso il termine è di sessanta giorni dall’ultima delle notificazioni, qualora ci si trovi in presenza di più coeredi.
Come per le altre tipologie, il prelazionario dovrà ricevere tutte le informazioni utili, ovvero le condizioni di vendita, per poter decidere se esercitare o meno il proprio diritto, subentrando al terzo acquirente.
Qualora ci si dovesse trovare in una situazione di coesistenza di due differenti tipologie di prelazione, come ad esempio nel caso di vendita di una quota ereditaria di un terreno agricolo, quale diritto prevarrebbe?
L’orientamento costante, come sottolineato in una delle svariate sentenze della Cassazione (n. 4345 del 2009) prevede che “qualora si venduta la quota – o una sua frazione aritmetica – di un fondo rustico tuttora indiviso, facente parte di una comunione ereditaria, il diritto di prelazione del coerede, di cui all’art. 732 c.c., prevale sul diritto di prelazione previsto dall’art. 8 della l. n. 590 del 1965 […]”.
Nonostante quanto appena riportato, si rende necessario, per completezza, analizzare anche la sentenza n. 21050 del 2017 con la quale la Cassazione ha affermato il principio secondo il quale “il diritto di prelazione in favore del coerede disciplinato dall’art. 732 c.c. prevale sul diritto del coltivatore diretto del fondo, mezzadro, colono o compartecipante, ove anche il coerede sia coltivatore diretto.”.
Certo è, alla luce di quanto illustrato, che, nel caso di comunione ereditaria, ciascuno dei coeredi, esentato dalle limitazioni previste all’autonomia negoziale scaturenti dal disposto dell’art. 8 della legge 590 del 1965, può trasferire la propria quota di fondo rustico all’uno o all’altro coerede, senza la necessità di sottostare alle limitazioni previste dall’art. 8 della legge 590 del 1965.
Nei rapporti con i terzi, in cui operano le limitazioni e le disposizioni previste, in base al caso concreto, dall’art. 8 della summenzionata legge e dall’art. 732 c.c., si avrà, invece, prevalenza del diritto dell’affittuario rispetto a quello del confinante.
Diritti, però, che, in ambo i casi, soccomberebbero in caso di eventuale esercizio del proprio da parte di un coerede.
Scusi fino a che grado di parentela di ha diritto di prelazione su un fondo rispetto all’ affittuario ? Grazie
La prelazione ereditaria opera solo fra i coeredi di medesima successione e ovviamente fra chi a loro subentra (sempre quale erede) nei medesimi rapporti.
Se uno dei coeredi è titolare di P.IVA agricola ed è in pensione rientra nelle condizioni di “coerede coltivatore diretto”?
Se sì il suddetto coerede detiene un diritto di prelazione superiore a quello esercitabile dal proprietario di un fondo confinante e coltivatore diretto?
Grazie per l’informazione.
Il diritto di prelazione del coerede si ritiene sia “superiore” a quello di eventuale confinante, a prescindere che il coerede sia altresì coltivatore diretto (nonostante l’inciso non chiaro della pronuncia della Suprema Corte del 2017).
In genere per essere coltivatori diretti non basta la p. IVA agricola ma è necessario lo svolgimento effettivo dell’attività.
nel caso invece si volesse costituire una prelazione volontaria su un fondo rustico con casa rurale e terreno, prevarrebbe la prelazione agraria nei confronti del terreno o questa sarebbe derogato dall’accordo inter partes costituente la prelazione volontaria?
Grazie
La prelazione agraria supera le prelazioni volontarie.
Abbiamo ereditato una quota di un terreno cointestato dei miei genitori per la morte di mia madre,e stata notificata a mio padre soltanto latto di prelazione x la vendita di un terreno confinante,al quale mio padre senza avvisarci a deciso di non aquistare,possiamo far valere i nostri diritti..
Dipende se avete i requisiti per potere esercitare il diritto di prelazione.
Buongiorno, nel caso un coerede sia proprietario di un terreno confinante alla proprietà del defunto, lo stesso avrebbe diritto di chiedere la sua quota di eredità adiacente al terreno già di sua proprietà? Preciso che nessuno dei coeredi e coltivatore diretto.
Non vi è diritto; se si giunge ad una divisione in natura giudiziaria è possibile – ma non certo – la circostanza sia tenuta in considerazione.
Se muore chi ha concesso a persona non coltivatore diretto la prelazione volontaria per un terreno agricolo, la prelazione cessa o permane in capo agli eredi non coltivatori diretti ?
Dipende da cosa è scritto nel titolo con cui si è concessa prelazione; in genere ha tuttavia natura personale.
Se i confinanti sono deceduti e la visura catastale è sempre intestato ai defunti c’è diritto di prelazione
I defunti non hanno ovviamente diritto di prelazione.
Buongiorno, intendo procedere con una vendita in blocco di più beni immobili, uno di mia proprietà esclusiva, e il resto costituito da quote ricevute in eredità.
La prelazione del coerede può essere condizionata alla vendita in blocco? Diversamente, in caso di accettazione della proposta da parte del coerede, rischio di vedermi privato delle quote (prato esterno, pertinenze..) e di non riuscire più a vendere la mia proprietà esclusiva al terzo. Grazie
La vendita in blocco esclude la prelazione; attenzione che se è un tentativo strumentale di evitare la prelazione si sarà soccombenti in un eventuale giudizio.
buongiorno, io e mio fratello abbiamo ricevuto in donazione da nostra madre, ovviamnete allora ancora in vita , ognuno di noi la metà del suo terreno ( che poi era all’epoca ancora indiviso con il fratello di nostra mamma; successiavemnte abbiamo diviso la proprietà e io e mio fratello abbiamo due terreni confinati). Mio fratello ora vuole vendere,ho diritto ad una prelazione non essendo agricoltore diretto ? ( la donazione in vita può essere considerata come un bene in successione?) grazie cordiali saluti
A mio avviso non ha diritto di prelazione.