La normativa che disciplina la registrazione del contratto preliminare di compravendita è stata oggetto di un’interessante revisione che è entrata in vigore dal giorno 1 gennaio 2025.

La novità, introdotta dal d.lgs. n. 139/2024, interessa in particolare i preliminari aventi ad oggetto immobili venduti da impresa costruttrice e soggetti ad IVA, ossia una fattispecie estremamente frequente nelle vendite di immobili di nuova costruzione o in corso di costruzione.

In questi casi, infatti, trova oggi applicazione una regola molto favorevole: l’imposta proporzionale dovuta sulla caparra confirmatoria non può superare euro 200,00. Tradizionalmente,  infatti, la registrazione del contratto preliminare sconta:

• imposta fissa di registrazione pari ad euro 200,00;
• imposta proporzionale dello 0,5% sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria;
• imposta proporzionale dello 0,5% (prima del d.lgs. di cui sopra: 3%) sugli acconti prezzo non soggetti ad IVA.

Ma la vera novità, tuttavia, impatta soprattutto nei preliminari relativi a compravendite soggette ad IVA. Infatti quando il contratto definitivo sarà soggetto ad IVA — come normalmente avviene nelle vendite effettuate da impresa costruttrice entro i termini di legge — il rogito definitivo sconta imposta di registro in misura fissa (euro 200,00).

Come noto, altresì, quanto versato a titolo di imposta (in misura dello 0,50%) in sede di registrazione del contratto preliminare di vendita può essere recuperato (cioé detratto) dall’imposta di registro dovuta in sede di contratto definitivo di vendita.

Nelle vendite ad IVA, tuttavia, questo meccanismo aveva un problema non banale: spesso la caparra versata determinava una tassazione (il famoso 0,50%) ben superiore di euro 200,00, cioé dell’imposta di registro da versare.

Facciamo un esempio pratico:

• preliminare per acquisto di appartamento in costruzione per il prezzo di euro 300.000,00;
• vendita effettuata da impresa costruttrice;
• operazione soggetta ad IVA;
• caparra confirmatoria di euro 100.000.

Secondo la regola ordinaria in essere fino al 31 dicembre 2024, l’imposta dello 0,5% sarebbe pari ad euro 500,00. Ma se al definitivo l’imposta è fissa, pari ad euro 200,00, la differenza di euro 300,00 risultava persa, fermo restando la richiesta di rimborso (e le richieste di rimborso, si sa, non sono mai agevoli).

Ora però tutto è cambiato, in quanto il nuovo testo dell’art. 10 della Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R. n. 131/1986 prevede infatti che l’imposta proporzionale pagata sul preliminare non possa eccedere l’imposta applicabile al contratto definitivo.

In pratica, tornando all’esempio di cui sopra, l’imposta da versare sulla caparra non sarà (e non è più, dall’1 gennaio 2025) di euro 500,00 ma solo di euro 200,00, in quanto – come richiamato – nelle vendite ad IVA di abitazione da impresa a persona fisica l’imposta di registro è in misura fissa.

La modifica introdotta dal d.lgs. n. 139/2024 mira ad evitare fenomeni di duplicazione impositiva ed è sicuramente un’ottima notizia per i contribuenti, intervenendo in uno scenario ove la precedente formulazione normativa determinava fenomeni oggettivamente punitivi e illogici.

Si evidenzia da ultimo come il limite trovi applicazione solo per i preliminari relativi a compravendite soggette ad IVA: nelle “tradizionali” compravendite fra persone fisiche per cui si ha l’imposta di registro proporzionale lo 0,50% grava l’intera caparra versata senza che operi l’importo massimo di euro 200,00.