Sono sempre più diffusi i casi in cui anche singole persone fisiche vogliano sfruttare una buona occasione e quindi acquistare un immobile per poi rivenderlo poco dopo al fine di conseguire una plusvalenza immobiliare. Si ricorda infatti come nel nostro ordinamento le cessioni di immobili acquistati da meno di cinque anni (ad un prezzo ovviamente maggiore) determinano un guadagno tassato in capo al cedente, con alcune eccezioni o fattispecie particolari (es.: provenienza ereditaria; abitazione principale; SUPERBONUS).

Proprio la circostanza che queste operazioni siano poste in essere anche da “non addetti ai lavori” spesso determina negli stessi alcuni dubbi che sovente sono chiamato a chiarire. Con questo articolo si vuole in particolare approfondire la Risposta all’Interpello n. 10/2025 dell’Agenzia delle Entrate per fornire alcune interessanti precisazioni.

Il caso da cui è originato l’interpello riguarda la vendita di un immobile interessato da un cambio di destinazione d’uso catastale senza opere edilizie effettive e relativamente alla quale prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto originario viene sottoscritto un contratto preliminare. La premura del contribuente era comprendere se questo tipo di operazione potesse essere fiscalmente rilevante ai fini dell’emersione di un’eventuale plusvalenza.

L’Agenza delle Entrate nella Risposta all’Interpello n. 10/2025 ha chiarito che il cambio di destinazione d’uso catastale (per esempio da magazzino a civile abitazione), se realizzato senza opere edilizie effettive, non costituisce un acquisto né una costruzione ai fini della normativa sulle plusvalenze. Pertanto, non interrompe né azzera il computo del quinquennio.

In breve:

• la variazione catastale da sola non fa “ripartire” il termine dei 5 anni;

• non genera autonomamente plusvalenza ai fini Irpef.

Tuttavia questa non è la sola buona notizia offerta dalla Risposta all’Interpello n. 10/2025. L’altro aspetto sopra anticipato su cui infatti si sollecitava un chiarimento riguardava la rilevanza (o meno) ai fini della plusvalenza immobiliare della caparra versata in sede di contratto preliminare.

E’ bene ricordare come il contratto preliminare (o compromesso) è l’accordo con cui le parti si obbligano alla futura compravendita e non determina il trasferimento della proprietà ma solo effetti obbligatori. In questo meccanismo contrattuale è prassi che la parte acquirente versi una somma (a titolo di caparra o di acconto) che serve così a vincolare economicamente i contraenti.

Ecco quindi che l’Agenzia delle Entrate con la Risposta all’Interpello n. 10/2025 conferma che non verificandosi un effettivo trasferimento della proprietà in sede di contratto preliminare il versamento di una caparra o di un acconto è fiscalmente neutro e non rileva ai fini della plusvalenza.

In conclusione l’Amministrazione Finanziaria conferma come ai fini dell’emersione di una plusvalenza immobiliare tassabile il dato centrale sia quello temporale, cioé il decorso del termine (in genere 5 anni, 10 in ipotesi di interventi SUPERBONUS) dall’acquisto originario alla successiva rivendita e non il momento in cui viene sottoscritto un (eventuale) intermedio contratto preliminare con contestuale versamento di un importo a titolo di caparra o acconto, anche in presenza di un cambio di destinazione d’uso.

Sicuramente un’ottima notizia per tutti coloro i quali hanno l’occasione di perfezionare una lucrosa speculazione immobiliare, ma attenzione, il tema rimane comunque articolato e da non banalizzare: gli aspetti giuridici da considerare sono vari (uno su tutti: il rischio che reiterate operazioni configurino attività d’impresa) ed un confronto preventivo con il proprio Notaio di riferimento è assolutamente consigliato.