Nel 2025 in Italia sono nati circa 355mila bambini, il minimo storico. Nello stesso anno sono morte 652mila persone. Il saldo naturale è stato quindi negativo per quasi 300mila unità, in un solo anno. Il numero medio di figli per donna è sceso a 1,14. Sono i dati che l’ISTAT ha diffuso nel bilancio demografico 2025, e da qui vorrei partire, perché aiutano a inquadrare bene il tema di cui mi occupo spesso in studio: come il calo delle nascite, l’invecchiamento (e la progressiva scomparsa) della generazione dei boomer proprietari di casa, e l’immigrazione, ridisegneranno il mercato immobiliare italiano nei prossimi vent’anni.

C’è un dettaglio che, da tecnico, trovo decisivo per capire bene il fenomeno: nonostante questo saldo naturale fortemente negativo, la popolazione residente italiana è rimasta sostanzialmente stabile, poco meno di 59 milioni al 1° gennaio 2026. Il motivo è che il saldo migratorio con l’estero — circa 296mila persone in più nel 2025 — ha compensato quasi integralmente il deficit delle nascite. Questo significa una cosa importante per chi legge solo il dato aggregato: la stabilità della popolazione italiana nasconde, e non risolve, la ricomposizione strutturale che sta avvenendo sotto la superficie. La demografia italiana dei prossimi decenni dipenderà sempre meno da quanti bambini nasceranno e sempre di più da quante persone sceglieranno di vivere in Italia, e soprattutto da dove sceglieranno di vivere.

Il quadro di lungo periodo: cosa dice l’ISTAT

Il rapporto ISTAT “Previsioni della popolazione residente e delle famiglie”, pubblicato a luglio 2025, non usa mezzi termini: siamo entrati in un declino demografico strutturale. Nello scenario mediano — quello considerato più probabile — la popolazione italiana perderà 478mila abitanti entro il 2030, per poi accelerare bruscamente: da 58,5 a 54,7 milioni tra il 2030 e il 2050, con un tasso di variazione medio annuo che passa da -1,2‰ a -3,3‰.

In parallelo, la piramide dell’età si ribalta. Oggi gli over 65 sono circa il 24% della popolazione; nel 2050 saranno il 34,5-34,9%. Il rapporto tra popolazione in età lavorativa (15-64 anni) e popolazione non attiva, oggi di 3 a 2, si avvicinerà a 1 a 1. Ancora più significativo, per chi guarda al mercato della casa, è il dato sugli ultraottantacinquenni: la loro quota dovrebbe quasi raddoppiare, dal 3,9% del 2024 al 7,2% nel 2050.

C’è però un dato che, da tecnico del settore, trovo ancora più interessante, perché smonta l’equazione semplicistica “meno abitanti, meno case necessarie, prezzi più bassi”: il numero di famiglie non seguirà lo stesso andamento della popolazione. Le previsioni ISTAT disegnano una “parabola”: le famiglie erano circa 26,5 milioni nel 2024 e continueranno a crescere fino a un massimo intorno al 2040 (circa 27,2 milioni), per poi calare, tornando a circa 26,8 milioni nel 2050. Il motivo è la frammentazione dei nuclei: la dimensione media familiare scende da 2,21 persone (2024) a 2,03 (2050), e le persone che vivono sole passano da 9,7 a circa 11 milioni, oltre il 41% delle famiglie italiane — in gran parte anziani soli, da 4,6 a 6,5 milioni. Le coppie con figli, che oggi sono il 28,4% delle famiglie, scenderanno al 21,4% nel 2050.

Per chi si occupa di immobiliare la conseguenza pratica è questa: il calo della popolazione non si traduce in un calo immediato e proporzionale della domanda di case. Fino al 2040 la frammentazione dei nuclei continuerà a sostenere il numero di abitazioni richieste, anche mentre la popolazione totale si riduce. Il vero punto di svolta, quello in cui anche il numero di famiglie inizia a calare, arriva dopo.

Il grande passaggio generazionale: la ricchezza immobiliare dei boomer

Questo è, a mio avviso, il fattore che inciderà di più sul mercato nei prossimi vent’anni, ed è anche quello con cui io e i miei colleghi ci confrontiamo già ogni giorno in studio attraverso le successioni.

I numeri, elaborati da Scenari Immobiliari su dati Agenzia delle Entrate, ISTAT e Banca d’Italia, sono impressionanti. In Italia ci sono circa 26 milioni di proprietari di casa, su uno stock immobiliare complessivo che vale tra i 5.600 e i 5.700 miliardi di euro. Di questi, oltre 2.700 miliardi — quasi la metà — sono nelle mani di persone over 70, la generazione nata tra la metà degli anni ’40 e i primi anni ’60. Non a caso l’ISTAT colloca proprio tra il 2040 e il 2045 il momento in cui questa generazione completerà la propria transizione verso le età più avanzate: è l’orizzonte in cui il passaggio patrimoniale, oggi ancora “in preparazione”, entrerà nella sua fase più intensa. I pensionati, più in generale, rappresentano circa il 40% dei proprietari di casa: l’86,7% degli over 65 vive in un’abitazione di proprietà, e più di un quarto di loro possiede almeno un secondo immobile oltre alla prima casa.

C’è poi un dettaglio dimensionale che a chi fa il mio mestiere dice moltissimo: le case che stanno per passare in eredità sono grandi. Si va dai 48 mq medi per gli immobili degli under 20 fino a oltre 90 mq per quelli degli over 70 — appartamenti pensati per famiglie numerose che oggi, semplicemente, non esistono più. Gli eredi, spesso quarantenni o cinquantenni, si troveranno a gestire appartamenti da 200, 300, a volte 400 metri quadri, con costi di manutenzione, riscaldamento e IMU spesso insostenibili rispetto alle loro esigenze abitative reali. E c’è un ulteriore aggravante demografico: la generazione dei boomer aveva in media più figli di quella attuale, per cui gli eredi di domani si troveranno spesso a ricevere non uno ma più immobili — quello dei genitori, quello dei nonni, magari quello di un ramo familiare senza discendenti diretti — senza però avere bisogno di utilizzarli tutti.

C’è però un meccanismo, dietro questi numeri, che vale la pena isolare perché è quello che secondo me spiegherà davvero il comportamento del mercato dei prossimi vent’anni: con la denatalità, l’erede tipo non è più il trentenne che aspetta la casa dei genitori per andarci a vivere. È sempre più spesso un cinquantenne, magari figlio unico, che possiede già l’abitazione in cui vive da tempo, ha già una famiglia formata, un mutuo magari già estinto. Quando eredita — a volte non solo dai genitori, ma anche da zii senza discendenti diretti — non acquisisce un bisogno abitativo che prima non aveva: acquisisce semplicemente un immobile in più. La successione, in questi casi, non genera nuova domanda sul mercato. Genera, quasi sempre, un venditore in più. Ed è proprio questa dinamica — meno eredi, spesso già proprietari, a fronte di più immobili pro capite da gestire — a rendere strutturale, e non episodico, l’aumento dell’offerta nei prossimi decenni.

Le opzioni per questi eredi, in concreto, sono tre: vendere, affittare o frazionare. Il frazionamento — quello che in molti casi vedo prospettare come soluzione “facile” — è spesso precluso da vincoli urbanistici (specie nei palazzi storici dei centri storici) e reso poco conveniente dal costo esploso di materiali e manodopera. Restano vendita e locazione, e qui la variabile decisiva diventa la posizione: nelle grandi città e nelle zone ad alta domanda, un immobile ereditato è quasi liquidità pronta all’uso; nei piccoli centri e nelle aree interne, specie del Mezzogiorno, il rischio concreto è che resti a lungo invenduto o sottoutilizzato.

Su questo punto la mia opinione, maturata vedendo decine di successioni negli ultimi anni, è che il tema non sia tanto la quantità di immobili che cambierà proprietario — che pure sarà enorme — quanto la qualità e l’appetibilità di ciò che verrà ereditato. Il mercato dei prossimi vent’anni non premierà il metro quadro in sé, ma la sua classe energetica, la sua posizione e la sua effettiva commerciabilità.

Le case vuote, e il nodo energetico

Secondo il report della Fondazione IFEL (ANCE), basato sul censimento ISTAT, in Italia il 27,3% dello stock abitativo — circa 9,6 milioni di unità — risulta non occupato stabilmente. È un valore più che triplo rispetto alla Francia (7,8%) e oltre sei volte quello della Germania (4,4%): l’Italia è insieme il Paese europeo con più proprietari di casa e quello con più case vuote. Le radici sono diverse: la migrazione interna dal Sud al Nord che negli ultimi decenni ha svuotato interi borghi, le seconde case usate saltuariamente, gli immobili ereditati e mai rimessi sul mercato. La denatalità, nei prossimi vent’anni, non farà che alimentare questo bacino: più eredità, meno famiglie nuove pronte ad assorbirle, soprattutto nei territori già in spopolamento.

A complicare ulteriormente il quadro si aggiunge la questione energetica, un tema su cui mi sono già soffermato in modo approfondito e che vale la pena richiamare qui solo nei suoi effetti sul discorso demografico: la direttiva europea sulle “case green” non impone divieti diretti di vendita o locazione, ma agisce in modo più subdolo attraverso i requisiti patrimoniali imposti alle banche (Accordi di Basilea) sui mutui destinati a immobili in bassa classe energetica, rendendoli più cari e meno capienti. Ne ho parlato in dettaglio, con i numeri sull’impatto atteso sul mercato dei mutui italiano, nel mio articolo “Direttiva europea case green”, a cui rimando. Qui mi limito a segnalare come i due fenomeni si sommino: gran parte del patrimonio ereditato dai boomer è vecchio e in classe energetica bassa, ed è proprio questo patrimonio che rischia di trovare sempre meno acquirenti finanziabili con un mutuo, accentuando ulteriormente la selezione di cui parlavo sopra.

Il ruolo dell’immigrazione: meno decisivo di quanto si pensi, ma non irrilevante

Al 1° gennaio 2026 gli stranieri residenti in Italia erano 5,56 milioni, il 9,4% della popolazione, in aumento di 188mila unità sull’anno precedente. Il 58,1% risiede al Nord. Come detto in apertura, è soprattutto il saldo migratorio a tenere stabile la popolazione italiana: le proiezioni ISTAT ipotizzano un saldo con l’estero che resti positivo per decenni, intorno alle 200mila persone annue fino al 2040 e poi circa 165mila.

Per il mercato immobiliare, però, non conta solo il numero degli immigrati: conta soprattutto la loro propensione all’acquisto. E qui i dati ridimensionano parecchio la narrazione dell’immigrazione come “compensazione” automatica al calo demografico interno. Il Dossier Statistico Immigrazione 2025 del Centro Studi Idos, con un approfondimento curato da Scenari Immobiliari, segnala che solo il 20% dei cittadini stranieri residenti vive in una casa di proprietà, contro l’80% degli italiani. Le compravendite di abitazioni da parte di stranieri si attestano dal 2020 intorno alle 30mila unità annue — meno del 5% del totale delle transazioni — lontanissime dal picco 2006-2009, quando gli stranieri arrivarono ad acquistare 440mila abitazioni, quasi un quinto del mercato dell’epoca. Le cause sono in parte strutturali (accesso al credito, redditi) e in parte discriminatorie: canoni più alti nel mercato degli affitti, ostacoli amministrativi nell’accesso alla residenza. Anche la letteratura accademica (Kalantaryan 2013, Accetturo et al. 2014, su dati di città italiane) trova un effetto dell’immigrazione sui prezzi medi delle abitazioni positivo ma a rendimenti decrescenti, e più debole proprio nei quartieri a maggiore concentrazione di residenti stranieri.

La mia lettura: l’immigrazione regolare continuerà a sostenere soprattutto la domanda di affitto nelle aree metropolitane e produttive del Nord — dove peraltro si concentra già oggi. Ma sui numeri attuali di propensione alla proprietà, non ha la scala per compensare da sola il calo demografico interno né per riassorbire il surplus di case ereditate nelle aree meno attrattive. Perché questo cambi servirebbe un intervento di policy — su integrazione, accesso al credito, contrasto alle discriminazioni abitative — che oggi non è ancora all’orizzonte.

Lo scenario a 5, 10, 15 e 20 anni

A 5 anni (2030). L’effetto demografico puro resta contenuto (-478mila abitanti stimati nello scenario mediano), e il mercato oggi non è affatto depresso: nel 2025 sono state compravendute circa 767mila abitazioni, il 6,4% in più sull’anno precedente, per un valore complessivo di circa 124 miliardi di euro. In questo orizzonte pesano molto di più tassi di interesse, redditi e credito bancario. La demografia agisce però già indirettamente: continuano ad aumentare i nuclei mono e bipersonali, e il passaggio generazionale della ricchezza immobiliare dei boomer è già pienamente in corso — è l’orizzonte in cui vedo aumentare, nel mio lavoro quotidiano, le pratiche di successione con più coeredi, spesso residenti in luoghi diversi (talvolta all’estero).

A 10 anni (2035). Il calo demografico accelera, e la generazione dei baby boomer entra in massa nella fascia degli 80 anni. Diventa più leggibile un fenomeno che oggi è già in atto ma poco raccontato: la crescente divergenza territoriale. Vale la pena ricordare come funziona in concreto, con un esempio semplice: una persona che lascia un piccolo comune dell’Appennino per trasferirsi a Bologna produce due effetti opposti nello stesso momento — libera un’abitazione nel luogo da cui parte e genera domanda in quello in cui arriva. La popolazione italiana complessiva, in quel movimento, non cambia di una unità. Il mercato immobiliare sì, e cambia in due direzioni opposte. Ripetuto da centinaia di migliaia di persone nell’arco di un decennio, questo movimento produce esattamente la polarizzazione di cui parlo in questo articolo. I dati lo confermano già oggi: nel 2025 la popolazione è cresciuta del 2,2‰ nel Nord ed è calata del 3,1‰ nel Mezzogiorno; l’Emilia-Romagna, in particolare, ha registrato un +3,4‰, tra i dati regionali migliori d’Italia, insieme alla Lombardia (+3,2‰), mentre Basilicata, Molise e Sardegna continuano a perdere residenti. Parlare di “mercato immobiliare italiano” come un blocco unico sarà sempre meno corretto: avremo, sempre più esplicitamente, mercati locali con dinamiche opposte.

A 15 anni (2040). È l’anno indicato dall’ISTAT come punto di svolta della “parabola” delle famiglie: da qui in avanti anche il numero di nuclei familiari, che fino ad allora era comunque cresciuto nonostante il calo della popolazione, inizia a diminuire. È anche l’orizzonte in cui la generazione dei boomer completa la propria transizione verso le età più avanzate, con un conseguente aumento strutturale (non più solo atteso) delle successioni immobiliari. Il mercato smette di poter contare sulla frammentazione familiare come “ammortizzatore” della domanda, e il disallineamento tra offerta ereditata (grande, spesso energeticamente obsoleta, spesso periferica) e domanda reale (piccola, urbana, efficiente) diventa strutturale.

A 20 anni (2045-2050). La popolazione italiana si sarà ridotta a circa 54,7 milioni, con oltre un terzo di over 65. Sarà completata, o quasi, la più grande transizione patrimoniale immobiliare della storia repubblicana: un valore vicino alla metà del patrimonio immobiliare nazionale avrà cambiato titolarità per successione nell’arco di questi venticinque anni — vale la pena precisare che si tratta di una quota di valore, non del numero di unità immobiliari: gli immobili degli anziani sono in media più grandi, e pesano quindi di più in termini economici di quanto pesino in termini numerici. Su questo orizzonte esiste ormai anche un riscontro empirico solido: uno studio della Banca d’Italia pubblicato nel luglio 2026 (Questioni di Economia e Finanza n. 1043, di Casolaro, Luccioletti e Neri), condotto su 7.785 comuni italiani nel periodo 2010-2025, stima un’elasticità di lungo periodo tra popolazione e prezzi delle abitazioni pari a circa 0,7: una diminuzione permanente della popolazione del 10% è associata, nel lungo periodo, a una diminuzione dei prezzi di circa il 7%. L’aggiustamento non è immediato — richiede circa 4 anni per realizzarsi al 50% e fino a 19 anni per completarsi al 95% — ma è più marcato proprio nei contesti urbani del Centro-Nord a maggiore tensione tra domanda e offerta, mentre è più debole dove il mercato è già poco dinamico. È la conferma statistica, su base comunale e non solo teorica, della polarizzazione territoriale che ho descritto sopra: non un crollo uniforme, ma una divaricazione sempre più netta tra territori che tengono e territori che restano indietro.

C’è però un aspetto che i soli numeri sui prezzi rischiano di far passare in secondo piano, e che nella mia esperienza è quello che poi si scontra davvero con la realtà delle successioni: nei territori demograficamente più fragili il problema non sarà tanto quanto varrà un immobile, quanto trovare qualcuno disposto a comprarlo. Immaginiamo un immobile stimato 100mila euro in un comune che perde abitanti da vent’anni: viene messo in vendita a quella cifra e non trova acquirenti; scende a 90mila, poi a 80mila, e il problema non si risolve — semplicemente, in quel luogo, non c’è un numero sufficiente di persone interessate a comprare. A quel punto il problema smette di essere una questione di valutazione e diventa una questione di liquidità. Un immobile in un territorio in crescita si trasforma in denaro con relativa facilità; lo stesso immobile, identico, in un territorio che perde popolazione può restare un patrimonio che esiste solo sulla carta. È una distinzione — tra proprietà e proprietà liquida — che oggi in molte perizie e in molte successioni viene ancora data per scontata, e che nei prossimi vent’anni non lo sarà più.

Le implicazioni pratiche (e qualche riflessione da notaio)

Da un punto di vista professionale, credo che i prossimi vent’anni imporranno a chi opera nel settore immobiliare e successorio — notai, agenti, geometri, consulenti patrimoniali — di attrezzarsi su alcuni fronti specifici:

• Successioni complesse e plurisoggettive: crescerà il numero di divisioni ereditarie con più coeredi, spesso in disaccordo sulla destinazione dell’immobile (vendere, affittare, frazionare), e sempre più spesso con eredi residenti all’estero, con conseguente necessità di padroneggiare i profili di diritto internazionale privato successorio (Regolamento UE 650/2012).
• Due diligence energetica pre-vendita: la classe energetica diventerà un elemento centrale nella valutazione e nella commerciabilità degli immobili ereditati, specie quelli di grande metratura e costruiti prima degli anni ’90 — con tutte le implicazioni sull’erogabilità del mutuo di cui ho già scritto a proposito della direttiva case green.
• Strumenti di valorizzazione alternativi alla vendita secca: prestito ipotecario vitalizio, nuda proprietà con riserva di usufrutto, frazionamento (dove urbanisticamente possibile) diventeranno strumenti sempre più richiesti per “liquidare” senza svendere.
• Nuovi operatori di mercato: cresce il ruolo degli “instant buyer”, operatori che acquistano direttamente immobili da successioni o da invenduto prolungato per poi riqualificarli; è un fenomeno da monitorare anche per le sue implicazioni contrattuali e fiscali.
• Attenzione alla tassazione degli immobili sfitti: nel dibattito pubblico circolano proposte di maggiore tassazione sulle case vuote e incentivi per chi le rimette a reddito; è un tema che, se attuato, cambierebbe le convenienze economiche di molte successioni.
• Permute e riqualificazioni come strumento sempre più rilevante per adattare grandi patrimoni ereditati a nuove esigenze abitative, con tutte le implicazioni fiscali (credito d’imposta ex art. 7 L. 448/1998, IVA, imposte di registro) che già conosciamo bene nella pratica notarile.

Conclusione

Se devo dare una sintesi personale, dopo aver messo in fila questi numeri: la denatalità da sola non farà crollare il mercato immobiliare italiano nei prossimi vent’anni, perché la frammentazione dei nuclei familiari continuerà a sostenere la domanda fino al 2040 circa. Ma agirà insieme a un fenomeno più dirompente — il trasferimento generazionale di quasi metà del valore del patrimonio abitativo nazionale dai boomer ai loro eredi — che lo studio della Banca d’Italia dimostra ormai anche sul piano statistico: la polarizzazione territoriale non è un’impressione, è un dato misurabile comune per comune. L’immigrazione, sui numeri attuali, resta un fattore di sostegno marginale, concentrato quasi solo nel mercato degli affitti nelle aree metropolitane.

Per chi lavora nel settore — me compreso — significa che i prossimi vent’anni saranno probabilmente più densi di successioni, divisioni e riqualificazioni che di semplici compravendite tra vivi. E significa anche che la casa, per la prima volta in modo così esplicito nella storia recente italiana, smetterà di essere considerata un bene sempre e comunque vendibile: la distinzione tra proprietà immobiliare e proprietà immobiliare realmente liquida diventerà, credo, uno dei concetti chiave con cui dovremo imparare a ragionare — noi professionisti per primi — nella consulenza ai clienti.