Chi acquista un terreno agricolo trova spesso, sul fondo, un vecchio fienile crollato, una stalla senza tetto o una casa colonica abbandonata da decenni. La domanda che si pone è semplice: anche il rudere può beneficiare delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina (PPC)?

Con l’ordinanza n. 20752 del 18 giugno 2026 la Corte di Cassazione risponde negativamente. I fabbricati collabenti, quale che sia stata la loro originaria destinazione, abitativa o strumentale, non possono essere considerati pertinenze del terreno agricolo ai fini dell’agevolazione perché, secondo la Corte, solo un bene utilizzabile può essere posto al servizio di un altro bene, non un bene fatiscente, abbandonato o degradato.

La pronuncia è però più interessante di quanto la massima lasci intendere. Segna infatti il limite di una nozione di pertinenza agricola che la stessa Cassazione, negli ultimi anni, aveva progressivamente ampliato; inoltre, presenta un interessante contrasto con la recente apertura dell’agevolazione “prima casa” proprio agli immobili collabenti.

Il caso deciso dalla Cassazione

La vicenda riguardava il conferimento in società di terreni agricoli con sovrastanti fabbricati rurali, alcuni dei quali collabenti e già destinati, in particolare, a deposito e rimessa.

L’Agenzia delle Entrate aveva negato le agevolazioni PPC limitatamente ai fabbricati collabenti e ai terreni agricoli non coltivati. La controversia riguardava quindi due distinti profili: da un lato la possibilità di considerare pertinenziale un fabbricato ormai inutilizzabile; dall’altro la compatibilità dell’agevolazione con terreni che, pur agricoli sotto il profilo urbanistico, non erano concretamente coltivati.

La PPC agevola i terreni e le «relative pertinenze»

L’art. 2, comma 4-bis, del D.L. n. 194/2009 riserva il particolare trattamento fiscale agli atti a titolo oneroso aventi ad oggetto “terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti”, acquistati da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale.

Ricorrendo tutti i requisiti, si applicano l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria in misura fissa e l’imposta catastale nella misura dell’1%.

Per il fabbricato, quindi, non è sufficiente essere situato in zona agricola, essere catastalmente rurale, appartenere allo stesso proprietario del terreno o essere trasferito contestualmente al fondo. Occorre che esso possa essere qualificato come pertinenza del terreno agricolo.

Da una nozione civilistica a una nozione economico-funzionale

L’art. 817 c.c. definisce pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa.

Nell’ambito agricolo, tuttavia, la prospettiva presenta caratteristiche peculiari. Se normalmente, davanti a una casa con terreno, si tende a considerare il terreno accessorio del fabbricato, nell’impresa agricola il rapporto può rovesciarsi: è il fondo a costituire il centro dell’attività economica e il fabbricato a essere posto al suo servizio.

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 26/E del 6 marzo 2015, aveva riconosciuto l’applicabilità della PPC anche alle pertinenze, valorizzando i tradizionali elementi della nozione civilistica: la volontà del proprietario di destinare il fabbricato al fondo e l’esistenza di un collegamento funzionale oggettivo.

La giurisprudenza di legittimità ha poi progressivamente valorizzato una lettura più propriamente economico-funzionale.

Cass. n. 3597/2021 ha riconosciuto rilievo ai fabbricati utilizzati nell’ambito dell’attività agricola e agrituristica, sottolineando che il rapporto di pertinenzialità deve essere valutato in funzione dell’attività d’impresa.

Cass. n. 31840/2024 ha chiarito che il vincolo pertinenziale deve essere accertato in concreto, prescindendo dal mero classamento catastale e dall’annotazione di ruralità.

Cass. n. 719/2025 ha ribadito, da un lato, la rilevanza della nozione fiscale ed economico-funzionale di pertinenza; dall’altro, ha evidenziato che una costruzione ancora allo stato grezzo e non utilizzabile non può essere considerata attualmente al servizio del fondo sulla base di una destinazione soltanto futura.

Cass. n. 6178 del 7 marzo 2025 ha ulteriormente ampliato il quadro sotto il profilo topografico, affermando che il fabbricato può essere considerato pertinenziale anche quando non insista materialmente su un terreno urbanisticamente agricolo, purché sussista un concreto rapporto funzionale con il fondo e con l’attività agricola.

Il filo conduttore è quindi chiaro: la ruralità catastale non coincide con la pertinenzialità richiesta dalla PPC. Conta la funzione concretamente svolta dal fabbricato nell’ambito dell’impresa.

Il limite dell’utilizzabilità attuale

È proprio su questo punto che Cass. n. 20752/2026 interviene con maggiore nettezza.

La Corte richiama espressamente il principio già affermato da Cass. n. 719/2025 in relazione alle costruzioni ancora in corso, cioè allo stato grezzo: la mancanza di una attuale e durevole destinazione o utilizzazione impedisce di considerare il fabbricato al servizio del terreno.

Il medesimo criterio viene ora applicato ai fabbricati collabenti.

La categoria catastale F/2 comprende infatti unità in condizioni di degrado tali da aver perso la capacità di produrre ordinariamente reddito e da essere censite senza attribuzione di rendita. Secondo la Corte, proprio questo stato di inutilizzabilità impedisce di riconoscere l’attuale rapporto di servizio richiesto per la pertinenza.

Il ragionamento è lineare:

1. la pertinenza presuppone un bene destinato al servizio di un altro;

2. il fabbricato collabente non è attualmente utilizzabile;

3. un bene inutilizzabile non può quindi svolgere una funzione di servizio rispetto al fondo.

È irrilevante quale fosse la destinazione originaria del manufatto. Può essere stato una stalla, un fienile, un deposito o l’abitazione del coltivatore: ciò che rileva è la situazione esistente al momento del trasferimento.

Una precisazione resta importante. Il fabbricato non viene escluso semplicemente perché nella visura catastale compare la sigla F/2. La categoria catastale rappresenta normalmente la fotografia di uno stato materiale di degrado e inutilizzabilità; è quest’ultimo, secondo il ragionamento della Corte, a rendere impossibile l’attuale rapporto di servizio.

La regola può quindi essere sintetizzata così:

nella PPC la ruralità non basta: occorre la funzionalità; e la funzionalità deve essere attuale.

Il precedente della CTP di Forlì

La questione dei collabenti aveva già dato luogo a decisioni favorevoli ai contribuenti.

La Commissione tributaria provinciale di Forlì, con la sentenza n. 233/01/2019, aveva riconosciuto l’agevolazione PPC anche sul valore di un fabbricato collabente insistente sul fondo.

Il caso va però letto con attenzione. L’intero complesso era inserito in un progetto agrituristico concretamente avviato e nel giudizio risultava dimostrato anche il successivo recupero del fabbricato e il suo inserimento nell’attività.

La decisione non può quindi essere letta come affermazione generale secondo cui qualsiasi rudere destinato in futuro all’attività agricola è agevolabile. Rimane tuttavia significativa perché mostra come, prima del recente arresto della Cassazione, vi fosse spazio per attribuire rilievo alla destinazione complessiva ed economica dell’operazione anche in presenza di un fabbricato collabente.

Una soluzione rigorosa, ma non priva di criticità

Il ragionamento della Cassazione è coerente con la struttura della pertinenza: se questa presuppone un rapporto di servizio e il fabbricato non è utilizzabile, viene meno uno degli elementi essenziali del rapporto.

La soluzione può tuttavia produrre risultati non del tutto lineari nella pratica. Un fabbricato collabente, infatti, può non rappresentare alcun valore aggiunto o una particolare utilità autonoma per il fondo, ma semplicemente un manufatto che, per la sua collocazione e per l’unitarietà del compendio, non può ragionevolmente essere escluso dalla cessione.

Si pensi a una vecchia stalla ormai collabente insistente nel mezzo dell’azienda agricola: l’acquirente non la acquista necessariamente perché interessato al fabbricato in sé, ma perché essa costituisce una componente materiale inevitabile del fondo trasferito. Potrà poi decidere di recuperarla e destinarla nuovamente all’attività agricola.

Sotto il profilo economico, quindi, terreno e rudere possono continuare a presentarsi come un compendio sostanzialmente unitario; sotto quello fiscale, secondo Cass. n. 20752/2026, devono invece essere esaminati separatamente.

È probabilmente questo il profilo più problematico della soluzione adottata dalla Corte.

Anche il terreno incolto può restare fuori dall’agevolazione

La stessa ordinanza affronta un secondo problema.

Secondo la Cassazione la PPC non compete in relazione ai terreni non coltivati, tanto quando la mancata coltivazione dipenda dalla scelta del proprietario quanto quando derivi dall’oggettiva inidoneità del fondo all’esercizio dell’attività agricola.

La Corte si colloca sul solco di precedenti quali Cass. n. 22290/2022, Cass. n. 11583/2023 e Cass. n. 30585/2024, che hanno progressivamente valorizzato l’effettivo esercizio dell’attività agricola quale elemento coerente con la finalità dell’agevolazione.

Occorre però evitare una semplificazione.

Nel caso esaminato erano presenti anche terreni boschivi sui quali non risultava esercitata attività di selvicoltura. Ciò non significa che il bosco sia, in quanto tale, escluso dalla PPC: la selvicoltura rientra espressamente tra le attività agricole indicate dall’art. 2135 c.c.

Un bosco effettivamente gestito nell’ambito di un’attività selvicolturale pone quindi una questione diversa da un’area boschiva semplicemente abbandonata.

Anche sotto questo profilo emerge la stessa impostazione sostanziale: la qualificazione urbanistica agricola del terreno non basta se manca il concreto inserimento del bene nell’attività agricola che la norma intende agevolare.

Il curioso confronto con l’agevolazione “prima casa”

Il profilo probabilmente più interessante emerge confrontando questa pronuncia con la recente evoluzione dell’agevolazione prima casa.

Con Cass. n. 3913/2025 la Suprema Corte ha ammesso il beneficio anche per l’acquisto di un fabbricato collabente F/2, purché questo sia suscettibile di essere recuperato e destinato ad abitazione.

L’Agenzia delle Entrate si è successivamente adeguata con la risposta n. 108 del 26 maggio 2026, riconoscendo il beneficio quando il fabbricato venga effettivamente recuperato e destinato ad abitazione entro tre anni dall’acquisto, ricorrendo naturalmente tutti gli altri requisiti previsti dalla Nota II-bis.

Si arriva così a una situazione apparentemente singolare.

Per la prima casa, il rudere viene valutato anche per ciò che può diventare.

Per la PPC, invece, il rudere viene escluso perché non è già in grado di svolgere una funzione attuale al servizio del fondo.

In estrema sintesi:

per la prima casa conta ciò che il rudere può diventare; per la PPC conta ciò che il rudere è già in grado di fare al servizio del terreno.

Non si tratta necessariamente di una contraddizione. Le due agevolazioni hanno presupposti differenti: nella prima casa la disciplina consente che la destinazione abitativa venga realizzata successivamente, entro un termine determinato; nella PPC, invece, il fabbricato accede al beneficio soltanto in quanto pertinenza del terreno agricolo e quindi sulla base di una relazione funzionale che la Cassazione pretende attuale.

Cosa cambia nella pratica del rogito

Il rudere non fa necessariamente perdere la PPC al terreno

La presenza di un fabbricato collabente non comporta, di per sé, che l’intero trasferimento debba essere escluso dall’agevolazione.

Il terreno che possiede autonomamente tutti i requisiti può beneficiare della PPC; il fabbricato collabente seguirà invece il trattamento fiscale ordinariamente applicabile.

I corrispettivi vanno distinti

Quando terreno e fabbricato sono soggetti a trattamenti fiscali differenti, è opportuno attribuire espressamente a ciascun bene una parte del corrispettivo.

L’art. 23, comma 1, del D.P.R. n. 131/1986 stabilisce infatti che, quando una stessa disposizione ha ad oggetto più beni o diritti per i quali sono previste aliquote differenti, si applica l’aliquota più elevata, salvo che per i singoli beni o diritti siano stati pattuiti corrispettivi distinti.

La separazione del prezzo consente inoltre di individuare con chiarezza la base imponibile del terreno ammesso alla PPC e quella del fabbricato escluso dall’agevolazione.

Il collabente è privo di rendita catastale

L’unità F/2 non dispone di rendita catastale.

Per tale bene non è quindi utilizzabile il normale meccanismo del prezzo-valore e non opera neppure la tutela della valutazione automatica di cui all’art. 52, comma 4, del D.P.R. n. 131/1986, che presuppone la disponibilità di un valore catastale determinabile sulla base della rendita.

Il valore dichiarato rimane quindi esposto alle ordinarie regole di accertamento.

Quando il valore economico del rudere sia significativo o di difficile determinazione, può essere prudente disporre di elementi estimativi idonei a sostenerlo.

Lo stato reale del fabbricato è decisivo

La pronuncia conferma l’importanza di verificare non soltanto il dato catastale, ma anche lo stato effettivo del fabbricato.

Un immobile formalmente censito in una categoria ordinaria ma ormai concretamente inutilizzabile potrebbe porre problemi rispetto alla sua effettiva funzione al servizio del fondo.

All’opposto, quando un fabbricato ancora censito come F/2 sia stato materialmente recuperato, deve essere anzitutto verificata e aggiornata la situazione catastale prima del trasferimento.

Un’ipotesi da valutare: PPC sul terreno e prima casa sul collabente

La recente apertura della Cassazione e dell’Agenzia delle Entrate all’agevolazione prima casa per i fabbricati collabenti suggerisce infine una possibile soluzione operativa.

Si pensi all’acquisto da parte di un coltivatore diretto o di un IAP di un terreno agricolo avente tutti i requisiti PPC, sul quale insista un vecchio fabbricato abitativo collabente, suscettibile di recupero e destinato a diventare l’abitazione dell’acquirente.

Se ricorrono autonomamente tutti i requisiti delle due discipline, può essere valutata:

• l’applicazione della PPC al terreno;

• l’applicazione dell’agevolazione prima casa al fabbricato collabente.

I relativi corrispettivi dovrebbero naturalmente essere distintamente individuati.

La soluzione appare sistematicamente compatibile con l’applicazione di trattamenti fiscali diversi ai differenti beni compresi nello stesso negozio, ma non risultano, allo stato, specifiche pronunce o documenti di prassi che abbiano esaminato espressamente questa particolare combinazione.

Conclusioni

Cass. n. 20752/2026 individua un limite importante alla nozione economico-funzionale di pertinenza progressivamente elaborata dalla giurisprudenza in materia di piccola proprietà contadina.

La PPC può estendersi a fabbricati aventi natura e destinazioni molto diverse, purché siano concretamente inseriti nell’attività agricola.

Il fabbricato collabente presenta però un ostacolo ulteriore: il suo stato di degrado lo rende, secondo la Corte, incapace di svolgere oggi quella funzione di servizio che consente di qualificarlo come pertinenza del terreno.

Per chi stipula, la conseguenza pratica è chiara: terreno e fabbricato collabente devono essere esaminati separatamente, verificando per ciascuno i presupposti fiscali, lo stato reale e il corrispettivo attribuito.

E il confronto con la prima casa restituisce forse la sintesi più efficace della nuova giurisprudenza:

per la PPC non basta ciò che un immobile potrà diventare; conta la funzione che è già concretamente in grado di svolgere al momento dell’acquisto.

Per un quadro generale dei requisiti, delle imposte e delle cause di decadenza dell’agevolazione rinvio anche al precedente articolo “Agevolazioni PPC: come comprare un terreno agricolo pagando meno imposte”, pubblicato il 18 settembre 2026.