Può accadere di acquistare una pertinenza di un’abitazione (caso classico e che useremo in questo articolo per semplificare: un garage) con le agevolazioni prima casa e, dopo qualche anno, decidere di venderlo perché troppo piccolo, poco comodo oppure semplicemente perché si è trovata un’autorimessa più adatta alle proprie esigenze.

Ma cosa succede se il garage viene venduto prima che siano trascorsi cinque anni dal suo acquisto?

E soprattutto: se subito dopo si compra un altro garage da destinare a pertinenza della stessa abitazione, si evita la decadenza dalle agevolazioni?

La risposta è meno intuitiva di quanto possa sembrare.

Il nuovo garage non impedisce la decadenza relativa al precedente acquisto; può però essere acquistato a sua volta con le agevolazioni prima casa, se ne ricorrono i presupposti. Non spetta, invece, il credito d’imposta per il riacquisto.

Vediamo perché.

Anche il garage può essere acquistato con le agevolazioni prima casa

Le agevolazioni fiscali previste per la prima casa non riguardano soltanto l’abitazione.

La Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986 consente infatti di applicare il regime agevolato anche alle pertinenze dell’abitazione appartenenti alle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nel limite di una unità per ciascuna categoria.

Il garage può quindi essere acquistato con l’imposta di registro al 2% oppure, negli acquisti soggetti ad IVA, con IVA al 4%, purché ricorrano tutti i requisiti previsti dalla legge.

L’acquisto della pertinenza può inoltre avvenire anche successivamente e con un atto separato rispetto all’acquisto dell’abitazione.

Cosa succede se il garage viene venduto entro cinque anni?

La regola generale prevede la decadenza dalle agevolazioni quando l’immobile acquistato con i benefici prima casa viene trasferito prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto.

La regola vale anche quando ad essere ceduta è soltanto una pertinenza.

Pertanto, chi vende entro cinque anni un garage acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa può decadere dal beneficio fruito in occasione dell’acquisto di quel garage.

La decadenza è però limitata alla pertinenza ceduta.

Se l’abitazione rimane di proprietà del contribuente, non viene quindi rimessa in discussione l’agevolazione fruita a suo tempo per l’acquisto della casa.

L’effetto fiscale riguarda esclusivamente il bene alienato e comporta, in linea generale, il recupero della maggiore imposta dovuta secondo il regime ordinario, oltre agli interessi e alle eventuali sanzioni previste dalla legge.

Posso evitare la decadenza comprando un altro garage?

Qui si trova l’aspetto più interessante.

La normativa consente di evitare la decadenza conseguente alla vendita infraquinquennale quando il contribuente, entro un anno dall’alienazione, procede all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Si potrebbe quindi pensare che chi vende un garage e, nel giro di pochi mesi, ne acquista un altro abbia semplicemente sostituito una pertinenza con un’altra e possa quindi conservare l’agevolazione.

Non è così.

La questione è stata affrontata espressamente dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 30/E del 1° febbraio 2008.

Nel caso esaminato un contribuente aveva venduto, prima del decorso di cinque anni, un posto auto acquistato con le agevolazioni prima casa e intendeva acquistare una nuova autorimessa da destinare a pertinenza della propria abitazione.

Secondo l’Agenzia, il nuovo acquisto non impedisce la decadenza dal beneficio relativo al precedente posto auto.

Il motivo è semplice: la norma richiede, per evitare la decadenza, l’acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Un garage, anche quando costituisce pertinenza dell’abitazione, non può essere esso stesso destinato ad abitazione principale.

Di conseguenza, sostituire il vecchio garage con uno nuovo non salva l’agevolazione fruita sul primo acquisto.

Il nuovo garage può però essere nuovamente agevolato

Ed è proprio qui che si determina un risultato apparentemente singolare.

Il nuovo garage non impedisce la decadenza relativa al precedente acquisto, ma può essere acquistato a sua volta con le agevolazioni prima casa.

Naturalmente ciò non avviene automaticamente: occorre verificare autonomamente tutti i requisiti previsti dalla Nota II-bis, compreso il limite di una sola pertinenza agevolabile per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

Nel caso tipico in cui il precedente C/6 sia stato venduto e venga acquistato un nuovo C/6 da destinare a pertinenza della stessa abitazione acquistata con i benefici prima casa, il nuovo acquisto potrà quindi essere agevolato se ricorrono tutti gli altri presupposti richiesti dalla legge.

La Risoluzione n. 30/E del 2008 distingue quindi chiaramente i due piani:

il nuovo garage non salva il beneficio relativo al vecchio garage, ma può beneficiare autonomamente di una nuova agevolazione.

E il credito d’imposta?

Rimane un ultimo problema.

Quando viene venduta una prima casa e se ne acquista un’altra ricorrendo le condizioni previste dalla legge, può maturare il cosiddetto credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, disciplinato dall’art. 7 della legge n. 448/1998.

Nel caso che stiamo esaminando, tuttavia, il credito d’imposta non spetta.

La Risoluzione n. 30/E del 2008 è espressa anche su questo punto.

Il contribuente ha infatti perso, per effetto della vendita infraquinquennale, il beneficio prima casa relativo al precedente garage. Viene quindi meno uno dei presupposti necessari per utilizzare l’imposta relativa a quel precedente acquisto come credito in occasione del nuovo.

Il nuovo garage potrà dunque essere agevolato, ma senza poter utilizzare il credito d’imposta derivante dall’acquisto del garage precedentemente venduto.

Sul rapporto, più in generale, tra acquisto delle pertinenze e credito d’imposta abbiamo già dedicato uno specifico approfondimento: Pertinenza e credito d’imposta.

Un esempio pratico

Immaginiamo che Tizio abbia acquistato la propria abitazione con le agevolazioni prima casa.

Successivamente acquista un garage C/6 da destinare a pertinenza dell’abitazione, beneficiando anche per quest’ultimo delle agevolazioni.

Dopo tre anni vende il garage e, pochi mesi più tardi, acquista un’altra autorimessa più comoda, sempre da destinare a pertinenza della stessa casa.

Le conseguenze fiscali sono tre:

1. la vendita del primo garage entro cinque anni determina la decadenza dall’agevolazione fruita per il suo acquisto, salvo che ricorra una diversa fattispecie idonea ad evitare la decadenza secondo la normativa prima casa;

2. l’acquisto del secondo garage non evita tale decadenza, perché una pertinenza non può essere destinata ad abitazione principale;

3. il secondo garage può comunque essere acquistato con le agevolazioni prima casa, se ne ricorrono autonomamente tutti i presupposti, ma senza beneficiare del credito d’imposta collegato al precedente acquisto.

Si verifica quindi una situazione apparentemente paradossale:

si perde l’agevolazione sul vecchio garage, si può ottenere nuovamente l’agevolazione sul garage nuovo, ma non si può recuperare come credito l’imposta relativa al precedente acquisto.

Attenzione anche alla possibile plusvalenza

La vendita entro cinque anni di una pertinenza può porre anche un ulteriore e distinto problema: quello dell’eventuale plusvalenza immobiliare.

Si tratta però di una questione diversa dalla decadenza dalle agevolazioni prima casa e sulla quale esiste, inoltre, un interessante contrasto interpretativo tra Agenzia delle Entrate e Consiglio Nazionale del Notariato.

Abbiamo affrontato separatamente il tema nel nostro approfondimento sulla vendita del garage e plusvalenza.

Prima di vendere una pertinenza acquistata da meno di cinque anni è quindi opportuno valutare distintamente entrambi i profili: da una parte la possibile decadenza dalle agevolazioni prima casa, dall’altra l’eventuale tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita.