Prezzi delle abitazioni in continua crescita, stipendi fermi, proprietà immobiliari concentrate in poche mani e affitti brevi che sottraggono case alle famiglie. È davvero questa la spiegazione della crisi abitativa italiana? Prima di cercare le soluzioni, proviamo a verificare cosa ci dicono i dati.

La narrazione dell’emergenza abitativa

Al centro del dibattito politico italiano, anche sulla scorta di quanto sta accadendo in altri Paesi europei, dalla Spagna alla Germania, vi è ormai stabilmente la cosiddetta emergenza casa.

La narrazione è piuttosto ricorrente: acquistare un’abitazione sarebbe diventato sempre più difficile perché i prezzi degli immobili continuerebbero a crescere mentre gli stipendi rimarrebbero sostanzialmente fermi; la proprietà immobiliare si starebbe progressivamente concentrando nelle mani di pochi soggetti; gli affitti brevi starebbero sottraendo al mercato residenziale un numero crescente di abitazioni, determinando un aumento dei canoni e rendendo sempre più difficile, soprattutto per i giovani, trovare una casa.

Da questa ricostruzione discendono le soluzioni proposte: una maggiore tassazione degli affitti brevi, limitazioni alla possibilità di destinare gli immobili alla locazione turistica, nuovi interventi di edilizia pubblica e, nelle posizioni più radicali, persino forme di espropriazione o di trasferimento coattivo alla proprietà pubblica dei patrimoni immobiliari privati.

A Berlino, nel 2021, si è arrivati a un referendum consultivo sulla socializzazione degli alloggi appartenenti alle grandi società immobiliari, approvato dal 57,6% dei votanti.

Ma la diagnosi dalla quale muovono queste proposte è effettivamente corretta?

È vero che in Italia le case sono sempre meno accessibili rispetto ai redditi? È vero che la proprietà immobiliare si sta concentrando nelle mani di pochi? E gli affitti brevi rappresentano davvero una delle principali cause della scarsità di abitazioni?

Prima di discutere le soluzioni, sarebbe opportuno verificare i presupposti.

Vediamo, allora, che cosa ci dicono i dati.

Un Paese con milioni di case e milioni di proprietari

Partiamo dalla proprietà immobiliare.

Secondo i dati ISTAT pubblicati nel febbraio 2026, nel 2023 il patrimonio abitativo italiano superava i 35,6 milioni di abitazioni, delle quali oltre 26 milioni occupate da persone residenti.

Il primo dato interessante è storico: come è cambiata nel tempo la diffusione della proprietà della casa?

Fonti: censimenti storici ISTAT e Censimento permanente 2023. I dati storici riguardano le abitazioni occupate, quelli del 2023 le famiglie, con una differenza nell’unità statistica.

Nel 1951 meno della metà delle abitazioni occupate era goduta in proprietà. Oggi quasi tre famiglie su quattro vivono in una casa di proprietà.

Nell’arco di settant’anni, quindi, la proprietà dell’abitazione non è diventata meno diffusa: è accaduto esattamente il contrario.

Naturalmente, la percentuale delle famiglie che vivono in proprietà non coincide con il numero dei singoli proprietari e non consente, da sola, di stabilire come sia distribuito il patrimonio immobiliare.

Su questo secondo aspetto disponiamo, tuttavia, di altri dati.

Il rapporto Gli immobili in Italia 2023, elaborato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e dall’Agenzia delle Entrate, rileva che nel 2020 oltre 26 milioni di contribuenti, circa il 63% del totale, possedevano immobili o quote immobiliari. Una percentuale sostanzialmente in linea con quella registrata nel 2016.

Dallo stesso rapporto emerge che, nel 2020, circa 32,7 milioni dei 35,25 milioni di abitazioni censite catastalmente appartenevano a persone fisiche: oltre il 92% del patrimonio abitativo.

Non soltanto.

L’indice di Gini relativo alla concentrazione del numero dei fabbricati posseduti dalle persone fisiche è passato da 38,68 nel 2017 a 38,07 nel 2020, con una lieve diminuzione.

L’indice misura quanto una determinata grandezza sia distribuita in maniera diseguale: un aumento segnala una maggiore concentrazione.

Per il numero degli immobili posseduti, dunque, i dati disponibili non mostrano un processo di crescente concentrazione della proprietà.

È doverosa una precisazione: l’indicatore riguarda tutti i fabbricati, non soltanto le abitazioni; inoltre, la concentrazione del valore del patrimonio abitativo ha mostrato un aumento tra il 2018 e il 2019. Non si può quindi negare la presenza di disuguaglianze patrimoniali né escludere concentrazioni locali.

Ma una cosa è sostenere che alcuni soggetti possiedano patrimoni immobiliari di grande valore; un’altra è affermare che la proprietà delle abitazioni italiane sia progressivamente passata nelle mani di un numero sempre più ristretto di soggetti.

La seconda affermazione, almeno alla luce di queste statistiche nazionali, non trova conferma.

Ecco perché il paragone con Berlino richiede cautela: nella capitale tedesca il dibattito riguarda anche grandi società proprietarie di migliaia di appartamenti destinati alla locazione, una struttura del mercato che non può essere automaticamente sovrapposta a quella italiana.

È vero che le case costano sempre di più rispetto agli stipendi?

La seconda affermazione da verificare riguarda l’evoluzione dei prezzi rispetto ai redditi.

Qui occorre distinguere tra due fenomeni.

Che in Italia i salari abbiano avuto una dinamica insoddisfacente è un fatto documentato. I dati OCSE mostrano come i salari reali italiani abbiano subito una significativa perdita di potere d’acquisto negli ultimi anni.

Ma da questo non discende automaticamente che le case siano diventate proporzionalmente più costose.

Per verificarlo, il dato più utile è contenuto nel Rapporto Immobiliare Residenziale 2026, realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con la collaborazione dell’Associazione Bancaria Italiana per l’analisi dell’accessibilità all’acquisto.

Il rapporto confronta il prezzo medio di un’abitazione con il reddito disponibile medio delle famiglie italiane, calcolando quante annualità di reddito occorrerebbero teoricamente per acquistarla.

Nel 2025 erano necessarie circa 3 annualità e 60 giorni di reddito familiare.

Il valore è peggiorato di 22 giorni rispetto al 2024, ma rimane inferiore di ben 308 giorni rispetto al picco raggiunto all’inizio del 2012.

In sostanza, il rapporto nazionale tra prezzo delle abitazioni e reddito medio familiare è oggi sensibilmente più favorevole rispetto alla fase di maggiore difficoltà di circa quattordici anni fa e, nel complesso, non presenta un peggioramento strutturale rispetto ai primi anni Duemila.

Anche l’indice di accessibilità all’acquisto elaborato dall’ABI, che considera il costo del mutuo e la sostenibilità della rata rispetto al reddito familiare, è risultato nel 2025 pari al 12,6%, sostanzialmente stabile rispetto al 2024, quando era pari al 12,7%, e superiore alla media storica 2004-2025 del 9,8%.

Questo significa che, per la famiglia italiana media e secondo i parametri convenzionali adottati dall’ABI, le condizioni di accesso all’acquisto rimangono relativamente favorevoli nel confronto storico.

Attenzione, però: le annualità di reddito non rappresentano gli anni effettivamente necessari per risparmiare il prezzo dell’abitazione. Inoltre, la famiglia media nazionale può essere una famiglia già proprietaria, con risparmi accumulati o con due redditi.

Non rappresenta necessariamente la situazione di un giovane che deve acquistare la prima casa.

Ed è proprio qui che il dato cambia.

Secondo l’analisi ABI riferita al 2024, soltanto il 45% delle famiglie giovani non proprietarie, intendendo per tali quelle con capofamiglia di età inferiore ai quarant’anni, risultava nelle condizioni di accedere finanziariamente all’acquisto secondo il modello utilizzato.

La difficoltà è dunque reale. Ma è molto più discutibile descriverla come un aumento generalizzato e continuo dei prezzi delle case rispetto ai redditi di tutta la popolazione.

Il problema non riguarda allo stesso modo tutte le famiglie e, come vedremo, non riguarda allo stesso modo tutti i territori.

Gli affitti brevi stanno davvero cannibalizzando il mercato?

Un terzo elemento della narrazione riguarda gli affitti brevi, frequentemente indicati come responsabili della diminuzione delle abitazioni disponibili e dell’aumento dei canoni.

Secondo i dati comunicati al Senato dal Ministro del Turismo l’8 ottobre 2026, nella Banca dati delle strutture ricettive (BDSR) risultavano censite 590.291 locazioni, delle quali 506.296 già dotate di Codice identificativo nazionale.

Per comprendere l’ordine di grandezza del fenomeno, possiamo confrontare questo numero con i 35,6 milioni di abitazioni censite dall’ISTAT.

Il rapporto è pari a circa l’1,7%.

La comparazione è soltanto orientativa: i due dati provengono da rilevazioni differenti e le locazioni censite non coincidono necessariamente con altrettante abitazioni interamente e stabilmente sottratte al mercato residenziale.

Ma il confronto è comunque utile per comprendere come il fenomeno degli affitti brevi, pur economicamente importante, rappresenti a livello nazionale una parte limitata dell’intero patrimonio abitativo.

Questo, naturalmente, non significa che il fenomeno sia irrilevante.

Anzi, il dato nazionale rischia di nascondere situazioni locali molto differenti.

Prendiamo Firenze.

Secondo i dati diffusi dal Comune nel giugno 2026, le attività di locazione turistica registrate dall’Osservatorio Turistico Regionale erano 16.906.

Nello stesso periodo, il monitoraggio di Inside Airbnb rilevava 12.211 annunci, dei quali circa l’85% concentrato nel centro storico.

Sono due rilevazioni differenti, che non possono essere sovrapposte, ma dimostrano come in determinate zone urbane gli affitti turistici possano raggiungere livelli di concentrazione molto elevati.

Non sorprende, quindi, che in alcuni centri storici il fenomeno possa incidere sensibilmente sul mercato delle locazioni ordinarie.

Uno studio pubblicato nel 2020 sul Journal of Urban Economics, relativo a Barcellona, ha stimato che la diffusione di Airbnb avesse contribuito ad aumentare i canoni di locazione dell’1,9% nel quartiere medio considerato, con effetti pari a circa il 7% nei quartieri appartenenti al decile con la maggiore attività Airbnb.

Gli autori hanno inoltre osservato che gli effetti stimati non erano sufficienti a spiegare la parte prevalente dell’aumento complessivo degli affitti registrato a Barcellona nel periodo esaminato.

La conclusione è significativa: gli affitti brevi possono contribuire all’aumento dei canoni in alcuni mercati locali, soprattutto nelle zone turistiche, ma è molto più difficile considerarli la causa generale della crisi abitativa.

Del resto, il legislatore italiano è già intervenuto sul settore.

Oltre agli obblighi di identificazione e alle disposizioni fiscali, dal 2026, per effetto dell’articolo 1, comma 17, della legge n. 199/2025, il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali è riconosciuto in caso di destinazione a tale attività di non più di due appartamenti nel periodo d’imposta.

Superata tale soglia, la legge introduce una presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale, configurata come presunzione assoluta.

È una scelta che mira anche a distinguere la gestione non imprenditoriale di un patrimonio personale da quella svolta su scala più organizzata.

Si può discutere se questi interventi siano sufficienti, e sarà necessario valutarne gli effetti nel tempo. Non si può però affermare che il mercato degli affitti brevi sia privo di regolamentazione.

Soprattutto, la sua ulteriore limitazione non garantisce automaticamente che gli immobili vengano destinati alla locazione abitativa ordinaria.

Per quale ragione?

Perché nella decisione di affittare interviene una variabile che il dibattito pubblico tende a sottovalutare.

La prima variabile trascurata: il proprietario deve voler affittare

Possedere un’abitazione non significa necessariamente volerla concedere in locazione.

Un proprietario può decidere di venderla, lasciarla a disposizione della famiglia, utilizzarla saltuariamente oppure ricavarne un reddito attraverso differenti forme contrattuali.

La scelta dipende certamente dal rendimento economico, ma anche dai rischi che ciascuna alternativa comporta.

Nel contratto di locazione abitativa ordinaria il proprietario assume, fra gli altri, il rischio che il conduttore interrompa il pagamento dei canoni e che il recupero dell’immobile richieda tempi difficilmente prevedibili.

La disciplina italiana prevede, all’articolo 5 della legge n. 392/1978, che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, costituisca motivo di risoluzione del contratto, secondo le condizioni stabilite dalla norma.

Il problema, però, non è soltanto ottenere il provvedimento giudiziale.

È ottenere la restituzione effettiva dell’immobile.

Secondo i dati del Ministero della Giustizia riportati nel dossier del Senato relativo al disegno di legge governativo sul rilascio degli immobili, nel 2025 i procedimenti sommari di sfratto per morosità abitativa hanno avuto una durata media di 83 giorni. Per i procedimenti di sfratto per finita locazione la durata media è stata di 59 giorni.

Tempi che, isolatamente considerati, non appaiono particolarmente elevati.

Ma queste statistiche si riferiscono soltanto alla fase sommaria, destinata a concludersi con la convalida. Non comprendono l’eventuale giudizio a cognizione piena, né la successiva esecuzione forzata necessaria quando l’immobile non venga spontaneamente riconsegnato.

La questione è stata recentemente affrontata anche in sede parlamentare.

Nella relazione al disegno di legge A.S. n. 1774, presentato al Senato il 28 gennaio 2026 dal senatore Antonio De Poli, si evidenzia come un procedimento di sfratto per morosità o finita locazione possa richiedere, nelle grandi città, mediamente tra 15 e 24 mesi, con punte superiori ai 30 mesi nei tribunali maggiormente congestionati.

La relazione osserva inoltre che, in alcuni casi, tra la convalida dello sfratto e la restituzione effettiva dell’immobile possono trascorrere anche due o tre anni, individuando proprio nella fase di esecuzione materiale una delle principali criticità.

È opportuno precisare che queste durate costituiscono stime richiamate nella relazione parlamentare, genericamente attribuite al Ministero dell’Interno e alle associazioni di categoria, senza che siano specificati il campione e la metodologia di rilevazione. Non possono pertanto essere considerate una media statistica ufficiale autonomamente verificata.

La distinzione resta però fondamentale: un conto è la rapidità con cui si ottiene un provvedimento giudiziale, altro è il tempo necessario perché quel provvedimento venga concretamente eseguito.

Ed è quest’ultimo elemento che può incidere in maniera determinante sulla disponibilità dei proprietari a concedere le proprie abitazioni in locazione ordinaria.

Il dibattito legislativo sui tempi degli sfratti

La necessità di rendere più rapide ed efficaci le procedure di rilascio è, del resto, già al centro dell’attenzione del legislatore.

Accanto al disegno di legge n. 1774, merita di essere ricordato il disegno di legge governativo A.S. n. 1896, recante «Disposizioni in materia di rilascio di immobili», presentato al Senato il 12 maggio 2026 e, nell’ottobre 2026, ancora all’esame della Commissione Giustizia.

Il provvedimento contempla, tra l’altro, la riduzione di alcuni termini processuali, una procedura di ingiunzione per il rilascio alla scadenza del contratto e una riduzione del termine di grazia previsto in materia di morosità abitativa.

Prevede inoltre l’introduzione di un articolo 474-bis del codice di procedura civile, destinato ad attribuire efficacia esecutiva, per il rilascio degli immobili occupati originariamente senza titolo, a determinati atti pubblici trascritti relativi alla proprietà e ad altri diritti reali.

Si tratta di una fattispecie distinta da quella del conduttore che permane nell’immobile dopo la cessazione di una locazione, ma significativa della crescente attenzione per gli strumenti che consentono di accedere all’esecuzione senza dover previamente ottenere un autonomo provvedimento giudiziale.

Il problema, dunque, è riconosciuto anche in sede legislativa.

Rimane tuttavia essenziale distinguere il tempo necessario per ottenere un titolo esecutivo da quello occorrente per conseguire la materiale restituzione dell’immobile.

Ed è economicamente plausibile che una parte dei proprietari preferisca gli affitti brevi, oppure scelga di non locare affatto, anche per ridurre il rischio di non riuscire a recuperare tempestivamente la disponibilità dell’abitazione.

Non esiste, tuttavia, una statistica nazionale che permetta oggi di quantificare esattamente quanti proprietari compiano questa scelta per tale motivo.

Il dato sulle nuove locazioni offre un ulteriore elemento di riflessione: secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 le abitazioni interessate da nuovi contratti di locazione hanno superato il milione, in aumento dell’1,5% rispetto al 2024.

Ma i nuovi contratti ordinari di lungo periodo sono diminuiti del 2,4%, mentre quelli agevolati di lungo periodo, a canone concordato, sono cresciuti del 6%.

Il mercato delle locazioni, dunque, non è fermo. È però opportuno domandarsi che cosa condizioni la disponibilità dei proprietari a impegnarsi in contratti abitativi di lunga durata.

Se vogliamo aumentare il numero degli immobili offerti in locazione ordinaria, non possiamo occuparci soltanto di quanto sia conveniente affittarli, ma dobbiamo anche preoccuparci di quanto sia sicuro farlo.

Rendere più certa e rapida la restituzione degli immobili in caso di morosità accertata, nel rispetto delle garanzie processuali, potrebbe costituire un incentivo importante.

La tutela delle famiglie in reale difficoltà economica deve certamente esistere, ma dovrebbe essere assicurata attraverso adeguati strumenti pubblici, senza trasformare il singolo proprietario nel soggetto chiamato a sopportare indefinitamente il costo di una situazione di disagio abitativo.

La seconda variabile trascurata: non tutte le case sono dove vogliamo vivere

C’è poi un altro elemento, probabilmente ancora più importante, che emerge osservando la distribuzione delle abitazioni sul territorio.

Come abbiamo visto, nel 2023 in Italia esistevano oltre 35,6 milioni di abitazioni.

Di queste, circa 9,5 milioni non risultavano occupate da persone residenti.

Non significa che fossero tutte vuote o immediatamente disponibili: vi rientravano anche seconde case, alloggi utilizzati da non residenti e immobili che potrebbero richiedere interventi di recupero.

Ma la distribuzione geografica è particolarmente significativa.

Secondo l’ISTAT, nelle città l’84,5% delle abitazioni risultava occupato da residenti.

Nei territori di montagna interna la percentuale scendeva al 53,1%.

È una differenza che non può essere ignorata.

Abbiamo territori nei quali la domanda di abitazioni è elevatissima e territori nei quali una quota consistente del patrimonio abitativo non viene utilizzata stabilmente.

Il risultato è riscontrabile anche nei prezzi.

Prendiamo, per esempio, Bologna e alcuni comuni della provincia.

Secondo le rilevazioni di Idealista riferite a settembre 2026, il prezzo medio richiesto per le abitazioni era di 3.836 euro al metro quadrato a Bologna, contro 833 euro ad Alto Reno Terme, 641 euro a Castel d’Aiano e appena 535 euro a Camugnano.

Applicando questi valori a un’abitazione teorica di 100 metri quadrati, avremmo un prezzo di circa 384.000 euro a Bologna e di circa 83.000 euro ad Alto Reno Terme.

Una differenza di circa 300.000 euro all’interno della stessa provincia.

E non è un fenomeno limitato a Bologna.

Fonte: Idealista, settembre 2026. Prezzi medi richiesti negli annunci, non prezzi effettivi di compravendita. I mercati considerati presentano caratteristiche immobiliari e territoriali differenti. Idealista ha inoltre aggiornato la metodologia di rilevazione nel luglio 2026.

I confronti non dimostrano che i singoli immobili siano equivalenti, né che tutte le località indicate possano essere considerate alternative immediatamente praticabili rispetto ai capoluoghi.

Al contrario, la differenza di prezzo riflette proprio queste diversità.

Eppure, essa pone una domanda inevitabile.

Se nella stessa provincia è possibile acquistare un’abitazione a meno della metà del prezzo, o perfino a meno di un quarto, perché la domanda continua a concentrarsi in determinate zone?

È una questione di preferenze personali oppure, molto più spesso, di opportunità e servizi?

Alto Reno Terme: il treno c’è, ma non è sufficiente

Il caso di Alto Reno Terme è particolarmente interessante.

Il comune non è affatto isolato dalla rete ferroviaria.

Porretta Terme è collegata a Bologna attraverso la storica ferrovia Porrettana e il Servizio Ferroviario Metropolitano SFM1.

Negli ultimi anni il servizio è stato potenziato.

Secondo i dati comunicati dalla Regione Emilia-Romagna nel febbraio 2025, il numero dei passeggeri sulla tratta interessata era cresciuto del 15% nel 2024 e la puntualità aveva raggiunto il 93%.

Sono risultati positivi, che dimostrano come gli investimenti sul trasporto pubblico possano produrre effetti concreti.

Eppure, nonostante il collegamento ferroviario, il costo medio richiesto delle abitazioni rimane molto più basso rispetto a Bologna.

Il punto è che non basta l’esistenza di un collegamento: conta la sua effettiva capacità di rendere agevole la vita quotidiana.

Contano la durata complessiva degli spostamenti, la frequenza delle corse, gli orari serali, la possibilità di utilizzare mezzi pubblici per raggiungere la stazione, l’affidabilità del servizio e la qualità delle strade.

Contano anche le caratteristiche tecniche della rete: la Porrettana, per esempio, è in larga parte a binario unico, con le conseguenti limitazioni nella gestione della circolazione e nel recupero dei ritardi.

Conta la disponibilità di una connessione digitale veloce, che consenta realmente di lavorare a distanza.

Ma contano soprattutto altri due elementi, frequentemente trascurati quando si parla di infrastrutture: le scuole e gli ospedali.

Una famiglia con figli può anche accettare tempi di percorrenza più lunghi per raggiungere il lavoro. Molto più difficilmente sceglierà di vivere stabilmente in un territorio nel quale siano complicati l’accesso a un asilo nido, la continuità scolastica o la possibilità di raggiungere tempestivamente un servizio sanitario.

Il tema della sanità montana è particolarmente significativo.

In Emilia-Romagna, nel corso degli anni sono stati chiusi i punti nascita di Porretta Terme, Borgo Val di Taro, Castelnovo ne’ Monti e Pavullo nel Frignano.

Non sono stati chiusi i quattro ospedali, ma specifici reparti destinati all’assistenza alla nascita.

Le decisioni sono state motivate anche da esigenze di sicurezza clinica connesse al numero limitato di parti, e queste ragioni non devono essere sottovalutate.

Resta però il fatto che la distanza da determinati servizi sanitari può influenzare le scelte residenziali delle famiglie.

Il processo di riorganizzazione della rete ospedaliera non riguarda soltanto l’Emilia-Romagna. In Molise, per esempio, i presìdi di Larino e Venafro sono stati riconvertiti in strutture territoriali e Ospedali di Comunità.

Le riconversioni possono offrire servizi importanti e non equivalgono necessariamente alla scomparsa dell’assistenza sanitaria. Ma un Ospedale di Comunità, un pronto soccorso e un ospedale per acuti rispondono a esigenze differenti.

È giusto riconoscere anche gli investimenti nella sanità territoriale: nel giugno 2026 sono stati inaugurati nuovi presìdi nel Bolognese, fra Castiglione dei Pepoli, Valsamoggia e Loiano, nell’ambito degli interventi destinati a rafforzare l’assistenza di prossimità.

Il problema, pertanto, non è sostenere che qualsiasi reparto debba essere mantenuto indipendentemente dai costi o dai requisiti di sicurezza.

È comprendere che le decisioni sui servizi pubblici hanno anche conseguenze demografiche e immobiliari.

Un territorio con abitazioni economiche, ma senza collegamenti efficienti, servizi scolastici e sanitari adeguati, rischia di rimanere poco attrattivo indipendentemente dal prezzo delle sue case.

Il limite degli incentivi economici: il caso dei bandi per la montagna

La Regione Emilia-Romagna ha cercato di contrastare lo spopolamento dei territori montani attraverso contributi economici per l’acquisto o il recupero della prima casa.

È un’iniziativa meritevole, che dovrebbe essere sostenuta e sviluppata.

I risultati del Bando Montagna 2020 meritano però una riflessione.

Secondo i dati ufficiali regionali, sono pervenute 2.313 domande, per una richiesta complessiva di oltre 69 milioni di euro.

Le risorse disponibili hanno consentito di ammettere a finanziamento 687 domande, per circa 20 milioni di euro. Le domande effettivamente liquidate sono state 352, per circa 9,4 milioni di euro.

È evidente che la domanda di incentivi è stata molto superiore ai fondi disponibili.

Non si può dunque sostenere che i risultati del bando dipendessero da uno scarso interesse delle famiglie. La limitatezza delle risorse ha costituito un vincolo concreto.

Merita attenzione anche il fatto che, delle 687 domande inizialmente ammesse, soltanto 352 siano giunte alla liquidazione del contributo, poco più della metà.

Si tratta di una differenza significativa, le cui ragioni richiederebbero però un approfondimento: non possiamo attribuirla automaticamente a difficoltà incontrate dalle famiglie nel trasferirsi in montagna.

Anche il successivo Bando Montagna 2022 ha registrato una domanda superiore alle risorse disponibili: 1.397 richieste, 175 ammissioni a finanziamento e 108 contributi liquidati.

Questi dati dimostrano l’esistenza di un interesse concreto per gli incentivi economici.

Nello stesso tempo, non basta misurare il successo di una politica per il ripopolamento attraverso il numero di contributi concessi.

Il vero risultato dovrebbe essere rappresentato dalle famiglie che si trasferiscono stabilmente, dai giovani che rimangono e dalle attività economiche che trovano conveniente insediarsi sul territorio.

E su questo terreno il solo incentivo all’acquisto non può certamente bastare.

Se una casa in montagna costa già una frazione di una casa in città, ridurne ulteriormente il costo può aiutare il singolo acquirente, ma non elimina le ragioni per le quali molte altre famiglie non scelgono di trasferirsi.

Occorre investire nelle infrastrutture fisiche e digitali, nella mobilità, nella scuola, nella sanità e nella possibilità di lavorare fuori dai maggiori centri urbani.

Naturalmente, non tutti i problemi possono essere risolti e non ogni territorio può offrire gli stessi servizi di una grande città.

Ma dovrebbe essere questo il vero obiettivo delle politiche pubbliche: ridurre quanto più possibile le differenze che rendono alcune località, nella pratica, molto meno abitabili di altre.

Due scelte che condizionano il mercato immobiliare

A questo punto possiamo rileggere il problema da una prospettiva differente.

La crisi abitativa, almeno su scala nazionale, non sembra spiegabile esclusivamente — e forse neppure principalmente — con una scarsità assoluta di immobili, con un continuo aumento dei prezzi rispetto ai redditi medi o con una crescente concentrazione del numero delle proprietà.

I dati suggeriscono piuttosto l’esistenza di un problema di distribuzione territoriale delle abitazioni e di disponibilità a utilizzarle per soddisfare la domanda residenziale.

Ed emergono due scelte.

Da un lato, la scelta del proprietario, che può preferire destinare il proprio immobile a una locazione breve, mantenerlo a disposizione oppure non immetterlo sul mercato ordinario.

Dall’altro, la scelta di chi cerca casa, che concentra la propria domanda in determinati territori, spesso escludendo località nelle quali i prezzi sarebbero molto più accessibili.

Ma parlare di scelta non significa necessariamente parlare di capriccio.

Nel 2012 l’allora Ministro del Lavoro Elsa Fornero invitò i giovani a non essere troppo choosy, troppo esigenti, nella ricerca del primo lavoro.

Sarebbe facile utilizzare oggi la stessa espressione per chi lamenta la difficoltà di acquistare un’abitazione, ma non prende in considerazione l’ipotesi di vivere a quaranta o cinquanta chilometri dalla città.

Sarebbe però una conclusione semplicistica.

Perché la scelta del luogo in cui vivere è condizionata dalla disponibilità di lavoro, servizi e infrastrutture.

Allo stesso modo, la scelta di un proprietario di non concedere un immobile in locazione ordinaria può essere condizionata dal timore di non riuscire a recuperarlo in tempi ragionevoli.

Non siamo dunque di fronte soltanto a preferenze individuali. Siamo di fronte a scelte economicamente e socialmente condizionate dal funzionamento delle istituzioni e dall’organizzazione del territorio.

E quando cambiano le condizioni nelle quali una scelta viene compiuta, può cambiare anche il comportamento delle persone.

La politica non può inseguire gli slogan: deve intervenire sulle scelte

La politica non dovrebbe inseguire gli slogan, ma partire dai dati, comprenderli e individuare soluzioni concrete e mirate.

E i dati che abbiamo esaminato raccontano una realtà diversa, o quantomeno molto più complessa, rispetto alla narrazione dominante sull’emergenza abitativa.

Se il problema non è principalmente la scarsità assoluta delle abitazioni, né una crescente concentrazione nazionale della loro proprietà, né un continuo peggioramento del rapporto tra prezzi e redditi, allora occorre domandarsi quali siano le cause sulle quali intervenire.

La ricostruzione proposta suggerisce che una parte importante del problema dipenda dalle scelte compiute da due categorie di soggetti: i proprietari, che decidono se e come mettere a reddito i propri immobili, e le persone che cercano casa, che concentrano la propria domanda in determinate città e territori.

Naturalmente, non si tratta sempre di scelte completamente libere. Sono decisioni condizionate dalle opportunità economiche, dalle infrastrutture, dalla disponibilità dei servizi e dalle regole del mercato.

Ma proprio per questo, se vogliamo modificare i comportamenti, è sulle condizioni che li determinano che dobbiamo intervenire.

Se il problema è anche un problema di scelte, è sulle scelte che deve agire la politica.

Incentivare anziché imporre

Esistono, in estrema sintesi, due modi di orientare le scelte individuali.

Il primo consiste nel rendere meno conveniente, o addirittura vietare, un determinato comportamento: più tasse, più vincoli, più divieti.

Il secondo consiste nel rendere più conveniente il comportamento che si intende favorire, eliminando gli ostacoli che oggi lo rendono poco attraente.

Personalmente, ritengo che il secondo approccio sia non soltanto preferibile, ma spesso anche più efficace.

Non si tratta di negare la necessità delle regole, né di escludere che in determinati casi possano essere giustificati interventi limitativi.

Si tratta di comprendere che una politica che offre alternative può modificare stabilmente i comportamenti, mentre una politica che si limita a imporre divieti rischia di non rimuovere le ragioni che quei comportamenti hanno determinato.

Applicando questo principio al mercato immobiliare, emergono due direttrici di intervento.

Primo: rendere conveniente vivere anche fuori dalle grandi città

La concentrazione della domanda abitativa nei grandi centri urbani non può essere contrastata semplicemente invitando le persone a trasferirsi altrove.

Occorre rendere concretamente desiderabile e praticabile questa scelta.

Abbiamo visto che nella stessa provincia si possono trovare abitazioni con differenze di prezzo enormi. Ma abbiamo anche visto che un prezzo inferiore, di per sé, non è sufficiente a rendere un territorio attrattivo.

È qui che dovrebbe concentrarsi una parte molto più significativa degli investimenti pubblici.

Nel dibattito sull’emergenza casa si parla spesso della necessità di destinare nuove risorse all’edilizia residenziale pubblica nelle grandi città.

È una soluzione che mantiene una propria funzione, soprattutto per le famiglie che non dispongono di redditi sufficienti per accedere al mercato.

Ma ritengo che una quota maggiore delle risorse destinate alle politiche abitative dovrebbe essere indirizzata a un obiettivo diverso: rendere più accessibili, vivibili e attrattivi i territori nei quali le abitazioni già esistono e costano molto meno.

Ciò significa investire in strade, ferrovie, trasporto pubblico, infrastrutture digitali, scuole, asili e presìdi sanitari.

Le infrastrutture non sono soltanto quelle sulle quali viaggiano le persone o le informazioni. Sono anche quelle che consentono alle famiglie di vivere quotidianamente in un territorio.

Non si può pretendere che una giovane coppia scelga di vivere in montagna se raggiungere il luogo di lavoro richiede spostamenti eccessivamente lunghi, se non dispone di una connessione digitale affidabile o se la scuola e i servizi sanitari sono troppo lontani.

Il tema digitale, in particolare, merita attenzione.

Secondo la relazione sul Decennio digitale 2026 della Commissione europea, nel 2025 la copertura italiana in fibra FTTP ha raggiunto il 77,6% delle famiglie, superando la media europea del 74,1%.

È un risultato importante, che dimostra i progressi compiuti.

Significa, però, che oltre il 22% delle famiglie italiane non era ancora raggiunto da questa tecnologia.

E soprattutto esiste un divario territoriale considerevole: nelle aree rurali italiane la copertura FTTP era pari al 44,5%, contro una media europea del 62,6%.

La disponibilità teorica di una rete, inoltre, non coincide necessariamente con la possibilità di disporre di una connessione effettivamente attivata, affidabile e adeguata alle esigenze lavorative.

In un’economia nella quale molte attività professionali possono essere svolte a distanza, la connettività digitale non è più un servizio accessorio: è una condizione essenziale per distribuire le opportunità economiche sul territorio.

Lo stesso vale per i collegamenti ferroviari, per la mobilità locale e per la continuità dei servizi scolastici e sanitari.

Investire in queste infrastrutture significa intervenire contemporaneamente sul problema abitativo, sullo spopolamento delle aree interne e sulle opportunità economiche dei territori.

È questa la differenza rispetto alla semplice edificazione di nuovi alloggi.

Un investimento in edilizia pubblica risponde principalmente a un bisogno abitativo, certamente importante; un investimento in infrastrutture può produrre benefici più ampi e duraturi, migliorando la mobilità, favorendo le attività economiche, sostenendo la popolazione già residente e rendendo possibili nuovi insediamenti.

Non è possibile affermare che ogni investimento infrastrutturale abbia necessariamente un rendimento economico e sociale superiore a ogni intervento di edilizia residenziale. La convenienza va valutata caso per caso.

Ma proprio per la pluralità degli effetti che può produrre, questa strada meriterebbe una centralità assai maggiore nelle politiche abitative.

Gli incentivi che esistono già e quelli che dovremmo recuperare

Tutto ciò non dovrebbe sostituire gli strumenti già esistenti, ma affiancarli e rafforzarli.

Penso innanzitutto al Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap, che facilita l’accesso al credito per i giovani e per altre categorie meritevoli di tutela, e ai bandi per l’acquisto e il recupero delle abitazioni nei territori montani.

Sono strumenti utili, che dovrebbero essere stabilizzati, finanziati adeguatamente e, ove possibile, potenziati.

Meriterebbe inoltre di essere riproposta l’agevolazione fiscale per gli acquisti della prima casa da parte degli under 36, non più operativa in via generale dopo il 2023, salve le disposizioni transitorie applicate ad alcuni rogiti del 2024.

Un’esenzione dalle imposte indirette non risolve certamente, da sola, la difficoltà di acquistare casa: quando il prezzo di un’abitazione è di diverse centinaia di migliaia di euro, il problema fondamentale rimane la disponibilità del reddito e del capitale necessari.

L’agevolazione può però offrire un risparmio concreto, più o meno rilevante a seconda del regime fiscale dell’acquisto, e rappresentare anche un segnale politico a favore dell’autonomia abitativa dei giovani.

Rimane tuttavia fermo il punto fondamentale: agevolare l’acquisto di un’abitazione è utile, ma rendere attrattivo il territorio nel quale quell’abitazione si trova è molto più importante per determinarne la scelta.

E se un numero maggiore di famiglie trovasse conveniente abitare nei comuni oggi meno richiesti, si potrebbe produrre un ulteriore effetto positivo.

Una distribuzione più equilibrata della domanda ridurrebbe, almeno potenzialmente, la pressione sui prezzi delle compravendite e sui canoni delle locazioni nei grandi centri.

Si creerebbe così un circolo virtuoso: territori oggi poco abitati tornerebbero ad attrarre residenti, i servizi pubblici potrebbero trovare una base di utenza più ampia e la domanda abitativa risulterebbe distribuita in maniera più equilibrata.

Secondo: rendere conveniente e sicuro concedere un’abitazione in locazione

La stessa logica dovrebbe guidare gli interventi sul mercato degli affitti.

Se vogliamo aumentare il numero degli immobili destinati alla locazione ordinaria, dobbiamo anzitutto fare in modo che i proprietari siano incentivati a scegliere questa soluzione.

Ritengo condivisibile la distinzione già introdotta dal legislatore fra la gestione di un numero limitato di abitazioni destinate agli affitti brevi e un’attività che, superata una determinata soglia, assume natura imprenditoriale.

È ragionevole che chi svolge professionalmente un’attività economica organizzata sia assoggettato alle regole proprie dell’impresa.

Ma una maggiore tassazione o un divieto non garantiscono che l’immobile venga poi offerto in locazione ordinaria.

Il proprietario potrebbe semplicemente decidere di non affittarlo.

La leva più importante, a mio avviso, è un’altra: garantire tempi ragionevoli e prevedibili per il recupero dell’immobile in caso di morosità del conduttore.

E su questo terreno il nostro ordinamento dispone già di uno strumento interessante, che potrebbe essere valorizzato senza dover costruire da zero una nuova procedura.

Mi riferisco all’atto pubblico notarile.

L’atto pubblico come strumento per rendere più sicure le locazioni

Ai sensi dell’articolo 474, secondo comma, n. 3, e terzo comma, del codice di procedura civile, l’atto pubblico ricevuto dal notaio costituisce titolo esecutivo anche per l’obbligo di rilascio di un immobile.

Un contratto di locazione stipulato per atto pubblico può quindi prevedere espressamente l’obbligo del conduttore di rilasciare l’immobile alla cessazione del rapporto e, con specifico riferimento alla morosità, una clausola risolutiva espressa ai sensi dell’articolo 1456 del codice civile, della quale il locatore possa dichiarare di volersi avvalere nelle ipotesi contrattualmente previste.

L’impiego di questo strumento, anche in relazione alla morosità, è già oggetto di un dibattito dottrinale che ne ha evidenziato le importanti potenzialità.

Il tema è stato approfondito, fra gli altri, dal notaio Tullio Alberto Lops in uno studio pubblicato su Federnotizie il 22 settembre 2020, dedicato proprio all’impiego dell’atto pubblico quale titolo esecutivo per il rilascio degli immobili locati.

Il vantaggio consiste nella possibilità, secondo la ricostruzione favorevole, di evitare la fase giudiziale destinata alla formazione del titolo esecutivo, accedendo direttamente all’esecuzione per rilascio.

Naturalmente l’atto pubblico non elimina i tempi necessari all’esecuzione materiale, né le tutele che l’ordinamento riconosce al conduttore. Ma evitare un’intera fase del procedimento può comunque rappresentare un beneficio significativo in termini di tempo, costi e utilizzo delle risorse della giustizia.

E proprio questo è il punto: non occorre inventare nuovi istituti processuali, ma valorizzare strumenti che il nostro ordinamento già conosce.

Una loro maggiore diffusione può contribuire all’approfondimento del dibattito giuridico, al consolidamento delle prassi applicative e a un utilizzo progressivamente più efficace dell’atto pubblico anche nei rapporti locativi.

E questa valorizzazione non può che passare, anzitutto, attraverso la leva fiscale ed economica: rendere la stipulazione notarile più accessibile e conveniente significa incentivare concretamente i proprietari a scegliere uno strumento che può offrire maggiori garanzie e contribuire a ridurre il ricorso alla giustizia.

Una proposta concreta: detassazione e tariffa notarile agevolata

Perché il contratto di locazione stipulato per atto pubblico è oggi così poco utilizzato?

Una spiegazione plausibile è che sia scarsamente conosciuto e che la stipulazione notarile sia normalmente più costosa rispetto alla semplice scrittura privata.

Da qui una proposta concreta, estremamente semplice nella sua impostazione: prevedere un regime fiscale di particolare favore per i contratti di locazione abitativa ordinaria stipulati per atto pubblico notarile, accompagnato da una tariffa notarile legale agevolata.

In primo luogo, si potrebbe introdurre un’esenzione totale dalle imposte di registro e di bollo per tali contratti, quando contengano un’espressa obbligazione di rilascio dell’immobile e una specifica clausola risolutiva espressa per le ipotesi di morosità individuate nel contratto.

Una misura fiscale destinata non a penalizzare un comportamento, ma a incentivare la scelta di uno strumento contrattuale che potrebbe ridurre il ricorso alla giustizia.

Bisognerebbe inoltre considerare che, per i contratti soggetti a cedolare secca, le imposte di registro e di bollo sono già ordinariamente sostituite: per questi casi potrebbe essere più efficace un contributo o un credito d’imposta, opportunamente limitato, sui costi della stipulazione notarile.

Ma non mi fermerei alla leva fiscale.

Ritengo che sarebbe opportuno prevedere, per questa particolare categoria di contratti, una tariffa notarile speciale, stabilita dalla legge in misura contenuta e predeterminata, previa consultazione del Notariato e delle rappresentanze dei proprietari e dei conduttori.

Un compenso trasparente e uniforme per le prestazioni standard, che permetta al cittadino di conoscere anticipatamente il costo del servizio e di accedere a uno strumento di maggiore tutela senza dover sostenere spese sproporzionate rispetto al valore economico della locazione.

Questa proposta si inserisce, peraltro, in una riflessione più generale che ritengo meritevole di essere ripresa: l’opportunità di reintrodurre un sistema di tariffe legali per gli atti notarili, superando l’attuale regime di libera determinazione dei compensi introdotto nel 2012.

Non necessariamente attraverso una riproposizione meccanica delle vecchie tariffe, ma con un sistema moderno, trasparente e proporzionato, capace di assicurare ai cittadini prevedibilità dei costi e adeguata remunerazione di una funzione pubblica esercitata nell’interesse generale.

Il contratto di locazione per atto pubblico potrebbe rappresentare un primo e concreto ambito di applicazione di questa impostazione, con una tariffa specificamente agevolata in considerazione della finalità sociale perseguita.

Una misura di questo tipo avrebbe un costo per l’Erario, derivante dalle esenzioni e dagli eventuali crediti d’imposta.

Ma il relativo impatto finanziario dovrebbe essere valutato tenendo conto anche dei potenziali risparmi per l’amministrazione della giustizia.

Se la diffusione dei contratti notarili consentisse di evitare una parte dei procedimenti giudiziari necessari alla formazione dei titoli esecutivi, si potrebbe ottenere una riduzione del carico degli uffici giudiziari, liberando risorse da destinare ad altre controversie.

A questo si aggiungerebbe un ulteriore beneficio, potenzialmente ancora più significativo: una maggiore disponibilità dei proprietari a immettere gli immobili sul mercato delle locazioni ordinarie.

Naturalmente, la dimensione di questi effetti dovrebbe essere verificata attraverso una relazione tecnica e un monitoraggio delle procedure effettivamente evitate.

Ma è proprio questa la prospettiva che dovrebbe guidare il legislatore: non introdurre nuovi obblighi o nuove penalizzazioni, bensì rimuovere gli ostacoli che oggi rendono meno conveniente affittare un’abitazione.

Una fiscalità favorevole, un costo notarile certo e contenuto e una tutela esecutiva più efficiente potrebbero rappresentare, insieme, un incentivo concreto.

Non soltanto a favore dei proprietari, ma nell’interesse di chi cerca casa e dell’intero sistema giudiziario.

L’interesse pubblico, e non quello di una singola categoria professionale, dovrebbe costituire il criterio con il quale valutare questa proposta, misurandone costi, benefici ed effettiva capacità di favorire l’offerta di abitazioni in locazione.

E ancora una volta, il principio sarebbe lo stesso: favorire il comportamento desiderato, anziché limitarsi a penalizzare le alternative.

La vera emergenza casa

Siamo partiti da una narrazione secondo la quale la crisi abitativa italiana sarebbe principalmente il risultato di case sempre più care rispetto ai redditi, proprietà sempre più concentrate e affitti brevi che sottraggono abitazioni al mercato residenziale.

I dati suggeriscono una realtà più complessa.

La proprietà della casa si è largamente diffusa nel corso dei decenni. Non emerge, nelle serie nazionali disponibili, una recente e generalizzata crescita della concentrazione del numero degli immobili. Il rapporto medio fra prezzi di acquisto e redditi familiari è oggi più favorevole rispetto al picco del 2012. Gli affitti brevi costituiscono un fenomeno rilevante, ma numericamente limitato rispetto all’intero patrimonio abitativo nazionale, pur potendo incidere sensibilmente su particolari mercati locali.

Le difficoltà abitative esistono, soprattutto per i giovani e nelle città più richieste. Ma non è affatto detto che le cause siano prevalentemente quelle comunemente indicate.

La questione abitativa italiana richiede certamente interventi pubblici.

Ma non necessariamente quelli che oggi occupano maggiore spazio nel dibattito politico.

Se si assume che il problema dipenda soprattutto dalla crescita incontrollata dei prezzi, dalla concentrazione della proprietà e dagli affitti brevi, è naturale proporre nuovi vincoli, maggiore tassazione, edilizia pubblica e limitazioni alla disponibilità degli immobili.

Se invece si osserva che la proprietà abitativa è largamente diffusa, che il rapporto nazionale tra prezzi e redditi non è peggiorato continuamente e che una parte rilevante della domanda si concentra in determinati territori, emerge la necessità di intervenire anche su fattori differenti.

Dobbiamo rendere conveniente vivere dove oggi pochi scelgono di abitare e rendere sicuro affittare le case che i proprietari oggi preferiscono non concedere in locazione ordinaria.

Sono due obiettivi diversi, ma accomunati dalla medesima impostazione: creare opportunità anziché moltiplicare obblighi.

La politica dovrebbe misurare il proprio successo non dal numero di nuovi divieti introdotti, ma dal numero di famiglie che trovano conveniente stabilirsi in territori prima poco attrattivi, dal numero di abitazioni che tornano sul mercato delle locazioni e dalla riduzione effettiva della pressione abitativa nelle grandi città.

Perché la vera emergenza casa non sembra essere soltanto la mancanza di abitazioni accessibili, ma la mancanza delle condizioni che rendano effettivamente possibile e conveniente utilizzare quelle che già abbiamo.

E se il problema è anche nelle condizioni che orientano le scelte, la soluzione non è imporre alle persone scelte diverse.

È dare loro ragioni concrete per compierle.

Fonti principali

Patrimonio abitativo, proprietà e prezzi

• ISTAT – Abitazioni occupate, anni 2021-2023
• ISTAT – Serie storiche dei censimenti
• MEF e Agenzia delle Entrate – Gli immobili in Italia 2023
• Agenzia delle Entrate e ABI – Rapporto Immobiliare Residenziale 2026
• Consiglio Nazionale del Notariato – Open DSN
• Idealista – Prezzi immobiliari nella provincia di Bologna
• Idealista – Prezzi immobiliari nella provincia di Milano
• Idealista – Prezzi immobiliari nella provincia di Roma
• Idealista – Prezzi immobiliari nella provincia di Napoli

Affitti brevi e mercato delle locazioni

• Ministero del Turismo – Comunicazioni al Senato dell’8 ottobre 2026
• Comune di Firenze – Monitoraggio degli affitti turistici, giugno 2026
• García-López e altri – Do short-term rental platforms affect housing markets? Evidence from Airbnb in Barcelona
• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 – Legge di bilancio 2026

Sfratti e tutela esecutiva

• Senato – Disegno di legge A.S. 1774, De Poli
• Senato – Disegno di legge A.S. 1896, Disposizioni in materia di rilascio di immobili
• Senato – Dossier n. 714 sui procedimenti di rilascio
• Federnotizie – Tullio Alberto Lops, L’atto pubblico quale titolo esecutivo per il rilascio
• Consiglio Nazionale del Notariato – Studio n. 283-2015/C sul titolo esecutivo per il rilascio

Infrastrutture e incentivi

• Regione Emilia-Romagna – Risultati dei Bandi Montagna 2020 e 2022
• Regione Emilia-Romagna – Potenziamento della ferrovia Porrettana, febbraio 2025
• Commissione europea – Relazione sul Decennio digitale 2026 dell’Italia
• Consap – Fondo di garanzia per la prima casa