RISERVATO DOMINIO: LA PROPRIETÀ RESTA AL VENDITORE, MA IL CATASTO CAMBIA SUBITO

La risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce come gestire la trascrizione e la voltura catastale nelle compravendite con riserva della proprietà.

È possibile che un immobile risulti catastalmente intestato a una persona che non ne è ancora proprietaria?

La risposta è sì. Ed è proprio uno degli aspetti più interessanti della recente risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026, con la quale l’Agenzia delle Entrate è intervenuta sulla compravendita immobiliare con patto di riservato dominio.

Di questo particolare contratto mi sono già occupato più volte, a partire dal confronto con il leasing nel 2017 e, più recentemente, con alcuni approfondimenti dedicati al suo funzionamento e alle implicazioni fiscali.

La nuova risoluzione offre l’occasione per tornare sull’argomento, chiarendo alcuni aspetti pratici sui quali, fino ad oggi, gli uffici non avevano adottato comportamenti uniformi.

Come funziona la compravendita con riservato dominio?

Ne avevo illustrato il funzionamento nell’articolo Compravendita con riservato dominio, pubblicato nell’agosto 2024.

Il meccanismo, disciplinato dall’articolo 1523 del Codice civile, è relativamente semplice.

Immaginiamo che Tizio venda a Caio un appartamento per 250.000 euro, stabilendo che 50.000 euro siano versati alla stipula e i restanti 200.000 euro mediante rate mensili per cinque anni.

Caio può ricevere immediatamente la disponibilità dell’immobile, abitarvi e utilizzarlo, assumendone i rischi dalla consegna. Tuttavia, fino al pagamento dell’ultima rata, il proprietario rimane Tizio.

Soltanto con il saldo integrale del prezzo la proprietà si trasferirà automaticamente a Caio.

Non siamo, quindi, in presenza di un contratto preliminare, al quale dovrà seguire una nuova compravendita, ma di un contratto definitivo con effetto traslativo differito.

È uno strumento che può consentire di acquistare un immobile attraverso un pagamento rateale, anche senza ricorrere a un tradizionale mutuo bancario.

Il differimento del trasferimento della proprietà non comporta, invece, il rinvio della tassazione: le imposte sulla compravendita si applicano già al momento della stipula, senza attendere il pagamento dell’ultima rata.

La trascrizione: il patto deve essere immediatamente conoscibile

Il primo chiarimento della risoluzione riguarda la pubblicità immobiliare.

L’Agenzia conferma che la compravendita con riserva della proprietà deve essere trascritta nei Registri Immobiliari fin dal momento della stipulazione, ai sensi dell’articolo 2643, primo comma, n. 1, del Codice civile.

È però necessario che la nota renda chiaramente conoscibile ai terzi l’esistenza della riserva, secondo quanto previsto dall’articolo 17, comma 4, della legge 52/1985.

A questo proposito, l’Agenzia suggerisce di utilizzare già nella specificazione del negozio la dicitura «compravendita con riserva di proprietà», eventualmente indicando anche il termine previsto per il pagamento dell’ultima rata.

Non occorre una formalità separata per il patto: la riserva viene pubblicizzata nell’ambito della trascrizione della compravendita.

Il chiarimento è importante perché chi consulta i Registri Immobiliari deve poter comprendere che è stata stipulata una vendita, ma che il venditore conserva temporaneamente la proprietà del bene.

La voltura catastale si effettua subito

La voltura catastale deve essere effettuata già dopo la stipulazione e la registrazione del contratto, senza attendere il pagamento dell’ultima rata.

L’Agenzia richiama l’articolo 3 del D.P.R. 650/1972, che collega l’obbligo di voltura agli atti che danno origine al trasferimento dei diritti.

Poiché nella vendita con riservato dominio il titolo è costituito dal contratto definitivo originario, l’aggiornamento catastale deve avvenire immediatamente, anche se l’effetto traslativo è differito.

Per gli atti trascritti, l’aggiornamento delle intestazioni catastali avviene ordinariamente in via automatizzata sulla base della formalità di pubblicità immobiliare.

Torniamo al nostro esempio.

Caio acquista nel 2026, con pagamento dell’ultima rata previsto nel 2031.

Già nel 2026 Caio risulterà intestatario catastale dell’appartamento, nonostante Tizio ne rimanga civilisticamente proprietario fino al 2031.

La soluzione può apparire singolare, ma è coerente con la natura del Catasto, la cui intestazione non costituisce prova della proprietà e non determina il trasferimento dei diritti.

La risoluzione chiarisce inoltre che non occorrono specifiche annotazioni catastali della riserva e, soprattutto, che al pagamento dell’ultima rata non sarà necessaria una seconda voltura.

È un chiarimento utile anche per chi si occupa quotidianamente di compravendite immobiliari: una visura catastale non basta per sapere chi sia effettivamente proprietario di un immobile. Per ricostruirne la situazione giuridica occorre consultare anche i Registri Immobiliari.

Che cosa accade quando viene pagata l’ultima rata?

Con il pagamento integrale del prezzo la proprietà passa automaticamente all’acquirente, senza che sia necessario stipulare un nuovo contratto di compravendita.

Occorre tuttavia rendere conoscibile nei Registri Immobiliari l’avvenuto trasferimento, mediante una successiva annotazione sulla base dell’atto che attesta l’integrale pagamento.

L’atto notarile di quietanza o di accertamento del saldo, quindi, non trasferisce nuovamente la proprietà, ma documenta il verificarsi dell’effetto traslativo e consente la relativa pubblicità immobiliare.

È una precisazione rispetto a quanto avevo scritto nel precedente articolo del 2024, nel quale avevo evidenziato la necessità di un successivo atto notarile per eliminare il patto di riservato dominio.

Rimane ferma l’utilità di quell’atto, ma ne viene chiarita la funzione: il trasferimento è già avvenuto per effetto del pagamento e la successiva formalità serve a darne pubblicità.

Dal punto di vista catastale, invece, nulla deve essere ulteriormente aggiornato.

E le agevolazioni prima casa?

La vendita con riservato dominio presenta da tempo interessanti questioni fiscali, che ho già affrontato in diversi contributi, tra cui Riserva di proprietà e agevolazioni prima casa del 2020 e Riservato dominio e possidenza del 2024.

In particolare, avevo esaminato le conseguenze della vendita con riserva della proprietà sulla decadenza dalle agevolazioni prima casa — questione sulla quale è successivamente intervenuta anche la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 5068 del 26 febbraio 2025 — e sulla possibilità, per il venditore, di acquistare un’altra abitazione beneficiando nuovamente del trattamento fiscale agevolato.

La risoluzione del 2026 non affronta direttamente tali questioni, essendo dedicata alla pubblicità immobiliare e catastale.

Conferma tuttavia un elemento importante per questa riflessione: il contratto definitivo assume immediata rilevanza per determinati adempimenti, anche se il trasferimento civilistico della proprietà avviene soltanto con il saldo del prezzo.

Rimane quindi interessante il problema del coordinamento tra disciplina civilistica e fiscale, soprattutto con riferimento al requisito della mancata possidenza, sul quale sarebbe auspicabile un chiarimento espresso dell’Amministrazione finanziaria.

Conclusioni

La risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026 contribuisce a fare chiarezza su un contratto che, pur essendo previsto da tempo dal nostro ordinamento, continua a presentare aspetti applicativi particolari.

Le indicazioni sono ora più precise: la compravendita va trascritta immediatamente, evidenziando la riserva della proprietà; la voltura catastale deve essere effettuata fin dall’origine; il successivo pagamento integrale del prezzo determina automaticamente il trasferimento della proprietà, da rendere pubblico mediante annotazione, senza una seconda voltura.

Il riservato dominio rimane uno strumento interessante per chi desidera acquistare o vendere un immobile con pagamento dilazionato, ma richiede particolare attenzione nella redazione del contratto e nella disciplina dei rapporti tra le parti.

In definitiva, la risoluzione ci ricorda che tre momenti apparentemente inseparabili possono non coincidere: la firma del contratto, l’intestazione catastale e l’acquisto della proprietà.

Il contratto si firma subito, il Catasto cambia subito, ma la proprietà passa soltanto con il pagamento dell’ultima rata.