Con la risposta a interpello n. 200 del 5 novembre 2026, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che è possibile conservare le agevolazioni prima casa anche quando si acquista una nuova abitazione all’estero e soltanto successivamente si vende quella precedentemente acquistata in Italia. Il chiarimento riguarda soprattutto l’applicazione del termine biennale alla vendita dell’immobile originario.

La vendita della prima casa prima dei cinque anni

Chi acquista un’abitazione usufruendo delle agevolazioni fiscali “prima casa” e la rivende prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto rischia, in linea generale, di perdere i benefici ottenuti, con conseguente recupero delle maggiori imposte, applicazione degli interessi e della sanzione del 30%.

La decadenza può tuttavia essere evitata quando il contribuente, entro un anno dalla vendita, acquisti un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

Su questo tema sono già intervenuto nel recente articolo “Prima casa venduta prima dei cinque anni: il preliminare non basta”, nel quale ho evidenziato l’importanza di rispettare il termine annuale previsto dalla legge.

Ma cosa accade quando il contribuente acquista prima una nuova abitazione all’estero e soltanto successivamente vende quella italiana?

È questa la particolare situazione affrontata dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 200 del 5 novembre 2026.

Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate

La vicenda riguarda due coniugi residenti all’estero che, nel 2025, avevano acquistato in Italia un’abitazione con le agevolazioni prima casa, beneficiando dell’IVA ridotta al 4%.

Successivamente, sempre nel 2025, avevano acquistato un altro immobile all’estero, destinato a diventare la loro abitazione principale.

Il contratto prevedeva l’immediato trasferimento della proprietà, mentre la consegna e l’immissione nel possesso dell’immobile erano rinviate al 2026.

I coniugi intendevano trasferirsi nella nuova abitazione estera e successivamente vendere quella italiana, prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto originario e comunque entro due anni dall’acquisto dell’immobile estero.

La questione sottoposta all’Agenzia riguardava la possibilità di conservare le agevolazioni fiscali già ottenute in Italia, nonostante la vendita infraquinquennale.

L’acquisto all’estero era già ammesso dalla prassi

Occorre anzitutto precisare che la possibilità di evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa attraverso l’acquisto di un’abitazione all’estero non costituisce una novità assoluta.

L’Agenzia delle Entrate aveva già riconosciuto tale possibilità, in particolare con la circolare n. 31/E del 7 giugno 2010, successivamente richiamata da diversi documenti di prassi, tra cui le risposte n. 65/2020, n. 126/2021 e n. 29/2025.

Secondo questo orientamento, anche l’acquisto di un immobile situato all’estero può impedire la decadenza dall’agevolazione originariamente fruita in Italia, purché il nuovo immobile venga effettivamente destinato ad abitazione principale e sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificarne l’utilizzo come dimora abituale.

La vera novità della risposta n. 200/2026 non riguarda quindi la localizzazione dell’immobile all’estero, ma la successione temporale delle operazioni e l’applicazione del termine biennale: prima il nuovo acquisto, poi la vendita dell’abitazione italiana.

Perché in questo caso si applica il termine di due anni?

Per comprendere il chiarimento occorre distinguere due disposizioni della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986.

Il comma 4 disciplina, tra l’altro, la decadenza dall’agevolazione in caso di vendita dell’immobile prima dei cinque anni, prevedendo la possibilità di evitarla attraverso l’acquisto, entro un anno dalla vendita, di un’altra abitazione principale.

Il comma 4-bis, introdotto dalla legge n. 208/2015, disciplina invece la possibilità di acquistare una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa pur essendo ancora proprietari di un immobile precedentemente acquistato con gli stessi benefici, a condizione di alienare quest’ultimo entro il termine previsto dalla legge.

Tale termine, originariamente fissato in un anno, è stato elevato a due anni dalla legge di Bilancio 2025.

Di questa modifica avevo già parlato nell’articolo “Due anni per vendere la prima casa”.

Il punto interessante della risposta n. 200/2026 è che il comma 4-bis disciplina letteralmente il nuovo acquisto agevolato, mentre nel caso esaminato l’immobile sostitutivo viene acquistato all’estero, senza beneficiare delle agevolazioni italiane.

L’Agenzia delle Entrate supera questa difficoltà attraverso una lettura logico-sistematica dei commi 4 e 4-bis, ritenendo che anche in questa situazione sia possibile conservare il beneficio fiscale originariamente ottenuto.

In sostanza, secondo l’interpretazione dell’Agenzia, quando il contribuente acquista una nuova abitazione principale prima di vendere quella agevolata, la vendita di quest’ultima può avvenire entro due anni dal nuovo acquisto, senza determinare la decadenza.

Si tratta di un chiarimento interpretativo significativo, perché il comma 4-bis non disciplina espressamente la conservazione dell’agevolazione originaria quando il nuovo acquisto avviene senza benefici fiscali.

Il fatto che la nuova abitazione sia situata all’estero costituisce un elemento ulteriore, già affrontato e ammesso dalla precedente prassi amministrativa.

Va inoltre ricordato che la risposta a interpello vincola l’Amministrazione finanziaria limitatamente al caso prospettato dall’istante, mentre per gli altri contribuenti costituisce un importante orientamento di prassi.

Da quando decorrono i due anni?

Un aspetto pratico merita particolare attenzione.

Nel caso esaminato, infatti, il trasferimento della proprietà dell’immobile estero era avvenuto già nel 2025, mentre la consegna materiale dell’abitazione era prevista soltanto nel 2026.

L’istante ha calcolato il biennio dall’acquisto della proprietà e l’Agenzia, pur senza affrontare espressamente il punto, ha confermato la soluzione prospettata.

È quindi prudente far decorrere il termine dal trasferimento della proprietà e non dalla successiva consegna dell’immobile.

Si tratta di una distinzione importante, soprattutto quando l’acquisto all’estero avviene attraverso contratti che prevedono un intervallo di tempo tra il trasferimento della proprietà e la disponibilità materiale dell’immobile.

L’immobile estero deve diventare abitazione principale

L’acquisto di un immobile all’estero non è sufficiente, da solo, a conservare le agevolazioni.

Occorre che la nuova abitazione sia effettivamente destinata ad abitazione principale del contribuente entro due anni dall’acquisto e che, entro lo stesso termine, venga venduto l’immobile italiano precedentemente acquistato con i benefici fiscali.

È inoltre necessario che esistano adeguati strumenti di cooperazione amministrativa con lo Stato estero, in modo da consentire all’Amministrazione finanziaria italiana di verificare l’effettiva destinazione dell’immobile a dimora abituale.

La destinazione ad abitazione principale costituisce quindi un requisito sostanziale, che deve poter essere dimostrato.

Quali documenti occorre presentare?

La risposta n. 200/2026 contiene anche indicazioni operative sulla documentazione necessaria.

Al momento della vendita infraquinquennale dell’immobile italiano, il contribuente dovrà fornire all’ufficio competente documentazione idonea a dimostrare sia l’acquisto dell’abitazione estera sia la sua effettiva destinazione ad abitazione principale.

Potranno essere utilizzati, ad esempio, la copia dell’atto di acquisto e i contratti relativi alle forniture domestiche di energia elettrica, acqua e gas.

L’Agenzia richiede che la documentazione estera sia munita di apostille e tradotta in lingua italiana, richiamando la Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961.

Resta ferma la possibilità per l’ufficio di effettuare le verifiche ritenute necessarie.

Un esempio pratico: perché il biennio è importante

Immaginiamo che un contribuente abbia acquistato nel giugno 2025 un’abitazione in Italia, usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Nel settembre 2026 acquista una nuova abitazione in Francia, nella quale trasferisce effettivamente la propria dimora abituale.

Nel luglio 2028 vende l’immobile italiano.

Tra il nuovo acquisto in Francia e la vendita dell’abitazione italiana sono trascorsi circa ventidue mesi: più di un anno, ma meno di due.

La vendita avviene inoltre prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto originario del giugno 2025.

Secondo l’interpretazione espressa dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 200/2026, il contribuente può conservare le agevolazioni originariamente fruite, purché siano rispettate tutte le condizioni richieste, compresa l’effettiva destinazione dell’immobile francese ad abitazione principale entro il biennio.

L’esempio evidenzia la rilevanza concreta del chiarimento: il termine di due anni consente di effettuare la vendita in un arco temporale più ampio rispetto al termine annuale previsto per il riacquisto successivo alla vendita.

Attenzione: il termine di uno e quello di due anni non sono la stessa cosa

È importante non confondere le due fattispecie.

Se il contribuente vende prima dei cinque anni e soltanto dopo acquista un’altra abitazione principale, il comma 4 della Nota II-bis prevede attualmente il termine di un anno per evitare la decadenza.

Se invece il contribuente acquista prima una nuova abitazione e successivamente vende quella agevolata, assume rilievo il termine di due anni previsto dal comma 4-bis, esteso in via interpretativa dalla risposta n. 200/2026 anche al caso in cui il nuovo acquisto non sia agevolato, come quello effettuato all’estero.

La distinzione riguarda sia la sequenza degli atti sia il fondamento normativo del termine applicabile.

Per gli ulteriori aspetti relativi al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, rinvio al mio precedente approfondimento “Credito di imposta: rivendita entro due anni”.

Le possibili novità della legge di Bilancio 2027

La disciplina potrebbe essere interessata da ulteriori modifiche.

L’articolo 41 del disegno di legge di Bilancio 2027, nel testo bollinato del 30 ottobre 2026, propone di uniformare a due anni diversi termini previsti dalla normativa sulle agevolazioni prima casa, tra cui quelli relativi al trasferimento della residenza, al riacquisto dell’abitazione principale dopo una vendita infraquinquennale e al credito d’imposta per il riacquisto.

La proposta prevede anche una disciplina transitoria applicabile agli atti anteriori al 1° gennaio 2027, senza tuttavia riaprire i termini già scaduti.

Se confermate nel testo definitivo, queste modifiche potrebbero ridurre sensibilmente la rilevanza pratica della distinzione tra il termine annuale e quello biennale.

Per il momento, tuttavia, si tratta di disposizioni contenute in un disegno di legge, non ancora in vigore.

Va inoltre ricordato che, dal 1° gennaio 2027, è prevista l’applicazione del nuovo Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti, approvato con D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123. La disciplina delle agevolazioni prima casa sarà contenuta nella nota I) all’articolo 1 della Parte I della Tariffa allegata al nuovo Testo unico, in sostituzione dell’attuale Nota II-bis del D.P.R. 131/1986.

Conclusioni

La risposta n. 200/2026 non introduce per la prima volta la possibilità di acquistare una nuova abitazione all’estero senza perdere le agevolazioni prima casa, principio già riconosciuto dalla precedente prassi amministrativa.

Il suo interesse consiste piuttosto nell’aver affrontato una fattispecie diversa: quella in cui il contribuente acquista prima la nuova abitazione, senza beneficiare delle agevolazioni italiane, e vende soltanto successivamente, entro cinque anni, l’immobile precedentemente acquistato con i benefici fiscali.

Attraverso una lettura coordinata delle disposizioni vigenti, l’Agenzia riconosce la possibilità di conservare l’agevolazione originaria quando la vendita intervenga entro due anni dal nuovo acquisto e l’immobile estero venga effettivamente destinato ad abitazione principale entro lo stesso termine.

Un chiarimento significativo, soprattutto per chi trasferisce la propria abitazione all’estero, che dovrà comunque essere letto alla luce delle eventuali modifiche legislative attualmente in discussione.