La prelazione nelle aste giudiziarie è un tema particolarmente importante: chi si aggiudica un immobile può vedersi sostituire da un soggetto titolare di un diritto di prelazione?

Il dubbio nasce soprattutto quando il bene è un terreno agricolo condotto da un coltivatore diretto, un negozio affittato a un commerciante oppure un immobile sottoposto a vincolo storico-artistico.

La risposta non è uguale per tutte e tre le ipotesi:

• Prelazione agraria: non opera nelle vendite forzate, per espressa previsione legislativa.
• Prelazione urbana: non opera nell’ordinaria esecuzione immobiliare, secondo l’orientamento tradizionale della Cassazione, ma sono necessarie alcune importanti distinzioni.
• Prelazione storico-artistica: opera anche nelle vendite forzate, come previsto dal Codice dei beni culturali.

Vediamo perché, alla luce delle norme e della giurisprudenza.

Che cos’è il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione attribuisce a un determinato soggetto la possibilità di essere preferito rispetto ad altri nell’acquisto di un bene, alle condizioni previste dalla legge o da un contratto.

Nelle prelazioni legali immobiliari, il proprietario che intende vendere deve, ricorrendone i presupposti, consentire al titolare della prelazione di acquistare il bene. In alcune ipotesi, la violazione del diritto permette di esercitare il cosiddetto riscatto, sostituendosi all’acquirente anche dopo il trasferimento.

Nell’esecuzione immobiliare, però, manca un elemento che normalmente caratterizza la compravendita: la volontà del proprietario di vendere.

Il debitore subisce infatti il trasferimento, disposto dal giudice dell’esecuzione mediante il decreto previsto dall’articolo 586 del codice di procedura civile, allo scopo di soddisfare le ragioni dei creditori.

La vendita forzata non determina tuttavia automaticamente l’esclusione di ogni prelazione.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con sentenza 27 luglio 2004, n. 14083, hanno chiarito che non esiste un’incompatibilità generale e assoluta tra prelazione e vendita coattiva.

Occorre quindi esaminare le singole discipline.

La prelazione agraria: esclusa nelle vendite forzate

La prelazione agraria è disciplinata principalmente dall’articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 e dall’articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817.

Essa tutela, ricorrendone i requisiti, il coltivatore diretto che conduce in affitto un fondo agricolo e, in determinate circostanze, il proprietario coltivatore diretto di un fondo confinante. La tutela è stata estesa anche agli imprenditori agricoli professionali proprietari di terreni confinanti.

Nelle compravendite ordinarie, il prelazionario dispone generalmente di 30 giorni per esercitare il proprio diritto dopo la comunicazione prevista dalla legge.

Nelle vendite forzate, però, la prelazione agraria è espressamente esclusa.

L’articolo 8, secondo comma, della legge n. 590/1965 stabilisce infatti che la prelazione non è consentita, tra le altre ipotesi, nei casi di vendita forzata, liquidazione coatta e fallimento, riferimento quest’ultimo da coordinare oggi con la liquidazione giudiziale.

Di conseguenza, l’affittuario coltivatore diretto e il proprietario confinante non possono esercitare la prelazione per sostituirsi all’aggiudicatario di un terreno venduto nell’ambito di un’esecuzione immobiliare, né successivamente il riscatto agrario.

La Cassazione, con sentenza 17 gennaio 2017, n. 918, ha attribuito all’esclusione una portata ampia, ritenendola applicabile anche alla vendita disposta dal giudice nell’ambito di un giudizio di divisione.

Diversamente, con sentenza 2 marzo 2010, n. 4935, la Cassazione aveva riconosciuto l’operatività della prelazione agraria in una vendita effettuata nell’ambito di un concordato preventivo con cessione dei beni, qualificando l’alienazione, nella fattispecie esaminata, come volontaria.

Resta distinto il problema dell’eventuale contratto di affitto agrario: l’esclusione della prelazione non ne comporta automaticamente l’estinzione. Se opponibile alla procedura, il contratto può continuare a produrre effetti anche nei confronti dell’aggiudicatario.

La prelazione urbana: esclusa nell’esecuzione immobiliare, ma con importanti distinzioni

La prelazione urbana è disciplinata dagli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Essa tutela principalmente il conduttore di un immobile commerciale nel quale venga esercitata un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, ferme le esclusioni previste dall’articolo 35.

Quando il locatore intende vendere, deve comunicare al conduttore prezzo e condizioni dell’operazione. Il conduttore dispone di 60 giorni per esercitare la prelazione.

Ma cosa accade se il negozio viene venduto all’asta?

La Cassazione, con sentenza 16 dicembre 1996, n. 11225, ha escluso la prelazione urbana nell’ordinaria espropriazione immobiliare, valorizzando l’assenza di una volontaria determinazione del proprietario alla vendita.

Pertanto, il commerciante che conduce in locazione un negozio pignorato non può pretendere di acquistarlo al prezzo di aggiudicazione sostituendosi al miglior offerente.

Il caso particolare delle vendite divisionali

Una soluzione diversa è stata adottata dalla Cassazione, con sentenza 29 marzo 2012, n. 5069, per la vendita all’asta disposta nell’ambito di un giudizio di scioglimento della comunione.

La Corte ha affermato che, in tale ipotesi, la prelazione urbana non è automaticamente esclusa.

La motivazione valorizza soprattutto la diversità degli interessi coinvolti: nell’espropriazione la vendita è diretta a soddisfare i creditori, mentre nella divisione giudiziale è finalizzata a monetizzare le quote dei comproprietari.

La prelazione può inoltre essere esercitata dopo la determinazione definitiva del prezzo, senza necessariamente ostacolare la gara.

È interessante il confronto con Cass. n. 918/2017: la vendita divisionale è stata ritenuta incompatibile con la prelazione agraria, ma non automaticamente con quella urbana.

Le vendite concorsuali e la Cassazione n. 28918/2025

Nelle vendite fallimentari, la Cassazione, Sezione I, 2 novembre 2025, n. 28918, ha distinto due ipotesi.

Se il curatore è subentrato in una locazione stipulata dal proprietario prima dell’apertura della procedura, la prelazione legale del conduttore è compatibile con la vendita competitiva.

Se invece la locazione è stata conclusa direttamente dal curatore, la prelazione può essere riconosciuta soltanto se prevista da un’apposita clausola convenzionale, autorizzata dagli organi della procedura. Non basta un generico richiamo alla legge sulle locazioni.

La conclusione è che non tutte le vendite giudiziarie seguono le stesse regole: occorre distinguere l’espropriazione immobiliare individuale dalle vendite divisionali e concorsuali.

La prelazione storico-artistica: opera anche nelle vendite forzate

Per gli immobili sottoposti alla disciplina dei beni culturali, la soluzione è opposta: la prelazione può operare anche dopo l’aggiudicazione all’asta.

L’articolo 59, comma 2, lettera b), del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 contempla espressamente i trasferimenti effettuati nell’ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare, ponendo l’obbligo di denuncia a carico dell’acquirente.

La diversa soluzione dipende dalla finalità dell’istituto: la prelazione artistica tutela un interesse pubblico, costituzionalmente rilevante ai sensi dell’articolo 9 della Costituzione.

La stessa Cassazione n. 5069/2012 ha richiamato la particolare rilevanza della tutela del patrimonio storico e artistico anche nell’ambito dell’espropriazione forzata.

Come funziona dopo l’aggiudicazione?

Supponiamo che un immobile vincolato venga aggiudicato per 500.000 euro.

Dopo il versamento del prezzo e l’emissione del decreto di trasferimento, l’acquirente deve effettuare la denuncia prevista dall’articolo 59 entro 30 giorni.

Il Ministero della Cultura dispone ordinariamente di 60 giorni dalla ricezione della regolare denuncia per esercitare la prelazione, acquistando il bene al medesimo prezzo di aggiudicazione.

Il trasferimento rimane soggetto al particolare regime sospensivo previsto dall’articolo 61 del Codice.

Se la prelazione viene esercitata, la proprietà passa allo Stato secondo le modalità previste dalla legge e l’aggiudicatario non conserva l’immobile.

Se invece il termine decorre senza l’esercizio della prelazione, l’acquisto dell’aggiudicatario si consolida.

Nei casi di denuncia omessa, tardiva o incompleta, trova applicazione il diverso termine di 180 giorni previsto dall’articolo 61, comma 2, con la decorrenza stabilita dalla norma.

È quindi fondamentale ricordare che il termine ordinario non decorre dalla semplice aggiudicazione, ma dalla ricezione della regolare denuncia del trasferimento.

Il caso concreto: la prelazione esercitata dopo l’asta e il rischio delle spese

Particolarmente interessante è la sentenza del Consiglio di Stato, Sezione VI, 16 giugno 2025, n. 5260, che ha confermato la decisione del TAR Lazio n. 1461/2024.

La controversia riguardava un complesso immobiliare situato in Via Appia Antica, a Roma, aggiudicato nell’ambito di una procedura esecutiva.

L’aggiudicataria aveva versato 1.750.000 euro per l’acquisto e sostenuto ulteriori spese, tra cui 157.500 euro di imposta di registro, oltre a costi notarili, professionali e finanziari.

Successivamente al decreto di trasferimento, il Ministero della Cultura aveva esercitato la prelazione.

Il TAR aveva escluso che la precedente conoscenza dell’aggiudicazione facesse decorrere il termine per l’esercizio della prelazione. Il Consiglio di Stato ha chiarito che l’Amministrazione non era obbligata a manifestare anticipatamente la propria intenzione di acquistare il bene.

La decisione ha inoltre precisato che, nel trasferimento disposto dal giudice dell’esecuzione, la posizione di alienante in senso sostanziale, ai fini della notificazione del provvedimento di prelazione, va riferita all’ufficio del giudice dell’esecuzione.

Quanto alle spese, il TAR aveva escluso che dovessero essere automaticamente rimborsate dal Ministero oltre al prezzo previsto dall’articolo 60, facendo salva la possibilità di richiedere il rimborso delle imposte eventualmente versate indebitamente.

Il Consiglio di Stato ha respinto anche la domanda risarcitoria, non ravvisando una lesione dell’affidamento tutelabile dell’aggiudicataria.

La vicenda dimostra che il rischio della prelazione artistica non riguarda soltanto la mancata acquisizione definitiva dell’immobile, ma anche le conseguenze economiche delle spese sostenute.

Un ulteriore aspetto riguarda il trattamento fiscale del trasferimento.

L’articolo 27 del D.P.R. 131/1986 prevede, in generale, che gli atti sottoposti a condizione sospensiva siano registrati con imposta in misura fissa, con successiva applicazione della differenza d’imposta nei casi previsti dalla legge.

Per gli immobili vincolati è quindi opportuno verificare il regime fiscale concretamente applicabile al decreto di trasferimento e le disposizioni dell’ordinanza di vendita, anche per evitare anticipazioni di imposte non immediatamente recuperabili.

Tabella riepilogativa

[La tabella riguarda l’ordinaria espropriazione immobiliare. Per le vendite divisionali e concorsuali valgono le precisazioni illustrate nei paragrafi precedenti].

Conclusioni

La vendita forzata non determina automaticamente l’esclusione dei diritti di prelazione.

La prelazione agraria è esclusa espressamente dalla legge; quella urbana non opera, in linea generale, nell’ordinaria esecuzione immobiliare; la prelazione storico-artistica, invece, può essere esercitata anche dopo il decreto di trasferimento.

Per chi acquista all’asta è quindi importante verificare preventivamente la natura del bene, gli eventuali vincoli culturali e la disciplina applicabile alla procedura, prestando attenzione anche alle conseguenze fiscali ed economiche dell’eventuale esercizio della prelazione pubblica.