“Il terreno è inferiore a 5.000 metri quadrati, quindi il certificato di destinazione urbanistica non serve“. È una semplificazione che può condurre a errori nella preparazione di una compravendita.

La superficie ridotta, da sola, non esclude l’obbligo di allegare il CDU. L’esenzione riguarda i terreni che costituiscono pertinenze di edifici censiti al catasto urbano, purché la superficie complessiva dell’area pertinenziale sia inferiore a 5.000 metri quadrati.

Proprio la parola “complessiva” è al centro dell’ordinanza della Cassazione n. 3316 dell’11 febbraio 2020: il limite non si verifica separatamente per ciascuna particella catastale.

Come già illustrato nelle brevi note sul certificato di destinazione urbanistica, l’articolo 30, comma 2, del D.P.R. 380/2001 impone l’allegazione del certificato, a pena di nullità, agli atti tra vivi aventi a oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni.

La stessa disposizione prevede un’esclusione quando ricorrono congiuntamente tre condizioni:

• i terreni costituiscono effettivamente pertinenze di un edificio;
• l’edificio soddisfa il requisito del censimento nel nuovo catasto edilizio urbano;
• la superficie complessiva dell’area pertinenziale è inferiore a 5.000 metri quadrati.

Non esiste, dunque, un’esenzione generale per i terreni di piccole dimensioni. Inoltre, la legge richiede una superficie inferiore a 5.000 metri quadrati: esattamente 5.000 non bastano per beneficiare dell’esclusione.

Una vicenda esaminata dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3316/2020 permette di approfondire il tema e chiarire un aspetto centrale spetto travisato.

Tutto nasceva da una controversia sul riscatto agrario.

Tra i terreni interessati vi erano due particelle provenienti dal frazionamento di un appezzamento originario:

• una di 4.482 metri quadrati;
• l’altra di 1.019 metri quadrati.

La superficie totale era quindi di 5.501 metri quadrati.

I giudici di merito avevano considerato separatamente le due particelle: poiché ciascuna era inferiore a 5.000 metri quadrati, avevano ritenuto non necessario il certificato.

La Cassazione ha censurato questa interpretazione, cassando la decisione con rinvio. Il dato da considerare era l’estensione dell’intera area pertinenziale, superiore alla soglia, e non quella dei singoli mappali.

La suddivisione catastale non consente di moltiplicare l’esenzione.

La norma assume come riferimento l’area di pertinenza nella sua consistenza complessiva. Il numero delle particelle che la rappresentano catastalmente non modifica questo criterio.

È quindi necessario partire dall’individuazione dell’area pertinenziale e, successivamente, ricostruirne l’estensione attraverso tutti i mappali che la compongono. Fermarsi alla superficie riportata accanto a ciascuna particella significa invertire il ragionamento.

La stessa decisione è significativa perché riguardava terreni accatastati come pertinenze di immobili urbani: tale qualificazione non consentiva comunque di omettere il CDU una volta superato il limite complessivo.

Un esempio rende evidente la differenza. Se una medesima area pertinenziale è rappresentata da tre particelle di 2.000, 1.800 e 1.500 metri quadrati, ciascuna risulta inferiore alla soglia. La loro somma, però, raggiunge 5.300 metri quadrati: l’esenzione dimensionale non opera.

Non si tratta di sommare indiscriminatamente tutti i terreni posseduti dal venditore, ma di considerare unitariamente quelli che compongono l’area pertinenziale rilevante per l’operazione.

Il frazionamento catastale attribuisce identificativi distinti alle porzioni risultanti, ma non basta a rendere applicabile l’esenzione.

Quando le particelle continuano a comporre la medesima area pertinenziale, la verifica resta complessiva. Per questo, nella preparazione del rogito, è utile esaminare anche la documentazione dei frazionamenti: consente di ricostruire la relazione tra i mappali attuali e la consistenza originaria del terreno.

La conseguenza pratica è semplice: più particelle sotto i 5.000 metri quadrati possono comunque formare un’area per la quale il CDU deve essere allegato.

Quando l’allegazione è necessaria, la sua omissione determina la nullità dell’atto.

Il comma 4-bis dell’articolo 30, introdotto dall’articolo 12, comma 4, della legge n. 246/2005, prevede tuttavia la possibilità di conferma mediante atto pubblico o autenticato, anche per iniziativa di una sola delle parti o dei suoi aventi causa.

Occorre allegare un certificato che riporti le prescrizioni urbanistiche riferite alla data dell’atto da confermare. Procurarsi successivamente un CDU relativo soltanto alla situazione attuale non è quindi sufficiente.

Rimangono ferme le ulteriori esclusioni previste dalla legge per particolari atti, come le divisioni ereditarie e le donazioni tra coniugi o parenti in linea retta: la verifica deve sempre tenere conto anche della natura dell’operazione.

Per valutare correttamente se sia possibile omettere il CDU occorre quindi:

• individuare l’edificio principale e verificare l’effettivo rapporto pertinenziale;
• ricostruire tutte le particelle che compongono l’area di pertinenza;
• calcolarne la superficie complessiva;
• esaminare gli eventuali frazionamenti, senza applicare la soglia separatamente a ciascun mappale.

Per la documentazione da predisporre rinvio anche alla guida sulla compravendita di terreni.

La domanda corretta non è se ogni particella misuri meno di 5.000 metri quadrati, ma se l’intera area pertinenziale rimanga sotto quella soglia. È questa la verifica richiesta dalla norma e ribadita dalla Cassazione.