Nel mercato immobiliare italiano non è raro che un’abitazione venga ceduta insieme a un terreno pertinenziale che può essere adiacente o anche annesso. Ma come si calcola la tassazione in questi casi? La risposta dipende da un elemento chiave: il rapporto di pertinenza tra l’abitazione e il terreno.

1. Tassazione ordinaria del terreno agricolo: il 15% sul valore di mercato

Di norma, il trasferimento di un terreno agricolo è soggetto all’imposta di registro del 15%, calcolata sul valore venale in comune commercio, ossia sul valore di mercato. Questo vale quando il terreno è venduto come bene autonomo, senza alcun legame funzionale con un’abitazione.

2. L’eccezione ammessa dalla Risoluzione 149/E/2008: il 9% sul valore catastale

Una prima apertura verso una tassazione più favorevole arriva con la Risoluzione 149/E dell’11 aprile 2008 dell’Agenzia delle Entrate. In quel documento si ammette che, se il terreno agricolo è pertinenza dell’abitazione, possa applicarsi il regime del c.d. “prezzo-valore”, ovvero il calcolo dell’imposta sul valore catastale, come già ricordato in unprecedente contributo, invece che su quello di mercato. In tal caso, l’aliquota è del 9% e si applica in coerenza con il regime proprio degli immobili urbani.

📌 Condizione essenziale: il terreno deve essere effettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione, come richiesto dall’art. 817 c.c.

3. La svolta della Cassazione: l’aliquota del 2% per le pertinenze “prima casa”

Un recente orientamento della Corte di Cassazione (sentenze n. 33629/2023, 2351/2024, 2364/2024) ha segnato un passo avanti rilevante per i contribuenti. Secondo la Suprema Corte, anche un terreno agricolo può beneficiare dell’aliquota agevolata del 2%, quando è pertinenza di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

In particolare:

• non conta la classificazione catastale del terreno.

• é irrilevante che il terreno sia autonomamente accatastato.

• l’elemento determinante è il vincolo di pertinenzialità, che deve essere oggettivo (servizio o ornamento del bene principale) e soggettivo (volontà del proprietario di asservirlo all’abitazione), con l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

✅ Quindi, se il terreno è effettivamente utilizzato come giardino, cortile o area verde annessa all’abitazione principale, può essere tassato al 2%, come l’abitazione stessa.

4. Conclusione: quale imposta applicare?

Questa evoluzione normativa e giurisprudenziale è particolarmente importante per chi acquista un immobile fruendo delle agevolazioni prima casa con terreno annesso: la corretta qualificazione del vincolo pertinenziale può determinare un sensibile risparmio fiscale.

⚠️ Infine devo purtroppo e tuttavia invitare alla prudenza: benché la Corte di Cassazione sia stata chiara e costante nell’orientamento sopra ricordato pare non tutti gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate si siano adeguati a tale posizione. E’ quindi possibile che – in spregio agli Ermellini – possa scattare la riqualificazione fiscale con applicazione dell’imposta di registro al 9%: in quel caso bisogna prepararsi a resistere in giudizio.