Nel mercato immobiliare italiano non è raro che un’abitazione venga ceduta insieme a un terreno pertinenziale che può essere adiacente o anche annesso. Ma come si calcola la tassazione in questi casi? La risposta dipende da un elemento chiave: il rapporto di pertinenza tra l’abitazione e il terreno.
1. Tassazione ordinaria del terreno agricolo: il 15% sul valore di mercato
Di norma, il trasferimento di un terreno agricolo è soggetto all’imposta di registro del 15%, calcolata sul valore venale in comune commercio, ossia sul valore di mercato. Questo vale quando il terreno è venduto come bene autonomo, senza alcun legame funzionale con un’abitazione.
2. L’eccezione ammessa dalla Risoluzione 149/E/2008: il 9% sul valore catastale
Una prima apertura verso una tassazione più favorevole arriva con la Risoluzione 149/E dell’11 aprile 2008 dell’Agenzia delle Entrate. In quel documento si ammette che, se il terreno agricolo è pertinenza dell’abitazione, possa applicarsi il regime del c.d. “prezzo-valore”, ovvero il calcolo dell’imposta sul valore catastale, come già ricordato in unprecedente contributo, invece che su quello di mercato. In tal caso, l’aliquota è del 9% e si applica in coerenza con il regime proprio degli immobili urbani.
📌 Condizione essenziale: il terreno deve essere effettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione, come richiesto dall’art. 817 c.c.
3. La svolta della Cassazione: l’aliquota del 2% per le pertinenze “prima casa”
Un recente orientamento della Corte di Cassazione (sentenze n. 33629/2023, 2351/2024, 2364/2024) ha segnato un passo avanti rilevante per i contribuenti. Secondo la Suprema Corte, anche un terreno agricolo può beneficiare dell’aliquota agevolata del 2%, quando è pertinenza di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
In particolare:
-
non conta la classificazione catastale del terreno.
-
é irrilevante che il terreno sia autonomamente accatastato.
-
l’elemento determinante è il vincolo di pertinenzialità, che deve essere oggettivo (servizio o ornamento del bene principale) e soggettivo (volontà del proprietario di asservirlo all’abitazione), con l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
✅ Quindi, se il terreno è effettivamente utilizzato come giardino, cortile o area verde annessa all’abitazione principale, può essere tassato al 2%, come l’abitazione stessa.
4. Conclusione: quale imposta applicare?
| Condizione del terreno ceduto con abitazione | Aliquota e base imponibile |
|---|---|
| Terreno agricolo non pertinenziale | 15% sul valore di mercato |
| Terreno agricolo pertinenziale (ma non “prima casa”) | 9% sul valore catastale |
| Terreno agricolo pertinenza “prima casa” | 2% sul valore catastale |
Questa evoluzione normativa e giurisprudenziale è particolarmente importante per chi acquista un immobile fruendo delle agevolazioni prima casa con terreno annesso: la corretta qualificazione del vincolo pertinenziale può determinare un sensibile risparmio fiscale.
⚠️ Infine devo purtroppo e tuttavia invitare alla prudenza: benché la Corte di Cassazione sia stata chiara e costante nell’orientamento sopra ricordato pare non tutti gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate si siano adeguati a tale posizione. E’ quindi possibile che – in spregio agli Ermellini – possa scattare la riqualificazione fiscale con applicazione dell’imposta di registro al 9%: in quel caso bisogna prepararsi a resistere in giudizio.
Buonasera Notaio,
Questo si applica anche quando viene acquistato un terreno adiacente in secondo tempo?
Grazie mille
Temo la ricostruzione del’Agenzia delle Entrate possa essere restrittiva sul punto, anche se personalmente lo ritengo non equo.
buonasera, nel caso in cui la prima casa sia stata ereditata invece che acquistata (usufruendo delle agevolazioni “prima casa” nella successione), e in un secondo momento si proceda all’acquisto del terreno adiacente come “pertinenza”, quale aliquota si applica?
A mio avviso 15% sul prezzo.
Buonasera, se la prima casa è con atto di donazione e acquisto il terreno limitrofo per isarlo come pertinenza quale aliquota si applica?
15% sul prezzo.
Buongiorno, il terreno agricolo in zona di vincolo paesaggistico adiacente le mie due abitazioni è in vendita dal mio vicino. Per 1000 metri di terreno mi viene chiesto di applicare la rendita catastale della somma delle due abitazioni per moltiplicare al 10 per 100 più l’eccedenza dei metri per il 2 per 100 per un totale di 52000 euro . Quando il vicino due anni fa ha comprato quel terreno più altri 12000 metri a 40000 euro, giustificando il prezzo valore applicato per il terreno da me richiesto in quanto diventerebbe di pertinenza delle mie due abitazioni. Le sembra una proposta sensata? grazie della sua opinione un saluto Allara Riccardo.
Sinceramente senza alcun documento fatico a fornire un parere. Le suggerisco di affidarsi alla valutazione fiscale del Notaio che curerà la compravendita.
Salve notaio,
sono un privato interessato all’acquisto di una abitazione di circa 160mq catastali con annesso un terreno agricolo di 1400mq che ha i requisisti per poter essere consideratro pertinenza della casa.
Nel caso di acquisto del terreno come pertinenzadella casa (prima casa), con aliquota al 2%, sussite una tassazione minima come nel caso di acquisto del terreno da privato?
Grazie.
L’imposta minima è per l’intero atto.
Gentile notaio,
sono in procinto di acquistare il terreno edificabile adiacente alla mia abitazione (che ho acquistato circa un anno fa con agevolazione prima casa). Subito dopo la compravendita unirò le due particelle e realizzerò una autorimessa sul nuovo terreno. Posso avere l’agevolazione al 2% per l’acquisto di tale terreno potendolo considerare di pertinenza? Grazie
A mio avviso no.
Può però presentare una richiesta di interpello all’Agenzia delle Entrate in materia.
Buongiorno. Mi accingo ad acquistare un immobile con adiacenti 3 lotti di terreno agricolo di complessivi 6500mq. Questi saranno destinati a parco dell’abitazione. Il notaio mi preventiva come imposta si terreni il calcolo sul valore catastale perché pertinenziali, mentre altri due pareri notarili mi imputano il 15% del valore di acquisto dei tre lotti. Mi fido del notaio a cui mi sono affidato e sto sereno o devo aspettarmi il bussare dell’agenzia delle entrate?
In generale se ha scelto un Notaio deve fidarsi di quel Notaio; se non si fida lo paga per il lavoro svolto e si rivolge ad un altro Notaio.
Devo acquistare un terreno agricolo confinante con l’abitazione di mia proprietà, pervenuta in successione con i benefici prima casa, e quindi ad uso pertinenziale.
Vorrei sapere qual’è la tassazione e su cosa viene applicata dato che il prezzo di acquisto è superiore al valore di mercato del terreno
15% sul prezzo.