La possibilità in sede di compravendita immobiliare di potere usufruire delle agevolazioni prima casa è vincolata a presupposti rigorosi. In particolare fra i requisiti richiesti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 131/1986, vi è, in linea generale, quello di non essere proprietari esclusivi o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà su altro immobile (abitativo, ovviamente) sito nel medesimo Comune ove si procede al nuovo acquisto.
Tuttavia il sistema non si esaurisce qui perché – come noto – tale regola presuppone una deroga quando si intende fondere il nuovo immobile con il precedente, in un termine ormai pacificamente ritenuto di tre anni dall’atto. In breve è possibile acquistare un’ulteriore unità immobiliare destinata ad essere fusa con quella già posseduta, purché:
vi sia effettivo accorpamento
l’immobile (fuso) conservi le caratteristiche non di lusso
si realizzi una sola abitazione
L’idea di fondo è chiara: non si sta acquistando una “seconda casa”, ma si sta ampliando la prima.
A questo punto si vuole tuttavia considerare un’ipotesi particolare: tale facoltà è riconosciuta anche nel caso in cui l’abitazione originaria fosse stata acquistata senza agevolazioni? Poniamo infatti il caso del contribuente (odierno acquirente) che contribuente possieda una casa acquistata molti anni fa senza agevolazioni prima casa, semplicemente perché al tempo dell’acquisto quel regime ancora non esisteva.
Con la Risoluzione n. 142/E del 4 giugno 2009, l’Agenzia affronta proprio questo caso e riconosce il beneficio, espressamente affermando che:
“Nel caso in esame, la peculiarita’ rispetto alla fattispecie che ha formato oggetto di chiarimenti nella circolare n. 38 del 2005 e’ data dalla novita’ nel godimento dell’agevolazione prima casa: l’abitazione da ampliare, infatti, e’ stata precedentemente acquisita senza fruire del regime di favore, in quanto tale possibilita’ non era prevista dalla normativa vigente ratione temporis.
Cio’ premesso, considerata l’assimilabilita’ della vicenda traslativa in esame all’ipotesi contemplata dalla circolare n. 38 del 12 agosto 2005, e tenuto conto, altresi’, della evidente volonta’ del legislatore di favorire gli interventi finalizzati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa, la scrivente e’ del parere che l’agevolazione vada riconosciuta anche in relazione alla fattispecie in esame, purche’ i due alloggi accorpati costituiscano un’abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso, in base alle prescrizioni recate dal decreto 2 agosto 1969.“
Il principio affermato è di grande rilievo la mancata fruizione dell’agevolazione nel primo acquisto, quando dipende dal fatto che il regime agevolativo non era ancora previsto, non impedisce di ottenere oggi il beneficio per l’acquisto dell’unità da accorpare.
In conclusione non si può penalizzare il contribuente per non aver usufruito di un beneficio che, semplicemente, non esisteva.
Questa risoluzione – anche se non recentissima – si inserisce in un percorso interpretativo pacifico e consolidato finalizzato ad ampliare (o almeno: non ridurre) la possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa.
Si tratta di una scelta lungimirante non tanto – o non solo – a mio parere di natura fiscale ma anche sociale. La “prima casa”, come spesso ripeto, rappresenta la base della società italiana, da declinare più che in termini economici o di investimento soprattutto in ottica progettuale. E’ elementare comprendere come chi riesca a comprare casa si senta più “sicuro” e magari pronto a costruire una famiglia. In un Paese ove la denatalità rischia di condannarci al collasso finanziario prima e alla scomparsa poi le possibilità di salvare il nostro futuro passa anche e soprattutto da queste scelte di politica fiscale.
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