Una recente pronuncia della Corte di Cassazione sta facendo molto discutere in materia di condominio e ripartizione delle spese per infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.

Con l’ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, la Suprema Corte ha affrontato un caso particolare ma molto frequente nella pratica: il cosiddetto “condominio minimo” composto da sole due unità immobiliari, nel quale il lastrico solare copriva esclusivamente una porzione dell’edificio.

La decisione assume notevole importanza perché introduce un criterio più rigoroso nell’applicazione dell’art. 1126 c.c., limitando i casi in cui le spese possano essere poste a carico dell’intero condominio.

Per comprendere la decisione della Cassazione è necessario richiamare brevemente le norme fondamentali del codice civile in materia di ripartizione delle spese condominiali.

L’art. 1123 c.c. contiene il principio generale secondo cui:

Lo stesso articolo precisa inoltre che:

• se una cosa serve i condomini in misura diversa, la spesa va ripartita in proporzione all’uso;
• se alcune parti dell’edificio servono soltanto una parte del fabbricato, le relative spese gravano esclusivamente sul gruppo di condomini che ne trae utilità.

Quest’ultimo principio è particolarmente importante nella sentenza in esame.

L’art. 1125 c.c. disciplina invece:

• la manutenzione di soffitti;
• volte;
• solai divisori tra due proprietà sovrapposte.

La norma prevede che:

• le spese per manutenzione e ricostruzione siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani;
• il pavimento resti a carico del proprietario del piano superiore;
• l’intonaco e la decorazione del soffitto siano a carico del proprietario del piano inferiore.

Questa disposizione viene spesso richiamata nelle controversie relative alle infiltrazioni tra unità sovrapposte, ma si distingue dal diverso caso del lastrico solare disciplinato dall’art. 1126 c.c.

L’art. 1126 c.c. stabilisce invece che:

La norma si fonda quindi su un doppio criterio:

1. uso esclusivo del lastrico;
2. funzione di copertura a favore dell’edificio o di parte di esso.

Ed è proprio questo secondo elemento che la Cassazione ha rimesso al centro della valutazione.

La controversia decisa dagli Ermellini riguardava un edificio composto da due sole unità immobiliari.

Il lastrico solare, tuttavia, non copriva l’intero fabbricato, ma esclusivamente un box o una porzione specifica dell’edificio riconducibile ad uno dei proprietari.

Uno dei condomini aveva richiesto che le spese venissero ripartite secondo il criterio dell’art. 1126 c.c., coinvolgendo anche l’altro comproprietario.

La Cassazione ha però escluso tale soluzione. Secondo la Suprema Corte, infatti il criterio previsto dall’art. 1126 c.c. può applicarsi soltanto quando il lastrico svolga effettivamente funzione di copertura rispetto:

• alle parti comuni;
• oppure alle unità immobiliari degli altri condomini.

Se invece il lastrico:

• copre esclusivamente beni riconducibili ad un solo proprietario;
• oppure serve soltanto una specifica porzione individuale dell’edificio;

allora manca il presupposto per coinvolgere gli altri condomini nelle spese.

In questo caso torna centrale proprio l’art. 1123 c.c., secondo cui le spese devono gravare soltanto sui soggetti che traggono utilità dal bene o dal servizio.

In sostanza, la Corte afferma un principio molto chiaro: non basta la natura astrattamente “condominiale” del lastrico; occorre verificare chi ne riceva concretamente la funzione di copertura, e nel contesto di un condominio minimo trova quindi applicazione non il criterio di cui all’art. 1126 Codice Civile bensì la disciplina di cui all‘art. 1125 Codice Civile.