Molti giovani che hanno acquistato la propria abitazione durante il periodo di vigenza delle agevolazioni “prima casa under 36” potrebbero trovarsi oggi a vendere l’immobile per acquistarne uno nuovo.

In queste situazioni emerge una questione poco conosciuta ma molto importante: l’IVA pagata sul primo acquisto agevolato under 36 non può essere utilizzata per ottenere il credito d’imposta previsto per il successivo riacquisto della prima casa.

Il chiarimento arriva dall’Agenzia delle Entrate, che nella propria prassi ha affrontato espressamente il tema escludendo la possibilità di beneficiare due volte dello stesso vantaggio fiscale.

L’articolo 64 del Decreto Legge n. 73/2021 (cosiddetto “Decreto Sostegni-bis“) aveva introdotto un regime agevolato destinato ai giovani acquirenti che:

• non avessero compiuto 36 anni nell’anno del rogito;
• fossero in possesso di un ISEE non superiore a euro 40.000;
• avessero i requisiti richiesti per le agevolazioni “prima casa”.

Per gli acquisti soggetti ad imposta di registro, il beneficio era particolarmente rilevante, poiché prevedeva l’esenzione:

• dall’imposta di registro;
• dall’imposta ipotecaria;
• dall’imposta catastale.

La disciplina, tuttavia, funzionava diversamente nel caso di acquisti effettuati da imprese costruttrici o di ristrutturazione, cioè nelle ipotesi in cui la vendita fosse soggetta ad IVA.

Quando la compravendita era soggetta ad IVA, il giovane acquirente non beneficiava di alcuna esenzione dall’imposta sul valore aggiunto (mentre era riconosciuta l’esenzione da imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale)

L’IVA doveva essere regolarmente corrisposta al venditore, spesso nella misura del 4% prevista per la prima casa.

Per evitare una disparità di trattamento rispetto agli acquisti soggetti ad imposta di registro, il legislatore aveva previsto un meccanismo compensativo: all’acquirente veniva riconosciuto un credito d’imposta di importo pari all’IVA versata in sede di acquisto.

Pertanto, chi acquistava una prima casa da impresa non recuperava immediatamente l’IVA pagata, ma maturava un credito fiscale di pari ammontare.

Il credito d’imposta riconosciuto dalla normativa under 36 non costituiva un rimborso dell’IVA versata.

Esso poteva essere utilizzato esclusivamente nelle modalità previste dalla legge, ad esempio:

• in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute per atti successivi;
• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione dei redditi.

Si trattava quindi di un credito fiscale autonomo, introdotto appositamente dalla disciplina under 36 in modo da non “discriminare” fiscalmente gli acquirenti di immobili da imprese rispetto a quelli da persone fisiche.

L’agevolazione sopra richiamata è tuttavia totalmente diversa da quella prevista dall’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, più comunemente nota come credito d’imposta per il riacquisto di una prima casa.

La norma stabilisce che chi vende un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa e, entro un anno, acquista un’altra abitazione (ovvero come da recente riforma prima ne acquista una e poi entro due anni rivende la precedente) con gli stessi benefici, può maturare un credito d’imposta.

Quando il precedente acquisto era stato soggetto ad IVA, il credito viene normalmente commisurato all’IVA pagata sul primo acquisto (fino all’importo fiscalmente dovuto per il nuovo acquisto).

È un meccanismo molto utilizzato nella pratica notarile e consente di ridurre in modo significativo il carico fiscale del nuovo acquisto.

La questione che qui affrontiamo nasce dall’incontro tra queste due discipline.

Si ipotizzi infatti lo scenario di un contribuente che aveva acquistato una prima casa da impresa usufruendo delle agevolazioni under 36 e pagando l’IVA prevista dalla legge.

Successivamente tale contribuente intende vendere quell’immobile e procedere ad un nuovo acquisto agevolato, e quindi vuole valutare la possibilità di poter utilizzare l’IVA versata sul primo acquisto per maturare il credito d’imposta previsto dall’articolo 7 della legge n. 448 del 1998.

In sostanza, il ragionamento è semplice: ho (comunque) effettivamente versato l’IVA sul primo acquisto, quindi dovrei poter utilizzare quell’importo come credito nel successivo riacquisto, come abitualmente avviene quando si compra (e poi si rivende) una prima casa da impresa.

La conclusione dell’Agenzia delle Entrate è però negativa, ed in termini espliciti.

Il caso è stato affrontato direttamente dalla Circolare del 14/10/2021 n. 12 dell’Agenzia delle Entrate, ove l’Amministrazione finanziaria osserva che l’IVA versata in occasione dell’acquisto agevolato under 36 ha già dato origine ad uno specifico beneficio fiscale, rappresentato dal credito d’imposta riconosciuto dalla normativa speciale.

Di conseguenza, la stessa imposta non può essere utilizzata una seconda volta per generare anche il credito d’imposta previsto dall’articolo 7 della legge n. 448 del 1998.

Secondo l’Agenzia, infatti, si realizzerebbe una duplicazione del beneficio fiscale non prevista dal legislatore.

In altre parole, l’IVA pagata sul primo acquisto under 36 è già stata fiscalmente valorizzata attraverso il credito speciale introdotto dal Decreto Sostegni-bis e non può costituire nuovamente la base per il credito da riacquisto della prima casa.

Esempio pratico:

Tizio (giova under 36 con ISEE inferiore ad euro 40.000,00) nel 2022 ha acquistato da impresa una prima casa al prezzo di euro 250.000, corrispondendo euro 10.000 di IVA al 4%.

Grazie alla normativa under 36, il contribuente ha maturato un credito d’imposta di euro 10.000.

Nel 2026 decide di vendere l’immobile e di acquistarne un altro con le agevolazioni prima casa.

In una situazione ordinaria potrebbe attendersi di utilizzare quei 10.000 euro come credito da riacquisto della prima casa.

La Risoluzione chiarisce invece che tale credito non spetta, poiché l’IVA versata nel 2022 ha già formato oggetto dell’agevolazione speciale under 36 con autonoma possibilità di recupero.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate è particolarmente importante per tutti coloro che hanno acquistato una prima casa da impresa beneficiando del bonus under 36.

Sebbene l’IVA sia stata effettivamente pagata al venditore, essa ha già generato il credito d’imposta previsto dalla normativa speciale e non può essere nuovamente utilizzata per ottenere il credito previsto in caso di successivo riacquisto della prima casa.

Chi intende vendere oggi un immobile acquistato con il bonus under 36 e procedere ad un nuovo acquisto dovrebbe quindi verificare attentamente il proprio caso concreto, poiché il tradizionale credito d’imposta da riacquisto potrebbe non essere disponibile nonostante l’IVA fosse stata regolarmente versata al momento del primo rogito.