Chi acquista un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa deve prestare particolare attenzione nel caso in cui decida di rivenderlo prima che siano trascorsi cinque anni.

La vendita infraquinquennale determina infatti, in linea generale, la decadenza dalle agevolazioni godute al momento dell’acquisto.

Esiste però un’importante eccezione.

La decadenza non si verifica se il contribuente, entro un anno dalla vendita, acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Ma cosa succede se entro l’anno viene firmato soltanto il contratto preliminare e il rogito definitivo viene stipulato successivamente?

Sul punto è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 314 del 17 dicembre 2025.

Il motivo è abbastanza semplice.

Con il contratto preliminare le parti si obbligano a stipulare in futuro la compravendita, ma la proprietà dell’immobile non viene ancora trasferita.

E questo – aggiungo – neppure laddove il preliminare sia trascritto. Infatti anche la trascrizione del preliminare, pur offrendo importanti tutele all’acquirente, non trasforma però il preliminare in un acquisto: l’effetto resta obbligatorio e il trasferimento della proprietà avverrà solamente con il successivo contratto definitivo.

La norma sulla vendita infraquinquennale richiede invece che il contribuente, entro un anno dalla vendita, “proceda all’acquisto” di un altro immobile da destinare ad abitazione principale.

L’Agenzia aveva già espresso lo stesso principio con la Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 e con la Risoluzione n. 66/E del 3 maggio 2004.

In breve: entro l’anno deve esserci stato il vero acquisto.

Non basta avere individuato la nuova casa.

Non basta avere versato una caparra.

Non basta avere sottoscritto e registrato il preliminare.

Serve il rogito entro dodici mesi dalla vendita.

COSA COMPORTA LA DECADENZA?

In caso di decadenza devono essere recuperate le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinariamente dovuta.

A queste si aggiungono gli interessi e una sanzione pari al 30%.

La possibilità di effettuare il nuovo acquisto entro un anno dalla vendita serve proprio ad evitare queste conseguenze.

MA IL TERMINE PER LA PRIMA CASA NON ERA DIVENTATO DI DUE ANNI?

Qui si trova probabilmente il passaggio più interessante della Risposta n. 314/2025.

Dal 1° gennaio 2025 è effettivamente raddoppiato, da uno a due anni, uno dei termini previsti dalla disciplina prima casa.

Ne avevamo parlato nell’articolo “DUE ANNI PER VENDERE LA PRIMA CASA” e, più recentemente, nell’approfondimento “Prima casa: rivendita di precedente e credito d’imposta”.

Attenzione però: si tratta di una fattispecie diversa.

Il termine di due anni riguarda chi:

• acquista una nuova abitazione chiedendo nuovamente le agevolazioni prima casa;
• è ancora proprietario della precedente abitazione acquistata con le medesime agevolazioni;
• si impegna a vendere quest’ultima entro due anni dal nuovo acquisto.

Il caso affrontato dalla Risposta n. 314/2025 è esattamente opposto.

Qui il contribuente ha venduto prima la vecchia abitazione e deve successivamente acquistarne un’altra per evitare la decadenza conseguente alla vendita avvenuta prima dei cinque anni.

Per questa ipotesi il legislatore non ha modificato il termine previsto dal comma 4 della Nota II-bis.

Il termine resta quindi di un anno.

L’Agenzia aveva già affrontato il problema dell’estensione del nuovo termine biennale nelle Risposte nn. 197 e 297 del 2025.

Anche nella Risposta n. 314 richiama l’articolo 14 delle disposizioni sulla legge in generale e ribadisce che le norme fiscali agevolative sono di stretta interpretazione: non possono essere applicate, per analogia o in via estensiva, a fattispecie diverse da quelle espressamente previste dalla legge.

Si hanno quindi due situazioni da non confondere:

compro prima la nuova casa e poi vendo la precedente → due anni per vendere;

vendo prima dei cinque anni e poi devo ricomprare per evitare la decadenza → un anno per acquistare.

La differenza sembra sottile ma, fiscalmente, è decisiva.

COSA SUCCEDE SE MI ACCORGO CHE NON RIUSCIRO’ A COMPRARE ENTRO L’ANNO?

La stessa Risposta n. 314/2025 ricorda un’altra possibilità importante.

Se, prima che sia trascorso l’anno, il contribuente si rende conto che non riuscirà a effettuare il nuovo acquisto, può presentare un’apposita istanza all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile.

Con l’istanza manifesta la propria intenzione di non procedere al riacquisto nel termine e chiede la riliquidazione delle imposte relative al precedente acquisto.

Il contribuente dovrà quindi versare:

• la differenza tra l’imposta originariamente pagata e quella ordinariamente dovuta;
• gli interessi.

Non viene invece applicata la sanzione del 30%.

Si tratta di una possibilità già chiarita dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012 e successivamente ribadita dalla Circolare n. 18/E del 2013.

E’ quindi importante non lasciare semplicemente decorrere il termine.

E IL CREDITO D’IMPOSTA?

La questione assume rilevanza anche ai fini del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

L’Agenzia ricorda infatti che, se si verifica la decadenza dalle agevolazioni relative al precedente acquisto, viene meno anche il presupposto per beneficiare del relativo credito d’imposta.

IN CONCLUSIONE

La Risposta n. 314/2025 aggiunge un altro tassello ad una disciplina che, dopo le modifiche introdotte nel 2025, richiede particolare attenzione.

La regola pratica da ricordare è semplice.

Se vendo la mia prima casa prima dei cinque anni e voglio evitare la decadenza dalle agevolazioni, devo acquistare un’altra abitazione principale entro un anno.

Il preliminare non basta.

E non basta neppure se è stato registrato o trascritto.

Il nuovo termine di due anni riguarda un’altra fattispecie: l’acquisto della nuova prima casa effettuato quando si è ancora proprietari di quella precedente.

Come spesso accade nella materia fiscale, quindi, l’ordine con cui vengono effettuate le operazioni cambia completamente il risultato.

Ed è proprio per questo che, soprattutto quando vendita e nuovo acquisto sono temporalmente vicini, le date vanno controllate prima e non dopo il rogito.