Alcuni anni fa, a cena in un piacevole locale di una accesa capitale europea, mi presentarano un giovane uomo che mi precisarono essere assai afflitto per la recete ed inaspettata morte in un incidente dei genitori. Aggiunsero subito dopo – malignamente – che il luttuoso evento era solo in parte compensato dalla circostanza che aveva ereditato una fortuna stimata in qualche centinaio di milioni di euro. Non tutti hanno questi problemi ma mi capita non di rado di dovere gestire pratiche in cui viene ceduto un immobile ereditato. In questo caso ci si trova quindi innanzi ad una compravendita con provenienza successoria che comporta – soprattutto a livello documentale – alcune accortezze ulteriori rispetto a quanto abitualmente richiesto; vediamo quali.
Il documento fondamentale – che molti ritengono a torto sia sufficiente – è la dichiarazione di successione, senza la quale, per legge, non è possibile procedere alla stipula. In particolare la dichiarazione di successione dovrà essere fornite con relativi estremi (numero di protocollo) di deposito alla competente Agenzia delle Entrate.
Ma la dichiarazione di successione, di per sé, non è sufficiente: è infatti necessario altresì verificare che siano state pagate le imposte dovute per la successione. In particolare, se il valore dell’asse erediario rientra nella franchigia di legge non sarà dovuta alcuna imposta di successione mentre saranno comunque dovute imposte ipotecaria e catastale.
E’ però opportuna un’ulteriore precisazione sul punto. Le imposte ipotecaria e catastale sono pagate contestualmente alla presentazione della dichiarazione di successione. L’eventuale imposta di successione (dovuta, ad es. se il patrimonio supera la franchigia di legge; oppure ancora laddove proprio non vi sia franchigia, come ad esempio quando si eredita da parenti lontani) viene invece liquidata successivamente dall’Agenzia delle Entrate stessa: può quindi accadere che si intenda cedere l’immobile quando ancora non sia stata versata. Ciò può rappresentare un rischio per l’acquirente, perché laddove il venditore non ottemperasse successivamente al saldo l’Erario potrebbe aggradire l’immobile compravenduto. In ipotesi del genere, quindi, è fondamentale o attendere il pagamento oppure lasciare una somma a garanzia (in genere presso il Notaio rogante) del pagamento dell’imposta.
Fondamentale è altresì il certificato di morte o l’estratto per riassunto dell’atto di morte, che può essere richiesto al Comune ove il defunto aveva l’ultima residenza.
Infine – the last but not the least, direbbero i nostri amici anglofili – occorre produrre anche copia dell’originario atto di provenienza inter vivos, cioé dell’atto con cui il defunto acquistò l’immobile poi caduto in successione e ora compravenduto. In questo modo, infatti, e solo così, si può verificare la presenza di eventuali patti speciali o situazioni peculiari quali servitù non trascritte, prelazioni, convenzioni urbanistiche, accordi condominiali, ecc.. che possono incidere anche sensibilmente sul positivo esito dell’operazione.
Quelli sopra sono i documenti tipici classici e “minimi”, in presenza di una presenza di una provenienza successoria; ci possono però essere scenari più articolati, in particolare laddove vi sia un testamento oppure alcuni dei chiamati abbiano rinunciato all’eredità.
Laddove la successione sia testamentaria e non legittima – quindi nel caso in cui il defunto abbia lasciato un testamento, olografo o pubblico – è necessario altresì produrre copia conforme (cartacea ma soprattutto digitale in formato .p7m, e a breve si chiarirà l’importanza della precisazione) del relativo verbale di pubblicazione.
Se, invece, alcuni dei chiamati all’eredità hanno rinunciato alla stessa ecco che occorre la copia (anche qui: soprattutto digitale in formato .p7m) dell’atto di rinuncia. In questo caso sarà anche opportuno evidenziare che a seguito delle varie rinunzie non vi sono ulteriori chiamati per rappresentazione che ancora non palesato l’eventuale volontà di rinunciare (e che pertanto interverranno quali eredi all’atto di vendita).
Certificato di morte ed – eventualmente – copie (digitali in formato .p7m) di verbale di pubblicazione del testamento e atto di rinuncia sono necessari al fine di procedere – ove non precedentemente curata o avvenuta in forma espressa – alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. Come già anticipato (e invitando a leggere il contributo richiamato) tale formalità è necessaria per ogni successione apertasi da meno di venti anni e – si precisa – il formato .p7m delle copie dei documenti di cui sopra è l’unico in genere accettato dalla Conservatorie dei Registri Immobiliari per procedere. In breve, copie cartacee e relative scansioni non sono idonee a tal fine (i certificati e gli estratti per riassunto dell’atto di morte invece sono accettati senza particolari formalità).
Ancora, si possono verificare ulteriori ipotesi particolari ove occorrono attenzioni ulteriori, causa la presenza di cosiddetti soggetti deboli. Mi riferisco, nel dettaglio, a minori o incapaci.
In presenza di un erede minore d’età, l’eredità deve essere stata preventivamente accettata con beneficio d’inventario e deve esserci l’autorizzazione (del Giudice Tutelare, laddove la fase ereditaria non sia ancora conclusa) alla vendita. Occorrono quindi tre documenti ulteriori: l’accettazione, l’inventario e l’autorizzazione alla vendita.
In presenza di un incapace occorre verificare cosa abbia disposto l’Autorità Giudiziaria. In base al tipo di tutela (interdizione, inabilitazione o ormai la universamente diffusa amministrazione di sostegno) sono diversi i provvedimenti autorizzativi possibili. Importante è anche la data di apertura della successione rispetto a quella della decisione giudiziaria circa la misura di sostegno: se la successione è infatti antecedente la cessione può non essere oggetto di specifica autorizzazione.
Per concludere, una precisazione e la risposta alla domanda che tutti i venditori mi fanno sempre.
La precisazione riguarda la possibilità che ogni studio notarile, nella verifica della pratica, possa chiedere – legittimamente, sottolineo – documentazione ulteriore. Spesso, in particolare, si vuole avere certezza non vi possano essere chiamati ulteriori e in generale nessuno che possa rivendicare diritti su quel bene e quindi si vuole procedere ad una verifica particolare dello situazione personale del defunto, domandando, ad esempio, stati di famiglia o certificati di residenza storici.
E la domanda? Sempre ed immancabile: ma entro quando serve tutto Notaio? Prima del rogito? Ampiamente prima del rogito ed il prima possibile, perchè in assenza di tutto quello che serve e che sopra ho ricordato non solo non si può stipulare ma neppure verificare la pratica e procedere con la stessa. Il tutto, si ricorda, a tutela di ogni parte dell’atto.
Buona sera signor notaio, qualche anno fa è venuto a mancare mio padre e abbiamo fatto la successione per quanto riguarda l eredità che consisteva in tre immobili in comunione di beni con mia madre. Un immobile è stato venduto presentando la dichiarazione e il notaio ha fatto la trascrizione dell accettazione tacita dell eredità. Ora mi domando: se si dovesse vendere l altro immobile, bisogna ripresentare di nuovo la dichiarazione di successione per poterlo vendere ? Se no cosa servirebbe ? L atto della trascrizione dell accettazione tacita ? Ultima cosa : se dovessi fare delle ristrutturazioni al restante immobile e il valore catastale dovesse cambiare devo modificare la successione per aggiornare il valore catastale ?
Rispondo nell’ordine:
1. immagino nella dichiarazione di successione fossero presenti tutti gli immobili. Ove così non fosse confermo vada integrata;
2. la trascrizione dell’accettazione tacita deve essere rifatta se il nuovo immobile è sito in diversa Conservatoria oppure non era stato inserito nella precedente trascrizione di accettazione tacita;
3. no, la successione non deve essere modificata.
Signor Notaio buon giorno e la ringrazio per la veloce risposta, con ripresentare la successione nn intendevo di farne una nuova, ma presentarla di nuovo nel caso di vendita del secondo immobile già presente nella dichiarazione, volevo capire avendone venduto uno eseguita la trascrizione dell accett tacita, se dovessi vendere il secondo immobile devo presentare la dichiarazione di successione o nn serve ? Nel caso basta portare un documento attestante l accettazione dell eredità ?la ringrazio e le auguro buon anno
Sicuramente il o la Collega che curerà l’atto Le chiederà la dichiarazione di successione.
Per la trascrizione dell’accettazione tacita se necessaria (perché ad esempio la precedente riguarda immobile in altra Provincia o non contempla anche quello ora ceduto) sarà richiesta.
La ringrazio signor notaio, quindi in pratica se dovessi vendere il secondo immobile, comunque serve la dichiarazione di successione anche avendola già presentata per la vendita del primo, ma se si dovesse fare una divisione ereditaria dovw ogni erede diventa proprietario esclusivo del bene, in quel caso serve sempre la dichiarazione di successione se quel erede vuole vendere l immobile ? Questa è l ultima richiesta e ancora grazie
E’ una tema discrezionale, ogni Notaio opera come ritiene opportuno.
Io sinceramente chiederei comunque la dichiarazione di successione, anche in presenza di divisione.