In tema di compravendite immobiliari, l’approvazione della legge di conversione del d.l. 198/2022, cosiddetto “Decreto Milleproroghe”, è intervenuta a stabilire un nuovo termine a partire dal quale la polizza assicurativa decennale postuma prevista dall’art. 4 del D.lgs. 122/2005 – in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire – dovrà essere adeguata al modello standard introdotto dal Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 20 luglio 2022 n. 154.
Come già approfondito in un nostro precedente contributo, nel caso di compravendite aventi ad oggetto immobili da costruire è previsto l’obbligo, fin dalla fase preliminare, di un controllo di legalità da parte del Notaio circa le disposizioni di legge sul tema; il preliminare di vendita deve, infatti, essere redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (art. 6 comma 1 del D.lgs. 122/2005).
A tutela della parte acquirente, il legislatore ha previsto l’obbligo in capo al costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse, o che deve ancora riscuotere, dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento (art. 2 del D.lgs. 122/2005).
Non solo, oltre alla consegna della fideiussione, il costruttore ha anche l’obbligo, a pena di nullità dell’atto, di contrarre e consegnare una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente, i cui effetti decorrono dalla data di conclusione dei lavori e che deve ricoprire gli eventuali danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti dalla rovina o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di vendita.
L’art. 4 del D.lgs. 20 giugno 2005 n. 122, successivamente modificato dal Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza di cui al D.lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, ha previsto che la polizza assicurativa indennitaria decennale debba seguire un modello standard, il quale è stato definito con Decreto del Ministero della Giustizia del 20 luglio 2022 n. 154, e che ha previsto l’applicazione di tale modello per tutte le polizze stipulate successivamente la sua entrata in vigore, ovvero a partire dal 5 novembre 2022, lasciando la facoltà al costruttore di adeguare al modello standard quelle già stipulate.
E’ proprio su quest’ultimo punto che è intervenuta la legge n. 14 del 24 febbraio 2023; è stato infatti stabilito che le disposizioni previste la D.M. 154/2022 non si applicano agli immobili per i quali il titolo edilizio sia stato rilasciato prima della data di entrata in vigore del medesimo Decreto Ministeriale. Deve trattarsi del titolo edilizio iniziale, essendo irrilevanti le varianti successive al 5 novembre 2022 (purché si tratti di quelle conservative e non innovative dell’opera originariamente prevista).
In sede di contratto definitivo di vendita di un immobile da costruire si vengono così a delineare tre ipotesi:
1) per gli immobili il cui titolo abilitativo è stato presentato prima del 16 marzo 2019, si applica le disciplina originariamente prevista per il trasferimento di proprietà di immobili da costruire – anteriore alle modifiche apportate dal D.lgs. 14/2029 – in cui le polizze postume decennali non devono essere adeguate al modello standard previsto dal D.M. 154/2022;
2) per gli immobili il cui titolo abilitativo è stato presentato dopo il 16 marzo 2019 ma rilasciato prima del 5 novembre 2022, si applica la disciplina prevista del D.Lgs. 14/2019, ma in tema di polizze postume decennali, le stesse non dovranno essere adeguate al modello standard previsto dal D.M. 154/2022;
3) per gli immobili il cui titolo abilitativo è stato presentato dopo il 16 marzo 2019 ma rilasciato dopo del 5 novembre 2022, si applica la disciplina prevista dal D.Lgs. 14/2019, e le polizze decennali postume devono essere adeguate al modello standard previsto dal D.M. 154/2022.
Buongiorno. Ho letto con attenzione l’articolo in quanto sto cercando chiarezza. Chiedo se possibile una risposta. Privato cittadino, con mia moglie entriamo soci di una cooperativa edile per la costruzione di una porzione di villetta bifamigliare. Ci siamo fidati ciecamente del presidente della cooperativa che è anche il progettista e che si conosce poichè della stessa nostra città per cui non siamo stati a richiedere documenti particolari. Nel compromesso facciamo inserire la facoltà di richiedere il passaggio di proprietà già in corso d’opera con categoria catastale F3. Cosa che dopo che sono iniziati i lavori con mille peripezie, facciamo. La cooperativa accatasta la parte abitativa F3 ed il box C6 in quanto ci dice che c’è un bonus per l’acquisto di box auto. Pertanto si procede con fissare l’atto, il notaio incaricato chiede alla cooperativa la decennale postuma per il box auto. La cooperativa si incaponisce dicendo che non deve produrre nessuna polizza in quanto il box è una pertinenza e non un fabbricato abitativo. Risultato non riusciamo a risolvere la situazione. E’ vero che il box auto è pertinenza e pertanto non è obbligatoria la decennale postuma? Grazie se potete darmi un riscontro.
Ritengo il Collega abbia ragione, soprattutto a Vostra tutela.
Al Vostro posto insisterei per chiedere la decennale postuma.
Buongiorno, abbiamo rogitato a fine Aprile per una bifamiliare di nuova costruzione e a Giugno abbiamo richiesto scarico all’assicurazione perché c’è risalita di umidità con intonaco danneggiato ai lati delle porte a vetri del piano terra.
Non abbiamo ancora ottenuto risposta e dopo mille telefonate ci hanno detto che l’impresa ha segnato un civico diverso dal nostro e che non vi è distacco del l’intonaco.
La situazione della casa peggiora e tra l’impresa edile e assicurazione dopo 7 mesi non ci danno risposte chiare, come posso far valere i miei diritti! Vorrei la casa a posto e ho contattato un avvocato che mi pare non sappia come gestire la situazione! Ma un privato come deve tutelarsi?
Grazie, un saluto.
Il civico diverso non è motivo ostativo per procedere.
Credo che un confronto con il legale sia necessario, se ci sono danni dovuti ad imperizia dell’impresa devono essere risarciti.
Buongiorno,
sto affrontando l’acquisto di una soluzione attualmente in F3 con permesso di costruire del 2010 – oggi apriremo una CILA per ultimare gli interventi interni come pavimenti e posa di sanitari. Procederemo con l’accatastamento ed in seguito procederò con l’acquisto dal notaio.
In accordo con il venditore, verserò una caparra ed un acconto sul prezzo finale.
Mi domando: c’è obbligo di decennale postuma? In quanto il costruttore l’aveva fatta ma ad oggi è scaduta. Inoltre, gli importi che verso al costruttore/venditore devono essere garantiti da fidejussione?
Per riassumere: decennale postuma e fidejussioni, sono obbligatorie? O facoltative?
Grazie in anticipo per la risposta
Una ricostruzione puntuale necessita di una valutazione dei titoli edilizi.
La fideiussione è dovuta se è presente un preliminare.
Il mio consiglio è di rivolgersi al Collega che stipulerà l’atto e farsi seguire fin d’ora.
Grazie per la celere risposta.
Quindi se ho capito correttamente, se non è presente un preliminare registrato non sono obbligatorie le fidejussioni? Diversamente, in caso di preliminare registrato in A.E., vi è obbligo di fidejussioni.
Il preliminare dovrebbe essere sempre registrato.
Se non è presente un preliminare in assoluto si ritiene non ci sia l’obbligo di fideiussioni perché difettano pagamenti intermedi (a quale titolo sono corrisposti?)
Buongiorno.Ho appaltato ad un impresa la costruzione di un immobile su terreno di mia proprietà, i lavori sono ultimati e i agibilità ottenuta ho chiesto la postuma ma mi è stato detto che non è possibile averla perché la costruzione è stata fatta su un terreno di mia proprietà. Volevo sapere se non mi spetta la postuma decennale?
Confermo come non sia un’ipotesi di obbligatorietà, deve essere espressamente convenuta fra le parti.
Grazie per la sua disponibilità è pronta risposta! buona serata
Buonasera,
Vorremmo acquistare un appartamento da un costruttore che ha acquistato nel 2022 gli “scheletri” di una palazzina all’asta (erano presenti solo i blocchi in calcestruzzo) e la sta ultimando. Consegna prevista a giugno 2024.
Abbiamo chiesto conferma per la decennale postuma ma ci è stato risposto che non ci sarà in quanto il permesso per costruire del 2010 ed è quindi scaduta. È corretto?
La ringrazio in anticipo per l’aiuto.
Mi pare una risposta un po’ anomala: sinceramente suggerisco di verificare con il Notaio che vi seguirà per l’atto.
Buongiorno ho sottoscritto un preliminare di compravendita per una casa in costruzione ma di fatto ultimata all’interno di un complesso per il quale il costruttore ha richiesto l’agibilita qualche giorno prima della firma del preliminare. Quest’ultimo riporta correttamente gli estremi di tale richiesta che, per la regione in questione, non richiede che decorra un periodo di silenzio-assenso. I costruttore mi ha comunicato in sede di stipula del preliminare che, in questo caso specifico, ovvero di compravendita intervenuta dopo la richiesta dell’ agibilità, la polizza postuma decennale non copre gli acquirenti che beneficeranno solo della garanzia decennale da codice civile. Non trovando riferimenti al caso specifico nella disciplina vigente mi domando se , per legge, invece mi spetti anche la copertura e come comportarmi con il notaio incaricato dal costruttore in sede di rogito. Ringrazio anticipatamente per un Suo riscontro.
A mio parere deve rimettersi alle indicazioni del Notaio incaricato per la stipula.
Il Collega infatti conosce sicuramente meglio di me la posizione e potrà indicare se occorra o meno la decennale postuma (che – sottolineo – quando necessaria è dovuta a pena di nullità dell’atto).
Buongiorno avrei necessità del seguente chiarimento qualora possibile:
nell’ipotesi in cui il titolo edilizio sia stata rilasciato prima del 16 marzo 2019 (prima del d.lgs. 14/2019 che ha introdotto la “sanzione” della nullità dell’atto di vendita per il mancato rilascio della polizza decennale postuma) e il costruttore non rilascia la decennale, si ricadrebbe comunque in un ipotesi di nullità?
Tra l’altro nel caso che mi riguarda si tratterebbe di una ristrutturazione di immobile preesistente.
Ringrazio anticipatamente per un Vs. gentile chiarimento.
La decennale postuma era prevista anche prima del 2019, per capire se sia o meno obbligatoria (con sanzione della nullità) è necessario valutare che tipo di intervento si è eseguito e quale rapporto contrattuale (se preliminare su carta e poi definitivo) è sorto tra le parti.
Buongiorno, grazie per le preziose informazioni. Una domanda relativamente alla decennale postuma: è sempre obbligatoria se chi fa costruire il nuovo edificio è un privato? Ed è in qualche modo trasferibile, se e.g. una persona fa costruire una nuiova casa, e poi la rivende subito, in questo caso la decennale postuma (se presente) può essere trasferita ai nuovi proprietari privati?
Grazie ancora e buone feste!
Se chi costruisce e vende l’immobile non è un costruttore non ha obbligo di consegnare polizza decennale postuma.
Grazie di questo articolo. Avrei una domanda poiche mi sento -come privato- di trovarmi in un ‘caso’ che non è qui contemplato. Come per migliaia di privati che decidono di fare una casa su un terreno edificabile (in edilizia convenzionale o bioedilizia casaclima il mio caso) ci troviamo in una situazione in cui viviamo da pochi anni in questa casa, agibile e finita, ma se volessimo venderla ora ci viene chiesta copia della polizza decennale. Casa fatta nel 2018. Ma il curatore fallimentare dell’azienda che la costrui dietro ns. appalto (privati che fanno costruire una casa) sostiene che in questo caso chi fa la casa non deve dare garanzie decennali. Quindi la domanda è: esiste un caso in cui chi costruisce su commissione di un privato -cioè non è una ditta costruttrice che vende la casa finita ma la fa per conto di un privato- sia esente? E quindi che tutele hanno questi provati che fanno case per sè? Grazie
Il TAIC (testo unico immobili da costruire) prevede l’obbligatorietà della polizza decennale postuma nei casi di acquisto di immobile su carta da costruttore.
La fattispecie che La riguarda mi pare esulare da quanto sopra (è stato appaltata la costruzione su terreno di proprietà).
La tutela per i privati è negli accordi contrattuali (il contratto di appalto) e nella garanzia di cui all’art. 1669 Codice Civile (che però senza strumenti – polizze – a “supporto” rischia di essere non pregnante).
grazie della celere risposta
cercherò di comprendere meglio
mi pare di aver compreso che nella nostra fattispecie non essendoci obbligo di decennale siamo di fatto esonerati dal produrre una decennale in caso di vendita ad altri privati
Per le vendite fra persone fisiche non vi è alcun obbligo di produrre polizza decennale postuma.
Buon giorno, ho acquistato un immobile ultimato da costruttore da costruttore il 29/12/2023.
La richiesta di agibilità è stata presentata il 21/12/2023, in atto di vendita è stato scritto “La Parte venditrice dichiara che in data 21 dicembre 2023 è stata presentata al Comune di Busto Arsizio la Segnalazione Certificata per l’Agibilità Prot. n. 163544, agibilità che si intenderà accordata una volta decorsi i termini
per la formazione del cd. “silenzio assenso”, obbligandosi la Parte venditrice a porre in essere quanto fosse eventualmente richiesto dalle competenti autorità ai fini del completamento del predetto” Il notaio ha richiesto polizza decennale postuma che riporta data decorrenza 20/12/2023. Il mio quesito è: la polizza decennale era obbligatoria? Se non lo era cosa comporta aver inserito estremi in atto di vendita? Grazie mille
Se il Collega ha richiesto la polizza evidentemente era obbligatoria.
Salve, in data 28/12/2020, ho acquistato da una società appaltatrice una villetta a schiera, facente parte di un unico immobile suddiviso in tre villette a schiera. . Premetto che la casa era già ultimata (inizio lavori nel 2015 termine lavori luglio/2019 ). In questo caso la polizza assicurativa decennale postuma era d’obbligo oppure no?!?
Grazie
Se erano presenti gli altri requisiti previsti dalla legge confermo era obbligatoria, ma sicuramente il tema sarà stato verificato dal Collega che ha ricevuto l’atto.
La ringrazio, buona giornata.
Gentilissimo Notaio, grazie molte per questo prezioso contributo. Volevo tuttavia porle una domanda per capire di più il caso che purtroppo mi coinvolge.
Una società Srl ha acquistato nel 2007 un intero fabbricato che era adibito ad albergo, lo ha fatto poi totalmente ristrutturare, e nell’anno 2020 la medesima società ha venduto i singoli appartamenti ricavati ai soci stessi (così che ognuno di essi avesse delle unità immobiliari in proprietà). Dal 2021 ogni socio ha venduto i propri immobili ad altri singoli privati, tra cui la sottoscritta.
Ad oggi il fabbricato condominiale cade a pezzi, dopo appena due anni di vita, essendo stati chiaramente fatti male i lavori dalla ditta che si è occupata dei lavori di ristrutturazione pesante.
Vorrei avvalermi della polizza decennale postuma, pertanto sarei qui a chiederle se effettivamente ho una possibilità di ricorrere a questo strumento, chi avrebbe dovuto stipularla, e a chi devo richiederla oggi? perchè nessuno mi ha consegnato nulla al momento in cui ho acquistato casa. Posso chiedere al Notaio che ha stipulato il mio atto di compravendita di aiutarmi o devo rivolgermi a qualcun’altro? il soggetto che mi ha venduto la casa, e che era socio della società che ha rilevato l’albergo, che avrebbe dovuto stipulare tale polizza con la dittà restauratrice, fa orecchie da mercante.
Grazie mille per l’attenzione e la disponibilità se potrà rispondermi.
Se i lavori sono terminati da più di dieci anni non c’era obbligo della postuma.
La garanzia per vizi “ordinaria” dura due anni dalla consegna, temo siano spirati i termini.
Sinceramente suggerisco di diffidare formalmente la società richiedendo la polizza decennale postumo per verificare se era presente al momento della prima vendita da costruttore a soci.
Gentilissimo Notaio La ringrazio molto per l’attenzione e il tempo dedicatomi.
I lavori sono conclusi nel dicembre 2020.
Ho la certezza che non esiste alcuna polizza decennale postuma purtroppo. Intanto il palazzo si deteriora sempre di più, e noi condomini dobbiamo sborsare ingenti somme per intervenire, invece di essere garantiti.
Le chiedo se quindi il Notaio che ha curato i vari passaggi di proprietà (fino ad arrivare al mio acquisto nel giugno 2021) aveva l’obbligo di controllare se vi era stata la stipulazione della polizza a monte, e se quindi gli è imputabile una responsabilità.
Grazie infinite.