Capita di frequente che mi sia chiesto se l’APE (o attestato di prestazione energetica) sia necessario anche in sede di contratto preliminare di vendita oppure possa essere prodotto successivamente, in genere contestualmente alla stipula del contratto definito. Il tema è molto sentito perchè spesso la “fretta di concludere” induce a richiedere appuntamenti senza tutta la documentazione pronta e solo alle ultime battute ci si accorge che manca qualcosa.

Come noto la normativa in materia di APE vede, all’interno di una cornice nazionale di derivazione comunitaria, la presenza di una disciplina regionale con – in particolare – un regime assai rigido in tema di sanzioni, che possono giungere fino ad euro 18.000,00 in ipotesi di mancata allegazione della certificazione energetica al contratto definitivo di compravendita.

Ma prima del contratto definitivo di compravendita?

In verità il dettato della legge è molto chiaro ed è stato interpretato in maniera pressoché univoca: l’APE non solo deve essere presente già al preliminare, bensì fin dal momento in cui si iniziano le trattative; un rinvio normativo sul punto si rende necessario per maggiore chiarezza.

Si prenda in considerazione – ad esempio – la Deliberazione della Giunta Regionale dell’Emilia Romagna in data 7 settembre 2015 n. 1275 (“Approvazione delle disposizioni regionale in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici”) che all’Allegato A, Art. 3, punto 5, recita:

L’inciso evidenziato è chiarissimo: l’APE occorre da subito, fin dall’inizio delle trattative, quindi ben prima del preliminare, occasione in cui dovrà essere consegnato.

Ma cosa accade se invece l’APE manca? Le conseguenze possono essere due, entrambe assai gravi in particolare per il venditore.

In primis, infatti l’acquirente potrebbe rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo di compravendita, soprattutto ove la classe energetica dell’immobile sia non eccelsa, in quanto non aveva ricevuto informazioni che ormai sono per sentire comune determinanti nella scelta di un’abitazione. Ci sarebbe quindi una responsabilità contrattuale per il venditore (e anche per l’eventuale mediatore coinvolto) con conseguente risarcimento del danno.

In secondo luogo non bisogna dimenticare il sistema sanzionatorio che come sopra anticipato prevede multe fino ad euro 18.000,00. In particolare, l’iniziale norma di riferimento, e cioé il decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192, art. 15 comma 8 recita:

Non vi è unanimità circa il significato da assegnare al termine “obbligo di dotare” ma se – come sopra ricordato – la disciplina parla di dotazione fin dalle trattative, le conseguenze sembrano chiare: bisogna dotare fin da subito l’APE, e se l’APE manca scatta la sanzione salatissima.

Concludo con un suggerimento professionale. La normativa in materia di certificazione energetica, come visto, è corposa, sovrapposta nel tempo e in alcuni spunti non chiarissima. Ma chiarissimi sono i rischi: multe fino ad euro 18.000,00. E allora domando: perché rischiare? L’APE è bene averlo fin dal primo annuncio pubblicitario.