Se l’acquirente è una persona fisica che ha un’abitazione nel medesimo Comune potrà chiedere l’applicazione dell’imposta di registro sul valore catastale della pertinenza. Se l’abitazione è stata acquistata con le agevolazioni prima casa e non ha altre pertinenze di quella categoria catastale l’aliquota sarà al 2%; altrimenti si applicherà il 9%.
Se l’acquirente è una persona fisica che non ha un’abitazione nel medesimo Comune fiscalmente non si può parlare di pertinenza e si applicherà l’imposta di registro al 9% sul prezzo di acquisto.
E’ irrilevante – sottolineo – che l’acquirente non abbia in assoluto abitazioni o non abbia altre pertinenze in quel Comune: solo la possibilità di collegare il nuovo acquisto ad un’abitazione nel medesimo Comune consente di chiedere l’applicazione dell’imposta di registro – al 2% o al 9% – sul valore catastale, altrimenti si paga sempre il 9% sul prezzo di acquisto.
Se chi vende è invece una società lo scenario diventa più articolato, in quanto bisogna distinguere fra i casi in cui la vendita è soggetta ad IVA oppure ad imposte di registro:
Se la vendita è soggetta ad IVA e l’acquirente ha un’abitazione nel medesimo Comune si pagherà l’IVA in misura pari al 4% o al 10% sul prezzo di acquisto a seconda che si possano richiedere o meno le agevolazioni prima casa. Sono inoltre dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
Se la vendita è soggetta ad IVA e l’acquirente non ha un’abitazione nel medesimo Comune si pagherà l’IVA in misura pari al 22% oltre all’imposta di registro in misura fissa, ipotecaria in misura pari al 3% e catastale in misura pari all’1%, il tutto sul prezzo di vendita.
Se la vendita non è soggetta ad IVA si applica l’imposta di registro e il meccanismo è identico a quello sopra descritto in ipotesi di acquisto da persona fisica.
Se chi vende è una società è quindi fondamentale informarsi immediatamente dalla stessa circa il regime fiscale ed in particolare circa l’applicazione o meno dell’IVA, in quanto l’impatto delle imposte può essere non banale.
In conclusione l’acquisto di una pertinenza – autorimessa, cantina, deposito, tettoia – rischia di essere fiscalmente più articolato e complesso che quello di una più costosa abitazione. Per evitare sorprese è quindi fondamentale confrontarsi subito con il proprio Notaio per capire esattamente in quale scenario si ricade.
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