Per i contribuenti che acquistano un immobile da adibire ad abitazione principale, è prevista l’agevolazione fiscale della detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi dei mutui ipotecari e dei relativi oneri accessori, nella misura del 19%, con un limite di 4.000 euro di spesa.
Si tratta di un tema già brevemente affrontato in passato ma che in questa sede si vuole approfondire con maggiore puntualità.
Condizioni per godere della detrazione
La detrazione degli interessi passivi è riconosciuta solo per i mutui ipotecari:
– stipulati nei 12 mesi antecedenti o successivi all’acquisto dell’abitazione; si individuano quindi due possibilità:
* acquistare l’immobile ed entro 12 mesi stipulare l’atto di mutuo;
* stipulare l’atto di mutuo ed entro 12 mesi l’atto di compravendita;
– erogati da un istituto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della comunità Europea.
Entro 12 mesi dall’acquisto, l’immobile oggetto d’ipoteca deve essere destinato ad abitazione principale, ovvero a dimora abituale del contribuente (in cui lo stesso risieda), a pena di decadenza dai benefici.
Sotto tale profilo, invero, sono presenti casi particolari in cui è comunque garantita l’applicabilità della detrazione:
– se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, (comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente) a decorrere dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto;
– se entro un anno dalla liberazione di un immobile locato lo stesso è adibito ad abitazione principale;
– nel caso di trasferimento della propria dimora per motivi di lavoro oppure per ricovero in istituti sanitari, a condizione che l’immobile non sia locato.
Limiti alla detrazione
La legge n. 244/2007 (legge finanziaria 2008) ha aumentato dagli originari euro 3.615,20 ad euro 4.000,00 il limite massimo degli interessi passivi corrisposti su mutui ipotecari (stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale), in relazione ai quali è prevista la detrazione.
Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi relativo al pagamento di tali oneri è pari a euro 760,00 (19% di euro 4.000).
Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:
– degli interessi passivi;
– degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
– delle quote di rivalutazione, dipendenti da eventuali clausole di indicizzazione.
Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la propria quota.
Gli interessi passivi, pertanto, risultano detraibili in base al rapporto tra:
– il capitale del mutuo;
– il costo di acquisto dell’immobile, risultante dall’atto di compravendita e maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione d’acquisto (che comprendono l’onorario del Notaio, le imposte di registro, ipotecarie e catastali e gli oneri accessori relativi al contratto di mutuo).
In relazione a tale aspetto, si precisa che l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 15/E/2005 ha chiarito che non possono essere classificate come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile che sia richiesta dalla banca per l’atto di mutuo.
Credo che vi siano casi particolari e vogliate confermare cortesemente la risposta su questo caso specifico.
La detrazione per interessi passivi mutuo prima casa spetta anche al coniuge non residente ma con dimora abituale nell’immobile oggetto del mutuo. Immobile di cui il coniuge con dimora abituale è proprietario al 50% con l’altro coniuge titolare dell’altro 50%, che invece è residente assieme ai figli. Ciò è desunto dalla pubblicazione dell’Agenzia delle Entrate 2023 sugli interessi passivi sui Mutui, pagina 11, di cui i riporta il testo:
“La detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado: art. 5, comma 5, del TUIR) (Circolare 26.01.2001 n. 7/E, risposta 2.2)”
L’abitazione principale è diversa dalla prima casa: l’abitazione principale può essere tale anche se l’acquirente non vi traferisce la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto; è sufficiente la dimora abituale.
E’ così?
L’abitazione principale può non coincidere con quella ove si risiede.
Tuttavia la residenza è sicuramente un elemento principale per potere dimostrare (o smentire) che quella è la propria abitazione principale.
In assenza di residenza, in breve, il confronto con l’Agenzia delle Entrate può essere più complesso.