Abbiam già avuto modo di ricordare come l’Italia sia il Paese con il più ampio patrimonio culturale al mondo e quindi non è infrequente imbattersi in compravendite di immobili vincolati. In quel contributo – in particolare – si voleva focalizzare l’attenzione sugli immobili di proprietà di enti senza scopo di lucro e sulla loro presunzione di culturalità.
In questo articolo, invece, si fa un passo ulteriore e si vuole chiarire quali siano i passaggi necessari da seguire quando si acquista un immobile vincolato ai sensi del Codice dei Beni Culturali (d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42); ci sono infatti alcune scadenze che è assolutamente necessario conoscere.
Il primo punto da ricordare è che l’atto di compravendita è – per legge – sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero della Cultura e gli altri enti locali territoriali interessati.
Questo diritto di prelazione deve essere esercitato entro sessanta giorni dalla comunicazione alla Sovrintendenza competente dell’avvenuta compravendita, con trasmissione del relativo atto. A questo adempimento provvede il Notaio che ha stipulato l’atto entro trenta giorni dallo stesso; dal momento della ricezione della comunicazione (e relativa protocollazione) decorrono quindi i sessanta giorni di cui sopra.
Un esempio con calendario può aiutare a capire: se l’atto viene stipulato il giorno 1 gennaio e comunicato alla Sovrintendenza in data 10 gennaio, il termine di sessanta giorni per l’esercizio del diritto di prelazione decorrerà non dal giorno 1 gennaio bensì dal giorno 10 gennaio.
E’ importante sottolineare come – pendente il termine di sessanta giorni – gli effetti dell’atto sono sospesi (la proprietà quindi non è stata trasferita) e soprattutto l’immobile vincolato non potrà essere consegnato alla parte acquirente (per esatta previsione normativa).
Decorsi i sessanta giorni senza che sia esercitato il diritto di prelazione (nota di cronaca: ben difficilmente accade che il diritto di prelazione sia esercitato) la proprietà passa all’acquirente e può avvenire la consegna.
Esiste tuttavia ancora un passaggio formale che è bene non tralasciare e le cui modalità possono variare in base all’area geografica in cui viene stipulato l’atto.
Ci si riferisce, in particolare, al cosiddetto atto di avveramento, cioé un secondo atto notarile in cui i contraenti originari dichiarano che non è stato esercitato il diritto di prelazione e che pertanto il contratto di compravendita è pienamente efficace.
Questo atto deve essere stipulato e registrato – per finalità fiscali – entro venti giorni dallo spirare del termine di sessanta giorni sopra ricordato relativo al diritto di prelazione.
In breve, tornando all’esempio di cui sopra, se l’atto è stato stipulato il giorno 1 gennaio e comunicato alla Sovrintendenza in data 10 gennaio, la scadenza del termine si avrà in data 11 marzo e quindi entro il 31 marzo andrà sottoscritto e registrato l’atto di avveramento.
Il termine – assai stretto – di venti giorni è dovuto alla necessità di rispettare il disposto dell’art. 19 del d.P.R. 131/1986 che impone di comunicare all’Agenzia delle Entrate proprio entro detta scadenza l’avverarsi delle condizioni che rendono così efficaci gli atti.
E’ necessario infatti ricordare che nelle compravendite di immobili vincolati l’imposta proporzionale di registro non è incassata dal Notaio ma liquidata direttamente dall’Agenzia delle Entrate, che dopo la comunicazione dell’avveramento della condizione invia direttamente alle parti (entrambe stante il vincolo di solidarietà fiscale; poi – come prassi – salderà solo la parte acquirente) l’importo da pagare.
Come sopra anticipato questo secondo passaggio formale tuttavia può avere modalità diverse in base alla zona d’Italia in cui ci troviamo. Parte della dottrina e della (autorevole) prassi notarile ritiene infatti che essendo la condizione sospensiva una condizione legale non sia necessario procedere all’atto di avveramento. In questa ricostruzione, quindi, non ci sarà un secondo atto notarile ma decorsi i sessanta giorni dalla comunicazione l’atto è efficace senza ulteriori formalità nei pubblici registri.
Residua, tuttavia, sempre il tema del termine di venti giorni entro cui avvisare l’Agenzia delle Entrate. In questo caso – in assenza di un atto notarile registrato di avverameto – sarà onere delle parti procedere alla relativa denuncia direttamente presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate ove è stato registrato l’atto di compravendita.
Segnalo – per completezza – che attualmente la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bologna non accetta questa seconda modalità e pertanto per le compravendite di immobili vincolati siti nella nostra Provincia è sempre necessario procedere al successivo atto di avveramento.
Notaio
Buongiorno Notaio Cosenza, veramente un contenuto interessante.
Proprio in questo periodo, in qualità di Agente Immobiliare Professionale titolare d’agenzia, mi sono trovato a dover gestire una compravendita di questo tipo.
Gli aspetti interessanti dell’articolo sono che lei è andato oltre, fornendo oltre ai riferimenti anche dettagli operativi come tempi tecnici e vincoli specifici.
Quello che poi, nella quotidianità, fa la differenza tra un cliente correttamente gestito e senza che debba affrontare problemi di sorta o un cliente “in preda al panico” in quanto spiazzato si trova a non aver tenuto conto di alcuni tempi “tecnici”.
Vorrei chiederle una domanda aggiuntiva, caso reale.
Nel caso in cui, un acquirente, proceda all’acquisto ma con l’intervento di un istituto bancario per la concessione di un mutuo come si “complica” il processo?
Quali le ulteriori fasi delicate del tutto?
La ringrazio per l’esaustività dei suoi contenuti.
Cordiali Saluti
Dott. Luigi Sghinolfi
Agente Immobiliare Professionale
https://consulenteimmobiliare.info/
Grazie per l’apprezzamento.
Il tema del finanziamento bancario ipotecario per l’acquisto sarà oggetto di un prossimo contributo sempre nel solco degli immobili vincolati ma ben volentieri qui anticipo alcuni spunti.
In particolare ci possono essere due possibilità:
a. la banca concede subito il finanziamento con il venditore come terzo datore d’ipoteca
b. la banca concede il finanziamento solo in sede di atto di avveramento
Fondamentale diviene quindi “coordinarsi” anticipatamente con l’istituto di credito per capire quale sia la prassi adottata
Buongiorno Notaio Cosenza, grazie per le sue preziose informazioni.
Le volevo chiedere a riguardo un informazione. Sto acquistando casa con vincolo dei beni culturali e nella firma del compromesso, ho consegnato un assegno di 5000 euro all’agenzia immobiliare come garanzia e sarò obbligato a consegnare un ulteriore assegno di 10000 euro entro 5 giorni dall’esito positivo della concessione del mutuo della banca con bonifico al venditore. Il mio dubbio, è sulla legalità di questa operazione prima che trascorrano 60 giorni. Non vorrei incorrere in sanzioni e nella remota ipotesi che lo stato si avvalga di questo diritto, i soldi che l’agenzia consegnerebbe al venditore, compreso il bonifico, chi mi da la garanzia che possa recuperarli?
La ringrazio fin d’ora per le sue preziose informazioni.
Cordiali saluti
Giancarlo Marras
Non c’è il rischio di sanzioni per le caparre e i pagamenti.
L’unica garanzia è data dall’impegno della parte venditrice a restituirli laddove si abbia esercizio del diritto di prelazione.
Gentile notaio Dr. Cosenza,
ho un quesito al quale non trovo risposta, in breve
villa di un privato senza vincoli di sorta, viene venduto ad un istituto religioso, persona giuridica senza scopo di lucro, immobile più di 70 anni autore progettista defunto, scatta il vincolo, il bene viene rivenduto a privato il vincolo permane oppure passando a privato decade? La rivendita a privato è avvenuta nel 1973 e nell’atto nulla viene indicato in merito al vincolo. Dopo l’atto del 1973 altri 4 passaggi di proprietà sempre a privati.
Gentile notaio Dr. Cosenza,
mi scuso per aver omesso in calce i più cordiali saluti
Dott, Arch. Ferdinando ZACCHEO
Gent.mo Dott. Arch. Ferdinando Zaccheo,
essendo atto del 1973 si applica il precedente Codice dei Beni Culturali.ù
In ogni caso a mio avviso dopo la cessione ad un privato (immagino autorizzata) il bene non permane.
Cordiali saluti,
Fabio Cosenza
Buongiorno Notaio,
Ho un quesito ma se le parti decidono di fare l’atto sottoposto a condizione sospensiva per immobile sottoposto al vincolo delle belle arti presso il Notaio. Dopo 60 giorni dall’invio di comunicazione al Ministero il Notaio non riesce a contattare le parti e loro di conseguenza non contattano il Notaio per fare l’atto di avveramento, cosa succede? Come si conclude la questione?
La ringrazio
Arriverà dopo tempo dall’Agenzia delle Entrate alle parti liquidazione imposte con sanzione del 30% oltre interessi.