Nel dicembre 2025 avevo dedicato un approfondimento alla nuova disciplina introdotta dalla Regione Emilia-Romagna in materia di regolarizzazione strutturale delle tolleranze costruttive, evidenziando le importanti conseguenze pratiche che essa comportava per proprietari, tecnici e operatori del settore immobiliare.

La normativa aveva infatti previsto, in molti casi, l’obbligo di predisporre e depositare l’attestazione sismica (il noto modello MUR R1) anche per regolarizzare difformità edilizie di modesta entità.

A distanza di pochi mesi, la Regione è nuovamente intervenuta sulla materia, modificando in modo significativo la disciplina. La novità è destinata a incidere concretamente su moltissime pratiche edilizie e, di conseguenza, anche su numerose compravendite immobiliari.

Cosa cambia dal 29 luglio 2026

Con la Legge Regionale 28 luglio 2026 n. 9, entrata in vigore il 29 luglio 2026, la Regione Emilia-Romagna ha modificato l’art. 19 bis della L.R. n. 23/2004, limitando l’applicazione della cosiddetta regolarizzazione strutturale.

La modifica è semplice da comprendere. Per gli immobili situati nei Comuni classificati in Zona sismica 3 (bassa sismicità) non trova più applicazione l’art. 17 quater della legge regionale e, conseguentemente, non è più necessario procedere alla regolarizzazione strutturale mediante il deposito del MUR R1. La disciplina continua invece ad applicarsi agli immobili ubicati nei Comuni classificati in Zona sismica 2.

In sintesi, dal 29 luglio 2026:

✅ Zona sismica 3 → non è più richiesta la regolarizzazione strutturale prevista dall’art. 17 quater;

❌ Zona sismica 2 → la disciplina resta invariata.

Si tratta di una modifica tutt’altro che marginale, perché riduce sensibilmente gli adempimenti necessari per la regolarizzazione di numerose difformità edilizie.

Quali Comuni sono interessati?

La Regione Emilia-Romagna è oggi suddivisa esclusivamente tra Zona sismica 2 e Zona sismica 3. L’elenco dei Comuni è contenuto nella Deliberazione della Giunta Regionale n. 146 del 6 febbraio 2023.

Provincia di Bologna: dove continua ad essere necessario il MUR R1

Poiché il mio Studio opera prevalentemente nella provincia di Bologna, può essere utile ricordare quali Comuni restano classificati in Zona 2, e quindi continuano a essere soggetti alla disciplina della regolarizzazione strutturale:

• Borgo Tossignano
• Casalfiumanese
• Castel del Rio
• Castel Guelfo di Bologna
• Castel San Pietro Terme
• Dozza
• Fontanelice
• Imola
• Medicina
• Monterenzio
• Mordano
• Ozzano dell’Emilia

Tutti gli altri Comuni della provincia di Bologna, compreso il capoluogo, ricadono invece in Zona sismica 3 e beneficiano della nuova disciplina.

Attenzione: non conta solo la zona sismica

La legge contiene anche una seconda modifica, forse meno evidente ma altrettanto importante: occorre distinguere tra opere realizzate dopo la classificazione sismica del Comune e opere realizzate prima di tale classificazione.

La differenza è rilevante perché la classificazione sismica non è avvenuta nello stesso momento per tutti i Comuni dell’Emilia-Romagna: alcuni sono stati classificati già negli anni Venti del secolo scorso, altri negli anni Ottanta, altri ancora nel 2003. Un’opera realizzata nel 1980 nel Comune X può quindi essere soggetta a una disciplina diversa rispetto a un’opera realizzata nello stesso anno nel Comune Y, semplicemente perché i due Comuni sono stati classificati sismici in anni differenti.

Quali sono le conseguenze pratiche?

La modifica introdotta dalla L.R. 9/2026 rappresenta una significativa semplificazione. Per gli immobili ubicati in Zona 3, le tolleranze costruttive non richiederanno più la regolarizzazione strutturale prevista dalla disciplina introdotta nel 2025, con una conseguente riduzione di tempi, costi e adempimenti anche nelle compravendite immobiliari, poiché la relazione tecnica integrata potrà essere predisposta senza l’ulteriore attestazione strutturale.

Per gli immobili situati in Zona 2, invece, nulla cambia: continuerà a essere necessario verificare se ricorrono i presupposti per l’applicazione dell’art. 17 quater.

⚠️ Attenzione: la modifica non riguarda la commerciabilità dell’immobile, che resta disciplinata dalle ordinarie norme urbanistiche e che, come ormai pacifico per la giurisprudenza di legittimità, sussiste anche in presenza di abusi o difformità. La novità riguarda esclusivamente la necessità o meno della regolarizzazione strutturale.

Cosa verificare prima di vendere un immobile

Alla luce della nuova disciplina, prima di predisporre una relazione tecnica integrata o procedere a una compravendita sarà opportuno verificare:

• la zona sismica del Comune in cui è ubicato l’immobile;
• la data in cui il Comune è stato classificato sismico;
• la natura delle eventuali difformità edilizie;
• se tali difformità interessino elementi aventi rilevanza strutturale.

Solo dopo queste verifiche sarà possibile stabilire se la regolarizzazione strutturale sia ancora necessaria oppure se trovi applicazione la nuova esenzione prevista dalla legge regionale.

Il MUR R1 già predisposto: perde valore?

Mi è già stata posta questa domanda: cosa accade se, per un immobile oggi in Zona 3, il MUR R1 era già stato predisposto in applicazione della precedente disciplina? Non risultano indicazioni ufficiali sul punto. A mio parere, la L.R. 9/2026 fa venire meno l’obbligo, non la facoltà né l’opportunità di predisporlo: se già redatto, il documento non perde valore e potrà comunque essere richiamato nella relazione tecnica integrata come utile adempimento ulteriore a supporto delle verifiche svolte dal tecnico.

Conclusioni

La L.R. 9/2026 interviene su una disciplina introdotta appena pochi mesi prima, riducendone sensibilmente l’ambito di applicazione. Per una larga parte del territorio emiliano-romagnolo, la regolarizzazione strutturale non sarà più necessaria, con evidenti vantaggi in termini di semplificazione delle pratiche edilizie e delle compravendite immobiliari.

Resta però fondamentale verificare caso per caso la zona sismica del Comune e la data della sua classificazione, elementi che la nuova normativa rende oggi decisivi per individuare il corretto regime applicabile.