Torno sul tema dell’accorpamento di più unità immobiliari ai fini delle agevolazioni prima casa, di cui avevo già parlato nel precedente contributo “Tre anni per la fusione prima casa“, perché la Cassazione è tornata più volte sull’argomento chiarendo un aspetto di notevole importanza pratica.

La domanda che mi sento rivolgere più spesso è molto semplice: entro tre anni serve anche la fusione catastale, oppure basta che i due immobili siano diventati, di fatto, un’unica abitazione?

La risposta della Cassazione è ormai chiara: entro tre anni deve essere realizzata l’unificazione effettiva degli immobili. Non è invece necessario che, entro lo stesso termine, sia stata completata anche la fusione catastale.

La distinzione non è teorica: capita spesso che i lavori di accorpamento siano terminati per tempo, mentre la relativa pratica catastale (DOCFA) venga presentata solo in un momento successivo.

La Cassazione: entro tre anni conta l’effettiva unificazione

Con l’ordinanza 22 luglio 2026, n. 23850, la Sezione Tributaria della Cassazione ha ribadito che i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa spettano anche nel caso di accorpamento di più unità immobiliari finitime destinate a costituire, nel loro insieme, un’unica abitazione, purché entro il termine triennale si realizzi l’effettiva unificazione delle unità, senza necessità che entro lo stesso termine si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata.

Occorre quindi distinguere tra:

• unificazione fisica o materiale: le originarie unità vengono concretamente trasformate in un’unica abitazione (apertura di varchi, unificazione degli impianti, eliminazione di uno degli accessi);
• fusione catastale: la nuova situazione viene rappresentata anche negli atti del Catasto.

Ai fini della conservazione dell’agevolazione, ciò che deve avvenire entro tre anni è la prima, non necessariamente la seconda.

Un orientamento ormai consolidato

L’ordinanza n. 23850/2026 non è una decisione isolata, ma l’ultimo anello di una catena che dura da oltre quindici anni.

Il principio era già stato affermato dalla Cassazione, Sez. V, 12 giugno 2020, n. 11322, ed è stato via via ribadito da Cass., ord. 22 settembre 2025, n. 25866 e Cass., ord. 10 giugno 2025, n. 15422.

Ma è soprattutto sull’onere della prova che la giurisprudenza è granitica da tempo: già Cass. 23 marzo 2011, n. 6613 e, successivamente, Cass. 6 aprile 2017, n. 9030, Cass. 2020, n. 21614 e Cass. 29 novembre 2021, n. 37152 avevano chiarito che l’effettività dell’unificazione deve formare oggetto di prova da parte del contribuente, e che l’agevolazione presuppone che entro tre anni dalla registrazione sia dato “effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all’unificazione dei locali”.

Si tratta quindi di un orientamento consolidato da oltre un decennio, in cui emerge con chiarezza la prevalenza attribuita dalla Cassazione alla realtà sostanziale dell’abitazione rispetto al solo dato catastale.

Acquisto contemporaneo e successivo ampliamento della prima casa

Il principio rileva in due situazioni che è opportuno distinguere.

La prima è quella dell’acquisto contemporaneo di due o più unità finitime, acquistate con l’intenzione di trasformarle in un’unica abitazione.

La seconda è quella di chi possiede già un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa e acquista un’ulteriore unità contigua destinata ad ampliarla — l’ipotesi di cui avevo già parlato nel mio precedente articolo, richiamando l’ordinanza n. 8139/2025.

Il filo conduttore è identico: l’agevolazione trova applicazione quando l’acquisto sia funzionale alla realizzazione di un’unica abitazione e tale destinazione venga effettivamente realizzata. Resta fermo, naturalmente, che l’immobile risultante dall’accorpamento non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9, escluse dall’agevolazione.

Cosa significa “unificazione effettiva”: un esempio pratico

Non basta dichiarare in atto l’intenzione di accorpare, né che le unità appartengano allo stesso proprietario: entro il triennio deve essere stata realmente creata un’unica abitazione, e l’onere di provarlo grava sul contribuente.

Un esempio aiuta a chiarire la portata pratica del principio. Un contribuente acquista il 1° ottobre 2026 due appartamenti confinanti, con l’intenzione di unirli, beneficiando delle agevolazioni prima casa. I lavori di accorpamento vengono ultimati nel settembre 2029 e da quel momento i due appartamenti costituiscono materialmente un’unica abitazione. La pratica catastale, però, viene completata solo nel dicembre 2029, oltre il triennio.

In base al principio della Cassazione, il ritardo nella fusione catastale non comporta di per sé la decadenza, purché il contribuente sia in grado di dimostrare che l’unificazione fisica era già stata realizzata entro il 1° ottobre 2029. In assenza di un accatastamento tempestivo, diventa quindi essenziale conservare ogni documentazione utile a provare data ed esecuzione dei lavori: relazione tecnica, comunicazioni di fine lavori, fatture, fotografie.

Perché consiglio comunque la fusione catastale entro tre anni

La conclusione della Cassazione è favorevole al contribuente, ma il mio consiglio resta prudenziale: completare, ove possibile, anche la fusione catastale entro il termine dei tre anni.

Non perché sia una condizione necessaria — abbiamo visto che non lo è — ma perché, se allo scadere del triennio gli immobili risultano ancora catastalmente distinti, sarà il contribuente a dover dimostrare, in caso di controllo, che l’unificazione materiale era già avvenuta per tempo. Se invece anche il Catasto viene allineato alla realtà entro lo stesso termine, l’accorpamento diventa immediatamente documentabile e lo spazio per contestazioni si riduce sensibilmente.

C’è un’altra ragione per non attendere: l’IMU

La distinzione tra fusione fisica e fusione catastale assume ancora più rilievo passando dalle imposte d’atto all’IMU, disciplinata da regole diverse.

Ai fini dell’agevolazione prima casa, come visto, la Cassazione guarda alla realtà sostanziale dell’accorpamento. Ai fini IMU, invece, il dato catastale è decisivo. L’art. 1, comma 741, lett. b), della legge 27 dicembre 2019, n. 160, individua l’abitazione principale nell’immobile iscritto o iscrivibile in Catasto come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Su questo punto è particolarmente istruttiva la Cassazione, ord. 27 ottobre 2025, n. 28475, la quale, cassando una decisione di merito che aveva dato prevalenza alla situazione di fatto, ha chiarito che la situazione di unificazione fisica non rileva ai fini dell’esenzione IMU finché le unità restano catastalmente distinte, e che la successiva variazione catastale produce effetto solo dalla data della variazione stessa, senza alcuna retroattività.

La conseguenza pratica è quindi che, fino alla fusione catastale, le unità ulteriori rispetto a quella che beneficia dell’esenzione come abitazione principale restano autonomamente soggette a IMU, anche se di fatto già utilizzate come parte della medesima abitazione.

Non c’è, in questo, alcuna contraddizione: sono due imposte diverse, con regole diverse. Per le agevolazioni sull’acquisto conta la sostanza dell’accorpamento; per l’IMU conta anche la forma catastale.

In sintesi

• Tre anni per l’unificazione. Chi acquista più unità con l’agevolazione prima casa per ricavarne un’unica abitazione deve realizzare l’effettivo accorpamento entro tre anni dalla registrazione dell’atto.
• Basta l’unificazione fisica. Non è indispensabile, nello stesso termine, anche la fusione catastale (Cass. n. 23850/2026, n. 25866/2025, n. 15422/2025, n. 11322/2020).
• Attenzione alla prova. L’onere di dimostrare l’effettiva unificazione grava sul contribuente, ed è un principio confermato dalla Cassazione da oltre un decennio (Cass. n. 6613/2011, n. 9030/2017, n. 21614/2020, n. 37152/2021).
• L’IMU segue regole proprie. Fino alla fusione catastale, le unità ulteriori restano autonomamente soggette a IMU, senza effetto retroattivo della successiva variazione (Cass. n. 28475/2025).

Il mio consiglio

La Cassazione privilegia la sostanza rispetto alla forma: per non decadere dall’agevolazione prima casa conta che entro tre anni sia stata realmente creata un’unica abitazione, non che nello stesso termine sia stata completata anche la pratica catastale.

Ma proprio perché, in assenza di fusione catastale, sarà il contribuente a dover dimostrare quando l’unificazione materiale è avvenuta, il mio suggerimento resta operativo e prudenziale: realizzare l’accorpamento fisico entro tre anni e, ove possibile, completare entro lo stesso termine anche la fusione catastale. La seconda non è indispensabile per conservare l’agevolazione, ma allinea subito la situazione reale a quella catastale, riduce il rischio di contestazioni e interrompe il prima possibile l’IMU dovuta sulle unità non ancora fuse.