Chi si accinge a comprare casa, a ristrutturare un immobile o a finanziare un investimento incontra spesso due espressioni utilizzate quasi come sinonimi: mutuo ipotecario e mutuo fondiario.

In realtà i due concetti non coincidono.

La regola più semplice per orientarsi è questa:

Ogni mutuo fondiario è un finanziamento ipotecario, ma non ogni mutuo ipotecario è fondiario.

Il mutuo ipotecario rappresenta la categoria generale dei finanziamenti assistiti da un’ipoteca su un immobile; il mutuo fondiario è invece una particolare forma di finanziamento ipotecario, sottoposta alla disciplina speciale prevista dagli articoli 38 e seguenti del Testo Unico Bancario.

La distinzione non è soltanto teorica: incide sulle caratteristiche della garanzia, sulle tutele riconosciute alla banca e al debitore, sui limiti del finanziamento e sulle regole applicabili in caso di mancato pagamento.

Cos’è il mutuo ipotecario

Il punto di partenza è il contratto di mutuo, disciplinato dagli articoli 1813 e seguenti del Codice Civile.

Con il mutuo una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro e chi la riceve assume l’obbligo di restituirne altrettanto, normalmente secondo un piano di ammortamento e con il pagamento degli interessi.

Si parla di mutuo ipotecario quando il rimborso del finanziamento è garantito mediante l’iscrizione di un’ipoteca su uno o più immobili.

L’ipoteca attribuisce al creditore una garanzia reale: in caso di mancato pagamento, gli consente di agire sull’immobile e di soddisfarsi sul ricavato della vendita con il grado di preferenza derivante dall’iscrizione.

L’immobile può appartenere:

• allo stesso soggetto che riceve il finanziamento;
• oppure a un soggetto diverso, il cosiddetto terzo datore di ipoteca.

Il mutuo ipotecario può avere le finalità più varie: acquisto della casa, ristrutturazione, acquisto di un immobile commerciale, esigenze di liquidità o finanziamento dell’attività imprenditoriale.

La presenza dell’ipoteca indica quindi principalmente come è garantito il finanziamento, non necessariamente per quale scopo venga utilizzato il denaro.

Rientrano nella categoria dei mutui ipotecari ordinari i finanziamenti garantiti da ipoteca ai quali, per struttura e caratteristiche dell’operazione, non si applica la disciplina speciale del credito fondiario.

Cos’è il mutuo fondiario

Il credito fondiario è disciplinato dagli articoli 38 e seguenti del D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385, il Testo Unico Bancario (TUB).

L’articolo 38 lo definisce come un finanziamento:

• concesso da una banca;
• a medio o lungo termine;
• garantito da ipoteca su immobili secondo le caratteristiche previste dalla disciplina fondiaria;
• soggetto a uno specifico limite massimo di finanziabilità.

La disciplina di vigilanza prevede, come regola generale, che l’importo finanziato non superi l’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.

Il limite può essere elevato sino al 100% in presenza delle garanzie integrative previste dalla normativa.

L’ipoteca deve essere sempre di primo grado?

L’articolo 38 TUB individua nell’ipoteca di primo grado il modello ordinario del credito fondiario.

Il principio, tuttavia, non deve essere inteso in modo assoluto.

La disciplina di vigilanza contempla infatti alcune ipotesi nelle quali la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce comunque la concessione del finanziamento fondiario.

In questi casi, ai fini del rispetto del limite di finanziabilità, occorre tenere conto anche del capitale residuo dei finanziamenti già garantiti dalle precedenti ipoteche.

Non è quindi corretto affermare che la semplice esistenza di una precedente iscrizione ipotecaria escluda sempre e automaticamente la possibilità di ricorrere al credito fondiario.

Un equivoco frequente: il fondiario non è un “mutuo di scopo”

Uno degli equivoci più comuni consiste nel ritenere che il mutuo fondiario debba necessariamente servire ad acquistare, costruire o ristrutturare l’immobile offerto in garanzia, magari la “prima casa”.

Non è così.

La Corte di Cassazione ha chiarito, tra l’altro con la sentenza n. 9838 del 2021, che il mutuo fondiario non è, per sua natura, un mutuo di scopo.

La legge non impone quindi una specifica destinazione delle somme come requisito necessario della fondiarietà.

Ciò che caratterizza il credito fondiario non è il motivo per cui il cliente utilizza il denaro, ma la particolare struttura dell’operazione e la presenza dei requisiti previsti dal Testo Unico Bancario.

Un finanziamento fondiario può quindi essere utilizzato non soltanto per l’acquisto di un’abitazione, ma anche, ricorrendone i presupposti, per esigenze di liquidità o di impresa.

Naturalmente banca e cliente possono prevedere contrattualmente una specifica destinazione delle somme: ma questo è un elemento ulteriore e distinto rispetto alla natura fondiaria del finanziamento.

Quali vantaggi e regole speciali prevede il credito fondiario?

Il credito fondiario è assoggettato a una disciplina particolare, che contiene regole specifiche sia a tutela della banca sia a tutela del debitore.

Il consolidamento dell’ipoteca

L’articolo 39 TUB attribuisce all’ipoteca fondiaria uno speciale regime di stabilità.

In particolare, quando siano trascorsi dieci giorni dall’iscrizione, l’ipoteca beneficia della particolare disciplina prevista dalla legge rispetto alle azioni revocatorie nell’ambito della crisi del debitore.

Si tratta di una tutela importante per la banca, perché rafforza la stabilità della garanzia ipotecaria.

Le tutele per il debitore

La disciplina speciale non tutela soltanto il creditore.

L’articolo 39 TUB riconosce infatti al debitore alcuni diritti specifici.

Dopo l’estinzione di almeno un quinto del debito originario, il debitore ha diritto alla riduzione proporzionale della somma iscritta a ipoteca.

Distintamente, può ottenere la liberazione parziale di uno o più immobili ipotecati quando i beni che rimangono vincolati costituiscano una garanzia sufficiente per il debito residuo.

Si tratta di una previsione particolarmente importante, ad esempio, nei finanziamenti garantiti da più immobili o nelle operazioni relative alla costruzione di edifici composti da più unità immobiliari.

La disciplina fondiaria contiene inoltre specifiche regole in materia di frazionamento del finanziamento e dell’ipoteca.

L’articolo 39, comma 7, TUB prevede infine, per le operazioni contemplate dalla norma, che gli onorari notarili siano ridotti alla metà.

Le regole speciali nell’esecuzione

L’articolo 41 TUB prevede inoltre alcune particolari prerogative per il creditore fondiario nell’ambito della procedura esecutiva.

Anche sotto questo profilo, quindi, il mutuo fondiario non è semplicemente un mutuo ipotecario con un nome diverso: è un finanziamento al quale la legge collega una disciplina specifica.

Cosa succede se il finanziamento supera l’80%?

Per molti anni si è discusso delle conseguenze del superamento del limite massimo di finanziabilità previsto per il credito fondiario.

Una parte della giurisprudenza aveva sostenuto che il superamento del limite potesse determinare la nullità del contratto; un diverso orientamento riteneva invece possibile la sua riqualificazione come normale mutuo ipotecario.

La questione è stata risolta dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022.

La Corte ha chiarito che il superamento del limite di finanziabilità:

• non determina la nullità del contratto;
• non comporta, per questo solo motivo, la sua automatica riqualificazione come ordinario mutuo ipotecario.

Quando le parti abbiano effettivamente voluto stipulare un finanziamento corrispondente al modello del credito fondiario, il semplice superamento della soglia non determina quindi la sua automatica trasformazione in un mutuo ordinario.

Questo non significa che il limite dell’80% sia irrilevante: rimane una regola centrale della disciplina prudenziale del credito fondiario e deve essere attentamente verificato dalla banca nella strutturazione dell’operazione.

Mutuo ipotecario e mutuo fondiario: le differenze in sintesi

Mutuo fondiario e imposta sostitutiva: attenzione a non confondere i due piani

Un ulteriore equivoco riguarda la fiscalità.

La possibilità di applicare l’imposta sostitutiva sui finanziamenti, prevista dagli articoli 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973, non dipende dal fatto che il mutuo sia fondiario.

Si tratta di una disciplina fiscale autonoma, applicabile quando ricorrono i requisiti previsti dalla legge.

Quando il regime sostitutivo trova applicazione, l’imposta sostitutiva prende il posto delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative relative all’operazione.

L’aliquota è ordinariamente dello 0,25% dell’importo finanziato.

Per i finanziamenti erogati a persone fisiche e destinati all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, quando non ricorrono i requisiti fiscali della “prima casa”, trova invece applicazione l’aliquota del 2%, nei casi previsti dalla normativa.

È quindi opportuno tenere distinti tre concetti:

natura fondiaria del mutuo, applicazione dell’imposta sostitutiva e agevolazioni “prima casa” sono questioni differenti.

Anche l’eventuale detraibilità degli interessi passivi segue proprie regole fiscali e non deriva automaticamente dalla natura fondiaria del finanziamento.

Quando si utilizza l’uno e quando l’altro?

Nella pratica il cliente raramente deve scegliere personalmente tra “mutuo fondiario” e “mutuo ipotecario ordinario”.

È normalmente il finanziatore a strutturare l’operazione tenendo conto della durata, del valore dell’immobile, dell’importo richiesto, delle garanzie disponibili e delle caratteristiche complessive del finanziamento.

Il mutuo fondiario è molto frequente nei finanziamenti immobiliari a medio-lungo termine che presentano i requisiti previsti dagli articoli 38 e seguenti del Testo Unico Bancario.

Il mutuo ipotecario ordinario viene invece utilizzato quando l’operazione non è strutturata secondo la disciplina speciale del credito fondiario, ad esempio per caratteristiche della durata, della garanzia, del soggetto finanziatore o delle modalità del finanziamento.

Non esiste quindi una soluzione astrattamente migliore in ogni situazione: occorre valutare la concreta struttura dell’operazione.