Con la sentenza 18 giugno 2026, n. 20718, la Corte di Cassazione torna su un tema di grande interesse pratico per chi si occupa di compravendite di immobili da costruire: cosa succede alla tutela prevista dal d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 (il cosiddetto “decreto TAIC”, Tutela Acquirenti Immobili da Costruire) quando il contratto preliminare contiene la clausola con cui il promissario acquirente si riserva di acquistare “per sé e/o per persona o ente da nominare”?

Nel caso esaminato, due promissari acquirenti avevano stipulato con una società costruttrice due contratti preliminari (2009 e 2011) per l’acquisto di immobili in corso di costruzione, riservandosi espressamente la facoltà di nominare, fino al momento del rogito, “persona o ente” diversi da sé. La società costruttrice, poi fallita, non aveva mai rilasciato la fideiussione di cui all’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 a garanzia degli acconti versati. I promissari acquirenti avevano quindi citato in giudizio il notaio che aveva rogato i preliminari, sostenendo che egli avesse omesso di informarli dell’obbligo del costruttore di consegnare la garanzia fideiussoria e di inserire la relativa clausola nell’atto.

La Corte d’appello aveva accolto la domanda, condannando (anche) il notaio al risarcimento di somme rilevanti. La Cassazione ha cassato la decisione, affermando un principio che riguarda direttamente la qualificazione del contratto e, a monte, l’ambito soggettivo di applicazione del decreto.

L’art. 1, lett. a), del d.lgs. n. 122/2005 definisce l’acquirente come la persona fisica che sia promissaria acquirente (o acquirente) di un immobile da costruire, “a sé o ad un proprio parente in primo grado“. È una definizione volutamente ristretta: la tutela rafforzata (fideiussione a garanzia degli acconti, polizza decennale, contenuto minimo del contratto, diritto di prelazione, ecc.) è pensata per la persona fisica che acquista per sé o, al più, fa in modo che l’effetto traslativo ricada su un parente stretto. Non per chiunque.

Il problema pratico nasce quando nel preliminare compare una clausola di riserva di nomina (la classica formula “per sé o per persona da nominare”), che consente al promissario acquirente di indicare, entro il rogito, un soggetto diverso da sé come destinatario dell’acquisto. È una clausola diffusissima nella prassi contrattuale, spesso inserita quasi automaticamente, ma che la Cassazione ora impone di leggere con attenzione quando l’immobile oggetto del preliminare è “da costruire”.

La Suprema Corte chiarisce che la clausola può assumere, a seconda della volontà effettiva delle parti, tre diverse configurazioni giuridiche:

• cessione del contratto (art. 1406 c.c. e ss.);
• contratto per persona da nominare (art. 1401 c.c.);
• contratto a favore di terzo (art. 1411 c.c.).

Quale che sia la qualificazione concreta, però, la Cassazione fissa un limite invalicabile ai fini della disciplina speciale: il promissario acquirente non può sostituire a sé, o destinare l’effetto traslativo a, un soggetto che non abbia i requisiti dell'”acquirente” ex art. 1 del d.lgs. n. 122/2005 — cioè una persona fisica diversa da sé o da un parente entro il primo grado (ad esempio una società, un ente, o un terzo estraneo). Diversamente ragionando, si finirebbe per aggirare la volontà del legislatore di contenere la circolabilità del contratto preliminare proprio nell’ambito protetto dal decreto.

Nel caso di specie, la formula utilizzata nei preliminari — “per sé e/o per persona o ente” — era testualmente più ampia di quanto la norma (di tutela di cui al d.lgs. n. 122/2005) consenta: ammetteva la possibilità di nominare non solo un parente di primo grado, ma anche un “ente”, categoria del tutto estranea alla platea dei soggetti tutelabili. Questo, secondo la Cassazione, è un elemento che la Corte d’appello avrebbe dovuto valutare ai fini della qualificazione del contratto e, di conseguenza, dell’applicabilità stessa del d.lgs. n. 122/2005 — a prescindere dal fatto che, in concreto, la nomina di un terzo non fosse mai stata effettuata.

La pronuncia ha ricadute dirette sulla redazione dei preliminari relativi a immobili da costruire:

Vale la pena ricordare, per chi si affaccia oggi su queste operazioni, che il d.lgs. n. 122/2005 ha subito negli ultimi anni alcune modifiche significative, che rafforzano ulteriormente la tutela dell’acquirente-persona fisica:

• il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14) ha inciso sulla disciplina, introducendo tra l’altro il comma 1-bis dell’art. 5, secondo cui l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal decreto: ogni clausola contraria è nulla e si considera non apposta;
• per i titoli abilitativi richiesti o presentati a partire dal 16 marzo 2019, il preliminare (e ogni altro contratto diretto al successivo trasferimento) deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, a pena di nullità assoluta e insanabile;
• i decreti ministeriali n. 125/2022 e n. 154/2022 hanno introdotto i modelli standard, rispettivamente, della fideiussione e della polizza assicurativa decennale, riducendo i margini di incertezza sul contenuto delle garanzie

In questo quadro, sempre più orientato a blindare la posizione dell’acquirente-persona fisica, la sentenza n. 20718/2026 aggiunge un tassello importante sul versante opposto: la tutela non è automatica, ma presuppone che il contratto, nella sua interpretazione e qualificazione, resti effettivamente entro i confini soggettivi tracciati dal legislatore.

In conclusione la pronuncia conferma quanto sia delicato, nella redazione dei preliminari di immobili da costruire, il coordinamento tra le clausole di stile (come la riserva di nomina) e la disciplina speciale del d.lgs. n. 122/2005. Una clausola pensata per dare flessibilità alle parti può, se formulata in modo troppo ampio, mettere a rischio proprio la tutela che le parti intendevano ottenere — con conseguenze anche sulla posizione del notaio rogante.

Per chi si accinge ad acquistare (o a vendere) un immobile in corso di costruzione, è quindi fondamentale che il preliminare venga predisposto con la necessaria attenzione a questi profili, tanto sul piano della qualificazione soggettiva quanto su quello del contenuto minimo richiesto dalla legge.