Si visita una casa. L’annuncio indica la classe C, la proposta d’acquisto (o il compromesso) riporta la stessa classe e si versano 20.000 euro di caparra. Poi l’APE, magari scaduto, viene rifatto in vista del rogito: classe E.

Sotto il mio articolo su APE e contratto preliminare le domande di questo tipo sono non poche, e si riducono sempre a due: posso rifiutarmi di andare dal notaio? E posso chiedere al venditore 40.000 euro, cioè il doppio della caparra?

La risposta parte da un principio: non è il semplice cambio di lettera sull’APE a sciogliere il contratto, ma la gravità dello scostamento rispetto a quanto era stato promesso. Vediamo cosa significa in concreto.

Annuncio, proposta, preliminare: dove è scritta la classe?

L’APE deve essere a disposizione dell’acquirente fin dall’avvio delle trattative: lo prevede l’art. 6 del d.lgs. 192/2005 e, in Emilia-Romagna, la DGR 7 settembre 2015 n. 1275. Ma per capire quali rimedi ha l’acquirente conta soprattutto dove la classe energetica è stata indicata:

• solo nell’annuncio. È un’informazione data in trattativa: bisogna valutare quanto abbia inciso sulla decisione di comprare;
• nella proposta accettata o nel preliminare. Può costituire una caratteristica contrattualmente promessa dell’immobile. Se il contratto indica una forbice (“tra A4 e A1”), il venditore adempie restando dentro la forbice. E, a mio avviso, ciò che è scritto nel preliminare prevale su annuncio e brochure.

Attenzione al caso opposto. La Cassazione (ord. n. 14857/2022) ha ritenuto concluso il contratto nonostante la proposta fosse stata sottoscritta con la classe energetica in bianco: in quel caso l’omissione non incideva sugli elementi essenziali dell’accordo. Diverso è il caso in cui una determinata classe sia stata espressamente promessa e abbia assunto un’importanza decisiva per l’acquirente. Per evitare contestazioni è quindi opportuno precisare nel contratto l’importanza della classe energetica e le conseguenze di un’eventuale difformità.

Cosa dice la giurisprudenza

La classe energetica concorre ormai a determinare il valore di una casa. Tre pronunce aiutano a capire come la trattano i tribunali.

• Tribunale di Torino, 8 maggio 2024 n. 2751. È il precedente più vicino al nostro caso. L’acquirente si era impegnato sulla base di un APE in classe C; al rogito è emerso che l’immobile era in classe G. Il Tribunale ha risolto il preliminare per grave inadempimento del venditore e riconosciuto il risarcimento del danno, precisando che la risoluzione è ammessa quando la classe errata ha inciso in modo determinante sulla scelta d’acquisto.
• Tribunale di Trani, 30 dicembre 2022 n. 1955. Qui il rogito era già stato firmato e la classe reale si è rivelata peggiore di quella attestata. Il venditore è stato condannato a risarcire il minor valore dell’immobile, anche se l’APE era stato redatto da un tecnico e non c’era dolo.
• Cassazione penale, sez. II, n. 16644/2017. È un caso particolare, sul piano penale. Un costruttore aveva venduto con una classe migliore di quella reale, sapendo di aver eseguito lavori più economici del progetto. La Cassazione ha annullato la sentenza che lo aveva assolto dalla truffa contrattuale, ritenendo illogico escluderne la consapevolezza solo perché si era affidato alle certificazioni dei tecnici, e ha rinviato la causa al giudice civile per i profili risarcitori.

In sintesi: il venditore che ha promesso determinate caratteristiche energetiche può essere chiamato a rispondere della loro mancanza anche se si è affidato all’attestato di un professionista, salvo poi rivalersi su di lui. Contano però gli impegni effettivamente assunti nel contratto e le circostanze del caso concreto.

Posso rifiutarmi di stipulare?

A mio avviso sì, ma solo se lo scostamento è di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.). In quel caso l’acquirente può rifiutare il rogito opponendo l’inadempimento del venditore (art. 1460 c.c.), oppure chiedere la risoluzione del preliminare. È lo stesso schema che ho descritto per la mancanza di agibilità.

Cosa pesa nella valutazione:

• quante classi si perdono: da C a G è un salto evidente; da B a C, o da A4 ad A2, la questione è molto più aperta;
• cosa dice il contratto: una classe precisa o una forbice;
• le conseguenze concrete: minor valore, consumi più alti, magari la perdita di un mutuo “green” a tasso agevolato;
• cosa era stato pattuito se l’APE andava rifatto: sapere che l’attestato è scaduto non significa accettare qualsiasi peggioramento, ma è il segnale per regolare il punto per iscritto.

Due cautele. La prima: contestare subito e per iscritto, con PEC o raccomandata. Limitarsi solo a non presentarsi dal Notaio è sempre rischioso. La seconda: non firmare il rogito per stanchezza, contando di agire dopo. Chi stipula conoscendo la nuova classe, senza riserve, rischia di non poterla più contestare. Se si decide di comprare comunque, è opportuno disciplinare espressamente nell’atto la difformità riscontrata, ad esempio con una riduzione del prezzo o specifici obblighi del venditore.

E il doppio della caparra?

Torniamo ai 20.000 euro con cui abbiamo aperto questo articolo. Per pretenderne 40.000 devono ricorrere tre condizioni.

1. Una vera caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), versata al venditore. Un semplice acconto sul prezzo non raddoppia.
2. Un inadempimento grave del venditore. Il recesso con richiesta del doppio richiede gli stessi presupposti della risoluzione: lo ha ribadito da ultimo la Cassazione (ord. n. 15644/2026), chiedendo al giudice di verificare se l’inadempimento tolga alla controparte l’utilità del contratto nel suo complesso. Per gli abusi edilizi non dichiarati nel preliminare la Cassazione (ord. n. 17148/2024) ha confermato recesso e doppio della caparra proprio perché le difformità erano gravi. Il caso non riguarda l’APE, ma il ragionamento si applica a una classe molto lontana da quella promessa.
3. La strada giusta. Chiedere il doppio della caparra equivale a recedere, anche se lo si chiama “risoluzione” (Cass. ord. n. 29482/2025). È un risarcimento forfettario: non serve provare il danno, ma non si ottiene di più. In alternativa si può chiedere la risoluzione giudiziale: la caparra versata viene restituita e si ottiene il risarcimento integrale, che va però dimostrato. Le due strade sono alternative, come spiego nella pagina sull’inadempimento del preliminare.

Il rischio è il rovescio della medaglia. Se la differenza di classe non viene considerata abbastanza grave, il recesso dell’acquirente può risultare illegittimo: in tal caso l’acquirente rischia di essere considerato a sua volta inadempiente e di perdere la caparra versata (Cass. ord. n. 1247/2025). Prima di inviare una dichiarazione di recesso è quindi opportuno valutare attentamente la situazione.

Se siamo ancora alla proposta, e il ruolo dell’agenzia

Anche una proposta d’acquisto accettata può già costituire un contratto preliminare vincolante, quando ne ricorrano i presupposti (ne ho parlato in preliminare di preliminare e mediazione): in quel caso il ragionamento non cambia. Anche qui la regola d’oro è contestare subito.

C’è poi l’agente immobiliare. Secondo la Cassazione (sent. n. 24534/2022) il mediatore deve dare informazioni corrette sulla classe energetica fin dall’annuncio. Se l’informazione è sbagliata risponde dei danni (art. 1759 c.c.) e, nei casi più gravi, può perdere il diritto alla provvigione.

Come evitare il problema

La lite migliore è quella che non nasce. Nella proposta e, soprattutto, nel preliminare suggerisco di:

• indicare la classe e già condividere un APE valido, non scaduto né prossimo alla scadenza;
• se l’APE va rifatto, prevedere cosa succede se la nuova classe è peggiore: ad esempio il recesso dell’acquirente con restituzione della caparra, oppure una riduzione di prezzo già concordata;
• se il venditore si impegna a fare lavori, scrivere quale classe deve essere raggiunta e cosa accade se non lo è;
• per gli immobili ancora in costruzione, ove non è possibile disporre dell’APE definitivo, indicare una forbice ragionevole.

È anche per questo che consiglio di stipulare il preliminare con l’assistenza del notaio, valutandone anche la trascrizione nei registri immobiliari, e di arrivare alla firma con tutta la documentazione pronta.

In sintesi: una classe energetica diversa da quella promessa può giustificare il rifiuto di stipulare e, se c’è una caparra confirmatoria, la richiesta del doppio. Ma solo se lo scostamento è davvero rilevante e se ci si muove subito, nel modo corretto. Ogni caso va letto alla luce di ciò che è stato firmato.