In Italia circa quattro milioni di famiglie pagano un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto della propria casa. Il ricorso – infatti – al credito bancario per finanziare una compravendita immobiliare è infatti nel nostro Paese assolutamente diffuso. Tuttavia tutto ciò ha anche la proverbiale diversa faccia della medaglia: molto spesso, quando si compra casa, il proprio venditore ha un mutuo da estinguere con ipoteca proprio su quel bene da cancellare. Ed allora mille interrogativi, paure e preoccupazioni pervadono gli acquirenti, i venditori e quanti collaborano alla conclusione della compravendita. Cosa bisogna fare? Come si cancella un simile gravame? E’ un’operazione sicura? Chi bisogna avvisare? Niente panico.. vi aiutiamo noi!
Innanzitutto è bene ricordare che l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente al creditore – che nella maggior parte dei casi è l’istituto di credito concedente un finanziamento – di aggredire il bene ipotecato del debitore al fine di recuperare il proprio credito con la vendita del bene medesimo. Essa viene ad esistenza mediante iscrizione nei Pubblici Registri, ha effetto per 20 anni salvo che non venga rinnovata ed è caratterizzata dal diritto di sequela poiché segue il bene su cui grava anche quando questo cambia proprietario.
Ai sensi dell’articolo 2808 comma 3, l’ipoteca, poi, può essere di tre tipi a seconda del titolo in forza del quale viene iscritta:
quando si basa su un contratto – nell’ipotesi più frequente un mutuo – tra debitore e creditore o su un atto unilaterale (escluso il testamento) del debitore, redatti necessariamente per atto pubblico o scrittura privata autenticata dal Notaio
se si basa su un decreto ingiuntivo reso esecutivo o su una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento di un danno
quando rientra nei casi previsti dalla legge e tassativamente elencati dall’art. 2817 c.c.
L’ipoteca concessa da un istituto di credito è sempre volontaria, iscritta in forza dell’originario contratto di mutuo stipulato davanti al Notaio. E quindi, come viene cancellata?
Tecnicamente, ci sono due possibilità:
– un atto ricevuto da Notaio di assenso alla cancellazione;
oppure
– la procedura semplificata ex art. 40-bis Testo Unico Bancario (cosiddetta “cancellazione Bersani”, dal nome dell’ex politico che ne caldeggiò l’introduzione).
Prima di evidenziare la differenza fra le due opzioni è bene però focalizzare l’attenzione su tutto la procedura – anche temporale – che conduce alla cancellazione.
Il primo momento è l’individuazione di una data condivisa in cui sarà stipulato l’atto di compravendita. Attenzione: per i motivi che stiamo per illustrare è importante che sia una data non oggetto di future modifiche, altrimenti l’intera procedura dovrà ricominciare.
Quanto tutte le parti (e con tutte intendo proprio tutte: compratore, venditore, agenzia se presente, banca del compratore laddove lo stesso richieda un finanziamento, e ovviamente Notaio rogante) hanno fissato e convenuto giorno e luogo dell’appuntamento il venditore – che deve estinguere il mutuo – procede a darne comunicazione alla propria banca.
L’istituto di credito del venditore, quindi, procederà al conteggio estintivo, cioé con esattezza al centesimo indicherà la somma che deve ricevere in quel determinato giorno per estinguere il debito residuo. La banca fornirà questa informazione – unitamente a come estinguere: assegno circolare non trasferibile o bonifico bancario urgente – al venditore, il quale la condividerà con tutte le parti. Il conteggio è al giorno esatto: se si cambia data, si deve richiederlo.
Ed ecco che si giunge al giorno della stipula, ove l’acquirente (o la sua banca, ove lo stesso stipuli un mutuo) verserà il prezzo (al netto di eventuali acconti o caparre già intervenuti) in parte al venditore e in parte al di lui istituto di credito, secondo le modalità dallo stesso richiesto.
Ed ora cosa accade? Proprio in questa ultima fase emerge la differenza fra le due possibilità sopra anticipate.
Infatti, se si opta per l’atto notarile di cancellazione il Notaio stipulerà un vero e proprio atto – in cui interverrà altresì solo il funzionario della banca il cui mutuo viene estinto – con cui l’istituto di credito immediatamente conferma che il debito del venditore non esiste più e anche l’ipoteca è cancellata.
Se invece si è scelta la procedura di cui all’art. 40-bis Testo Unico Bancario la banca del venditore rilascia un documento (cosiddetta quietanza) in cui si impegna a comunicare entro 30 giorni ai Registri Immobiliari che il debito è estinto e quindi quell’ipoteca non più efficace, salvo che intervenga un successivo giustificato motivo. In questo caso, quindi, non vi è alcun assenso immediato.
Ovviamente la prima strada è assolutamente più tutelante per l’acquirente ma rispetto alla seconda ha una differenza da considerare: il costo. Mentre infatti la cancellazione Bersani è gratuita, quella per atto notarile deve essere pagata.
A prescindere tuttavia da quale opzione si scegliere è fondamentale – per non giungere impreparati – seguire esattamente il percorso sopra illustrato: condividere tutte le informazioni – soprattutto con il proprio Notaio – rappresenta sempre il modo migliore per evitare brutte sorprese.
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