Ai sensi dell’art. 1273 c.c., l’accollo implica l’assunzione di un’obbligazione altrui. L’accollo del mutuo è infatti una dichiarazione con la quale una persona si obbliga, nei confronti della banca, a pagare le rate successive del finanziamento (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza dello stesso, in luogo del debitore originario.
Attraverso tale operazione, un nuovo intestatario subentra in un finanziamento già in corso, assumendo l’obbligo di rispettare tutte le condizioni previste dal contratto sottoscritto dall’accollato e di corrispondere alla banca creditrice le restanti rate del mutuo.
E’ importante sottolineare che si individuano due tipologie di accollo:
L’accollante (spesso acquirente), però, deve valutare la convenienza del mutuo esistente, in quanto l’accollo comporta l’accettazione di tutte le condizioni già stabilite con il precedente mutuatario: sarà necessario esaminare attentamente la durata residua, il tasso di interesse e l’importo della rata, per essere sicuri che siano adatti alle proprie esigenze.
all’accollante di risparmiare sulle spese per accendere un nuovo mutuo, non essendo necessarie perizie, istruttorie e spese notarili
all’accollato di non sostenere gli eventuali costi di cancellazione dell’ipoteca e di estinzione anticipata.
Il subentro nel finanziamento già in essere si può generalmente verificare nelle seguenti casistiche (ovviamente si tratta di un’elencazione che considera solo le ipotesi più frequenti):
quando sull’immobile oggetto di compravendita grava un finanziamento non ancora estinto e l’acquirente ha intenzione di stipulare a sua volta un mutuo per corrispondere il prezzo di acquisto: attraverso l’accollo l’acquirente subentra nel mutuo già in corso, non corrispondendo al venditore la somma relativa al capitale ancora da rimborsare, ma impegnandosi a pagare le rate future fino alla scadenza originariamente pattuita. L’acquirente ottiene così il medesimo risultato che avrebbe con la stipula di un nuovo mutuo, ma a costi inferiori, come sopra descritto.
nei casi in cui il venditore sia il costruttore dell’edificio e abbia dovuto stipulare un finanziamento di importo considerevole per realizzare la costruzione, così può proporre all’acquirente di trasferire le rate restanti del mutuo.
in ipotesi di originario coacquisto uno dei due proprietari intenda cedere all’altro la propria quota dell’immobile a fronte non di un pagamento in denaro ma nel subentro totale della posizione debitoria nei confronti dell’istituto di credito che ha erogato il mutuo.
E’ importante sottolineare che si individuano due tipologie di accollo:
accollo cumulativo
L’accollato (spesso il venditore) rimane vincolato al contratto di finanziamento insieme all’accollante (acquirente) che diviene debitore principale.
Nel caso in cui il nuovo debitore – accollante – per qualsiasi motivo non dovesse essere in grado di pagare il debito alla banca, quest’ultima potrà agire nei confronti del debitore originario che resta obbligato nei confronti della stessa. Solitamente la banca ricorre a questo tipo di accordo quando l’acquirente dell’immobile non possiede i requisiti necessari o non offre sufficienti garanzie.
accollo liberatorio
L’accollato viene liberato totalmente da qualsiasi obbligo nei confronti della banca e il residuo del debito dovrà essere estinto unicamente dall’accollante.
Affinchè ciò si verifichi è necessario che la Banca presti preventivo consenso alla liberazione del debitore originario, senza il quale l’accollato resta obbligato, insieme al nuovo debitore verso la banca mutuante.
L’accollante (spesso acquirente), però, deve valutare la convenienza del mutuo esistente, in quanto l’accollo comporta l’accettazione di tutte le condizioni già stabilite con il precedente mutuatario: sarà necessario esaminare attentamente la durata residua, il tasso di interesse e l’importo della rata, per essere sicuri che siano adatti alle proprie esigenze.
Determinante, in tutti i casi, è anche richiedere alla banca che ha erogato il mutuo il debito residuo alla data di stipula dell’atto di acquisto con accollo, in modo da conoscere esattamente l’importo di capitale che ancora deve essere pagato.
Attenzione: il debito residuo contempla l’importo del capitale, non la cifra totale comprensiva di interessi. La somma complessiva che dovrà essere versata con l’accollo deve essere quindi calcolata con l’ausilio della banca.
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